Содержание
Введение …………………………………………………………………. 3
- Виды функционального
износа ……………………………………. 4
Неисправимый функциональный износ …………………………... 5
Исправимый функциональный износ ………...………………….... 6
Пример расчета функционального устранимого износа ……….... 7
Определение обесценивания, вызванного
- неустранимым функциональным
износом ……………………….... 7
Список использованной литературы ……………………………......... 10
Введение
Обесценивание
машин и оборудования, вызванное
функциональным износом, является следствием
появления новых технологий. В отличие
от физического износа, имеющего абсолютный
характер, функциональный износ является
относительным. Это связано с тем, что
функциональный износ оцениваемых машин
и оборудования рассматривается по отношению
к аналогам, т.е. зависит от базы сравнения.
Функциональный износ приводит к снятию
с производства и вытеснению с рынка продаж
целых поколений машин и оборудования.
Он может возникать уже на стадии разработки
новой техники и технологий, приводя к
их устареванию еще до запуска в производство.
На ускорение функционального износа,
т.е. частоту смены поколений машин и технологий,
сильно влияет научно-технический прогресс.
Для уменьшения потерь, связанных с функциональным
износом от недоамортизации действующих
машин и оборудования, ужесточают нормы
амортизации, вводят механизмы ускоренной
амортизации, снижают цены на старые машины
и оборудование для удержания их на рынке
и, в конечном счете, снимают их с производства.
Уменьшить
потери от функционального износа можно
также модернизацией действующих
машин и оборудования с целью
улучшения их технико-экономических
показателей. Пределы модернизации
определяются техническими возможностями,
а также разностью стоимостей нового и
модернизированного старого оборудования.
Применительно
к вопросам оценки обычно рассматривают
две стороны возможного отличия
нового объекта от старого. Исходя из
статей затрат, изменение структуры
которых приводит к износу машин и оборудования,
различают следующие группы функционального
износа:
-
износ, обусловленный избытком капитальных
затрат
-
износ, обусловленный избытком производственных
затрат
Функциональный
износ, обусловленный избытком капитальных
затрат
1.Виды
функционального износа
Функциональный
износ (устаревание), обусловленный
избытком капитальных затрат, представляет
собой результат технологических
изменений, появления новых материалов
и (или) невозможности оптимально использовать
машины и оборудование из-за таких факторов,
как неэффективное размещение и компоновка,
излишек производственных мощностей по
сравнению с требованиями современного
производства, несбалансированность производственного
процесса. Часто этот вид функционального
износа называют технологическим устареванием.
Широко
распространенным случаем технологического
устаревания является наличие избыточной
производительности данного оборудования
по сравнению с остальным оборудованием,
включенным в общую технологическую
цепочку, т.е. рассматриваемое оборудование
недоиспользуется.
Различают
следующие виды функционального
износа:
- износ
исправимый
(если дополнительно полученная
стоимость превышает затраты на восстановление);
износ неисправимый (если дополнительно полученная стоимость не превышает затраты на восстановление).
- недостатками,
требующими добавления элементов;
недостатками, требующими замены или модернизации элементов;
«сверхулучшениями».
Количественным измерителем исправимого функционального износа за счет недостатков, требующих добавления, является разница между стоимостью выполнения требуемых добавлений на момент оценки и стоимостью выполнения этих же добавлений, если бы они были выполнены при строительстве объекта оценки.
Недостатки, требующие замены или модернизации элементов – элементы здания и оборудование, которые есть в существующем здании и еще выполняют свои функции, но уже не соответствуют современным эксплуатационным стандартам.
Исправимый функциональный износ за счет позиций, требующих замены или модернизации, измеряется как стоимость существующих элементов с учетом их физического износа, минус стоимость возврата материалов, плюс стоимость демонтажа существующих и плюс стоимость монтажа новых элементов. При этом стоимость возврата материалов определяется как стоимость демонтированных материалов и оборудования при использовании их на других объектах.
«Сверхулучшения» – элементы здания и оборудование, которые есть в существующем здании и их наличие которых в настоящее время неадекватно современным эксплуатационным стандартам.
Исправимый функциональный износ за счет «сверхулучшений» измеряется как текущая восстановительная стоимость позиций « сверхулучшений», минус физический износ, плюс стоимость демонтажа и минус возврат материалов, если он имеет место.
Если стоимость строительства определяется как замещающая, то при определении исправимого функционального износа имеют место некоторые особенности. Так как в этом случае «сверхулучшения» отсутствуют, то нет необходимости определять приходящуюся на них долю физического износа. Однако стоимость исправления «сверхулучшений» все же необходимо учитывать.
2
.
Неисправимый
функциональный износ
Неисправимый
функциональный износ вызывается:
- недостатками
за счет позиций, не включенных
в стоимость нового, но которые
должны быть;
недостатками за счет позиций, включенных в стоимость нового, но которых быть не должно;
"сверхулучшениями".
Неисправимый функциональный износ за счет позиций, которые включены в стоимость нового строительства, но которых быть не должно, измеряется как текущая Стоимость нового, минус относящийся физический износ, минус стоимость добавленного (т. е. настоящая стоимость дополнительных расходов, связанных с наличием данной позиции).Последовательность расчета неисправимого функционального износа за счет "сверхулучшений" определяется в зависимости от того вида стоимости, который принят за основу.
В случае применения восстановительной стоимости неисправимый функциональный износ за счет "сверхулучшений" измеряется как восстановительная стоимость элементов "сверхулучшения", минус их физический износ, плюс настоящая стоимость (PV) издержек владельца, связанных с наличием сверхулучшений, минус любая добавленная стоимость. При этом к издержкам владельца относят дополнительные налоги, страховки, расходы по обслуживанию, коммунальные платежи, а к добавленной стоимости относят увеличенную арендную плату и т. д. - связанные с наличием "сверхулучшения".
3.
Исправимый
функциональный износ
К исправимому
функциональному износу относят
потерю стоимости в результате несоответствия
конструкции, материалов, стандартов,
качества дизайна современным требованиям.
Исправимым функциональным износом
считается износ, устранение которого
приносит поток дохода, превышающий в
настоящих ценах затраты на его исправление.
Он вызывается:
-
недостатками, требующими дополнения
(отсутствием необходимых элементов);
-
недостатками, требующими замены (модернизации)
отдельных элементов на элементы
с другими техническими характеристиками,
которая позволяет повысить потребительские
свойства рассматриваемого объекта в
целом.
Примером
недостатка, требующего замены отдельных
элементов рас-сматриваемой линии является
установка электродвигателя с большей
номи-нальною частотой вращения или редуктора
с меньшим передаточным числом. Данная
замена (модернизация) позволяет увеличивать
скорость движения ленты, а, следовательно,
и производительность всей технологической
линии. Это, в свою очередь, принесет дополнительный
денежный поток.
4. Пример расчета функционального устранимого износа
Устранимый функциональный износ в подобной ситуации определяется текущей стоимостью затрат на приведение измененных элементов к их первоначальному состоянию. Кроме того, понятие сверхулучшений тесно связано с сегментом рынка недвижимости, где одни и те же улучшения могут быть признаны как соответствующими конкретному сегменту, так и избыточными с точки зрения типичного пользователя
5.
Определение обесценивания,
вызванного неустранимым
функциональным износом
Неустранимый
функциональный износ
обычно вызывается
устаревшими объемно-планировочными и(или)
конструктивными характеристиками оцениваемых
зданий относительно современных стандартов
строительства. Прежде всего экономическая
нецелесообразность проведения затрат
на устранение этих недостатков позволяет
судить о признаке именно неустранимого
функционального износа. Кроме того, необходим
учет сложившихся на дату оценки рыночных
условий для адекватного архитектурного
соответствия здания своему назначению.
При
этом в зависимости от конкретной
ситуации стоимость неустранимого функционального
износа может определяться двумя способами:
как капитализированная потеря в арендной
плате или капитализацией избыточных
эксплуатационных затрат, необходимых
для содержания здания в надлежащем порядке.
Для определения необходимых расчетных
показателей (величины арендных ставок,
ставки капитализации и др.) используют
скорректированные данные по сопоставимым
аналогам. При этом отобранные аналоги
не должны иметь признаков выявленного
у объекта оценки неустранимого функционального
износа. Кроме того, общий доход, приносимый
имущественным комплексом (зданием и землей)
в целом и выражающийся в арендной плате,
необходимо соответственно разделить
на две составляющие. Для выделения части
дохода, приходящегося на здание, можно
использовать метод инвестиционного остатка
для здания или метод анализа соотношения
стоимости земельного участка и общей
цены продажи имущественного комплекса.
В приводимом ниже примере указанная процедура
считается выполненной в процессе предварительных
расчетов.
Определение
обесценивания, вызванного неустранимым
функциональным износом по причине
устаревшего объемно- планировочного
решения, методом капитализации
потерь в арендной плате представлено
в табл. 10.
Подобным образом может быть произведен расчет неустранимого функционального износа методом капитализации избыточных эксплуатационных затрат , необходимых для поддержания здания в хорошем состоянии. Данный подход предпочтителен для оценки неустранимого функционального износа зданий, отличающихся нестандартными архитектурными решениями, в которых, тем не менее, размер арендной платы сопоставим с арендной платой по современным объектам-аналогам в отличие от величины эксплуатационных затрат.
Заключение
Недвижимость
- это наиболее фундаментальный, основательный
товар из всех существующих, его
нельзя похитить, потерять или сломать.
Другое дело, что можно лишиться
собственного недвижимого имущества
против своего желания. Недвижимость является
одним из немногих товаров, стоимость
которых может возрастать с течением времени.
Очень важной особенностью недвижимости
является необходимость постоянного управления
ею.
Износ
характеризуется уменьшением полезности
объекта недвижимости, его потребительской
привлекательности с точки зрения потенциального
инвестора и выражается в снижении стоимости
под воздействием различных факторов
со временем.
Список использованной литературы
1. Об
оценочной деятельности в Российской
федерации: Федер.Закон РФ от 29
июля 1998 г, № 135-ФЗ.
2. Федеральные
стандарты оценки (ФСО №1,ФСО №2,ФСО
№3): Приказ №256, №255, № 254 Минэкономразвития
от 27 июля 2007 г.
3. Булычева
Г.В. Практические аспекты применения
доходного подхода к оценке российских
предприятий: Учебн. пособие. - М Институт
профессиональной оценки, 1999.
4. Валдайцев
С.В. Оценка бизнеса и управление
стоимостью предприятия: учеб. пособие.М.:
ЮНИТИ-ДАНА, 2001.
5. Грегори
А. Стратегическая оценка компаний.
М.: Квинто-Консалтинг. 2003.
и т.д.................
Одним из главных факторов, вызывающих уменьшение надежности машин с течением времени, является износ, которому с начала эксплуатации подвергаются машины и оборудование.
В.Ю. Белопашенцев , эксперт-автотехник, практикующий оценщик машин и оборудования с 1997 г., - о методах определения различных видов износа.
В предыдущем материале мы рассмотрели методы определения степени физического износа машин при их оценке . Очередной материал - о функциональном и внешнем (экономическом) износе.
Функциональный износ машин
В отличие от физического износа, имеющего абсолютный характер, функциональный износ является относительным: это потеря стоимости машиной (объектом оценки) в результате применения новых технологий и материалов при производстве аналогичного оборудования и увеличение издержек при ее эксплуатации.
На ускорение функционального износа, т.е. частоту смены поколений машин и технологий, влияет научно-технический прогресс.
Применительно к вопросам оценки обычно рассматривают две стороны возможного отличия нового объекта от старого.
Исходя из статей затрат, различают следующие группы функционального износа (устаревание):
- износ, обусловленный избытком капитальных затрат.
Этот износ представляет собой результат технологических изменений, появления новых материалов или невозможности оптимально использовать оборудование, несбалансированности производственного процесса. Часто этот вид функционального износа называют технологическим устареванием .Коэффициент функционального износа определяется по формуле:
К фун = 1 - (По/Па)*n,
где По - производительность оцениваемого старого оборудования; Па - производительность нового оборудования или аналога; n - коэффициент торможения цены. - износ, обусловленный избытком производственных затрат.
Этот износ возникает в результате совершенствования технологии либо повышения эффективности размещения и компоновки. Этот вид функционального износа часто называют операционным устареванием .
Определение обесценивания машин и оборудования, вызванное операционным устареванием, включает в себя следующие этапы
- определение ежегодных эксплуатационных расходов при использовании оцениваемого объекта;
- определение ежегодных эксплуатационных расходов при использовании аналога;
- определение разницы затрат на эксплуатацию;
- учет влияния налогов;
- определение остаточного срока экономической жизни оцениваемого объекта или времени на устранение недостатков;
- определение текущей стоимости ежегодных будущих потерь по соответствующей ставке дисконтирования.
Операционное устаревание можно рассматривать как сегодняшнюю стоимость будущих избыточных производственных затрат. В зависимости от типа излишних производственных затрат, связанных с действующим оборудованием, различают операционное устаревание, вызванное повышенными а) инвестиционными издержками; б) эксплуатационными затратами.
Внешний (экономический) износ машин
Внешний износ проявляется в потере стоимости, вызванной крупными отраслевыми, региональными, общенациональными или мировыми технологическими, социально-экономическими, экологическими и политическими изменениями, например, сокращением спроса и предложения на определенный вид продукции, ухудшением качества сырья, рабочей силы, вспомогательных систем, сооружений, правовыми изменениями.
Существуют два подхода при определении величины внешнего износа:
1) капитализация потери дохода, относящегося к внешнему воздействию;
2) сравнение продаж аналогичного оборудования при наличии и отсутствии внешних воздействий.
При достаточном объеме данных второй подход является более предпочтительным.
На экономическое устаревание влияет большое количество факторов, причем не всегда удается доказать, что обесценение происходит именно по той или иной причине.
При применении затратного подхода недоиспользование оборудования вследствие внешнего износа можно оценить с помощью относительных показателей. Обычно таким показателем является относительный коэффициент недоиспользования оборудования:
In = (В факт/ В ном),
где В факт и В ном -) соответственно фактический и номинальный выпуски продукции (в денежном выражении) за определенный период времени.
Коэффициент внешнего экономического износа оборудования равен
К и, вн = 1 - In
При определении внешнего экономического износа машин и оборудования важно четко представлять истинные причины снижения выпуска продукции.
Совокупный (накопленный) износ машин
Коэффициенты физического, функционального и экономического износов обычно вычисляют в долях или процентах от стоимости воспроизводства или стоимости замещения. Для определения коэффициента суммарного (Накопленного) износа существуют 1) аддитивный и 2) мультипликативный подходы.
- При аддитивном подходе коэффициент суммарного износа (К) определяется сложением коэффициентов физического, функционального и экономического износов.
К = К физ +К фун +К вн - При мультипликативном подходе базой для определения коэффициентов износа является стоимость, из которой исключены учтенные ранее виды износа. В данном случае суммарный коэффициент износа (К) определяется по формуле:
К = 1 - (1 - К физ) х (1 - К фун) х (1 - К вн)
При использовании доходного подхода вообще не требуется специальный учет какого-либо вида износа, так как влияние каждого из них проявляется в величине дохода, создаваемого объектом оценки.
При определении сравнительного подхода в качестве базы для определения стоимости машины обычно используют рыночные цены (Цан) идентичных объектов или близких аналогов. Считается, что в этих ценах уже учтен функциональный и внешний износы оборудования, практически одинаковых с объектом оценки.
Поэтому требуется определение лишь его физического износа для корректировки цен близких аналогов по степени износа, если это необходимо:
С = Цан х (1 - Ки, физ, оц)/(1 - Ки, физ, ан), где Ки, физ, оц; Ки, физ, ан - коэффициенты физического износа объекта оценки и близкого аналога соответственно.
При использовании затратного подхода процесс определения стоимости (С) объекта оценки сводится к определению полной стоимости воспроизводства (Св) с последующим учетом обесценения вследствие действия всех трех видов износа:
С = Св (1 - Ки, физ) х (1 - Ки, Фун) х (1 - Ки, вн).
Формулы определения коэффициентов износа, приведенные выше, показывают, что процедура учета всех трех видов износа предполагает определенную последовательность:
- первым всегда учитывают физический износ;
- затем функциональный;
- потом - внешний (экономический износ).
Подготовила Наталья Панасенко
Введение
1. Понятие и виды износа
2. Функциональный износ
2.1 Природа и сущность функционального износа
2.3 Методика расчета функционального износа
Заключение
Введение
Функциональное устаревание заключается в том, что объект не соответствует современным стандартам с точки зрения его функциональной полезности (это может проявляться в устаревшей архитектуре здания, в удобствах его планировки, объемах, инженерном обеспечении и т.д.). Функциональный износ в отечественной практике именуется моральным износом и может быть устранимым и неустранимым.
К устранимому функциональному износу можно отнести восстановление встроенных шкафов, водяных и газовых счетчиков, сан.тех. оборудования, покрытия пола. Критерий - сравнение величины затрат на ремонт с величиной дополнительно полученной стоимости. Величина устранимого износа определяется как разница между потенциальной стоимостью здания на момент его оценки с обновленными элементами и его же стоимостью на дату оценки без обновленных элементов.
К неустранимому функциональному износу относится уменьшение стоимости здания из-за факторов, связанных с качественными характеристиками здания (может быть как избыток, так и недостаток качественных характеристик).
Однако функциональный износ нельзя рассматривать в отдельности от других износов, поскольку они изначально связаны друг с другом.
Объектом работы является функциональный износ.
Предметом работы является функциональный износ в совокупности с остальными износами.
Цель работы - проанализировать виды и методы расчета функционального износа.
·Рассмотреть понятие функционального износа;
·Проанализировать методы расчета функционального износа.
1. Понятие и виды износа
Износ характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении со временем стоимости (обесценении) под воздействием различных факторов. Износ (И) обычно измеряют в процентах, а стоимостным выражением износа является обесценение (О). В зависимости от причин, вызывающих обесценение объекта недвижимости, выделяют следующие виды износа: ·физический,
·функциональный
·внешний.
Физический и функциональный износ подразделяется на устранимый и неустранимый. Устранимый износ - это износ, устранение которого физически возможно и экономически целесообразно, т.е. производимые затраты на устранение того или иного вида износа способствуют повышению стоимости объекта в целом. Выявление всех возможных видов износа - это накопленный износ объекта недвижимости. В стоимостном выражении совокупный износ представляет собой разницу между восстановительной стоимостью и рыночной ценой оцениваемого объекта. Совокупный накопленный износ является функцией времени жизни объекта. Рассмотрим основные оценочные понятия, характеризующие этот показатель. Физическая жизнь здания (ФЖ) - период эксплуатации здания, в течение которого состояние несущих конструктивных элементов здания соответствует определенным критериям (конструктивная надежность, физическая долговечность и т.п.). Срок физической жизни объекта закладывается при строительстве и зависит от группы капитальности зданий. Физическая жизнь заканчивается, когда объект сносится. Хронологический возраст (ХВ) - период времени, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки. Экономическая жизнь (ЭЖ) определяется временем эксплуатации, в течение которого объект приносит доход. В этот период проводимые улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Экономическая жизнь объекта заканчивается, когда эксплуатация объекта не может принести доход, обозначенный соответствующей ставкой по сопоставимым объектам в данном сегменте рынка недвижимости. При этом проводимые улучшения уже не вносят вклад в стоимость объекта вследствие его общего износа. Эффективный возраст (ЭВ) рассчитывается на основе хронологического возраста здания с учетом его технического состояния и сложившихся на дату оценки экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта. В зависимости от особенностей эксплуатации здания эффективный возраст может отличаться от хронологического возраста в большую или меньшую сторону. В случае нормальной (типичной) эксплуатации здания эффективный возраст, как правило, равен хронологическому. Оставшийся срок экономической жизни (ОСЭЖ) здания - период времени от даты оценки до окончания его экономической жизни (рис.).
Рис 1. Периоды жизни здания и характеризующие их показатели Износ в оценочной практике необходимо отличать по смыслу от подобного термина, используемого в бухгалтерском учете (начисление износа). Оценочный износ - один из основных параметров, позволяющих рассчитать текущую стоимость объекта оценки на конкретную дату.
2. Функциональный износ
1 Природа и сущность функционального износа
В процессе проектирования и строительства, каждое здание и сооружение наделяется комплексом свойств, учитывающие их функциональное назначение и которые объединяются в интегральное понятие - Параметры Эксплуатационного Качества (ПЭК) здания или сооружения, причем эти свойства должны обеспечиваться в течение всего их срока службы при постоянном воздействии различных эксплуатационных нагрузок, техногенных и природно-климатических факторов. Параметры Эксплуатационных Качеств - научно-обоснованные эксплуатационно-технические характеристики конкретного материала, элемента, конструкции, инженерного оборудования, технических систем, среды обитания и т.п., а также их совокупность. К параметрам эксплутационных качеств зданий и сооружений относятся: ·надежность зданий и сооружений - определяется их безотказностью (безопасностью) в работе; долговечностью, прочностью, устойчивостью, взрывобезопасностью, пожаробезопасностъю, огнестойкостью, ремонтопригодностью и другими показателями;
·комфортность (гигиеничность) среды, замкнутой ограждающими конструкциями - определяется температурно-влажностным режимом помещений, чистотой воздушной среды, зрительным и звуковым комфортом;
·функциональная комфортность, определяется удобством деятельности и пребывания людей в зданиях и сооружениях, с объемно-планировочной гармоничностью структуры и планировки помещений с учетом эргономических требований;
·эстетичность зданий (сооружений) - определяется их художественной выразительностью, отделкой и архитектурным решением.
Это далеко не полный перечень Параметров Эксплуатационных Качеств зданий. Вышеперечисленные свойства строительных элементов (конструкций) позволяют получить только качественные оценки зданий <#"121" src="/wimg/11/doc_zip2.jpg" /> Рис. 2. Основные виды функционального устаревания.
При оценке величины инвестиций в объекты недвижимости (затраты на капитальный ремонт, реконструкцию, модернизацию, перевооружение) всегда необходимо грамотно и правильно оценивать величину функционального устаревания, оценка которого требует значительных усилий по его определению и соответственно устранению в процессе ремонтно-строительных мероприятий. Требуются совместные усилия и профессиональные знания инвесторов, проектировщиков и оценщиков для выявления наличия функционального устаревания объектов. В первую очередь всем необходимо четко представлять и понимать, что функциональное устаревание оценивается всегда через трудоёмкость выполнения тех или иных видов работ, которыми создаются конкретные конструктивные элементы зданий (сооружений) и в итоге таких работ создается новый или обновленный объект. Именно трудоемкость и не в коей мере в оценке функционального устаревания не участвуют показатели стоимости самих материалов, изделий, конструкций, оборудования и т.п. Сравниваются в едином масштабе трудоемкость выполнения однотипных (аналогичных) видов работ, которые выполнялись рапсе по нормам и правилам, действовавшие в период проектирования и строительства конкретного объекта и трудоемкость работ в текущем времени по новым нормам и правилам, которые действуют в настоящее время. Это очень важное положение для понимания и его использования при проведении всех необходимых расчетов. Для того чтобы здания и сооружения долго служили людям и выполняли свою «функцию» необходимо проводить планово-предупредительные ремонтные мероприятия, направленные на поддержание нормальной их эксплуатации на протяжении всего периода жизни (срока экономической жизни). Нормальная эксплуатация - эксплуатация конструкции или здания в целом, осуществляемая в соответствии с предусмотренными в нормах или проекте технологическими или бытовыми условиями. Эксплуатационные показатели здания - совокупность технических, объемно-планировочных, санитарно-гигиенических, экономических и эстетических характеристик здания, обусловливающих его эксплуатационные качества. Ремонтно-строительные мероприятия можно классифицировать по следующим видам: ·техническое обслуживание зданий (сооружений) - постоянное, непрерывное;
·текущий ремонт (плановый и непредвиденный) - с определенной периодичностью;
·капитальный ремонт (выборочный и комплексный) - с определенной периодичностью;
·реконструкция зданий (сооружений).
2.2 Виды функционального износа
В общем случае различают Функциональное (Моральное) устаревание двух видов. Функциональное устаревание относится непосредственно как к самим конструктивным решениям (конструктивным элементам) (функциональное (моральное) устаревание1-го вида), так и к объёмно-планировочным решениям (функциональное (моральное) устаревание 2- вида) и они в том или ином виде присутствует во всех зданиях и сооружениях. Функциональное (Моральное) устаревание 1-го вида (экономическое устаревание присущее только самим конструктивным элементам) - это снижение трудозатрат в восстановительной стоимости элемента (здания) вследствие уменьшения трудозатрат на его воспроизводство (воссоздание) (руб.), т.е. связано со снижением стоимости строительства здания (конструктивного элемента) в настоящее время по сравнению с его стоимостью в период проектирования и строительства и выражается через соотношение, например, удельных показателей стоимости м2/руб., м3/руб. и т.п., но при этом необходимо их сравнивать в едином масштабе цен. Функциональное (Моральное) устаревание 1-го вида появляется вследствие появления новых технологий, новых конструктивных решений, ужесточения различных требований и т.п. в строительной индустрии. Это устаревание можно вычислить по следующим формулам:
где:м1 - стоимость функционального(морального) устаревания здания, руб.- отношение стоимости CH создания новых аналогичных конструкций здания (стоимость замещения) к стоимости C воспроизводства (восстановительная стоимость) старых конструкций (в оценке участвуют только стоимости трудозатрат создания конструкций);nep - восстановительная стоимость существующей конструкции, (здания) на дату проведения оценки, руб. Функциональное (Моральное) устаревание 2-го вида - отражает несоответствие зданий, сооружений и их конструктивных элементов любым эргономическим требованиям: объёмно-планировочных и объёмно-конструктивных решений здания, его технических систем и инженерного оборудования, экологические и санитарно-гигиенические требования - современным требованиям рынка недвижимости, и выражается через соотношение старых показателей к ныне существующим показателям на момент (дату проведения оценки) оценки:
Где - показатели в долях или %, зависящие от: ·качества конструктивных элементов здания; его объёмно-планировочных и объёмно-конструктивных решений; ·в целом эргономических требований;
·наличия технических систем; инженерного оборудования и других современных требований, отсутствия тех или иных необходимых элементов инженерного оборудования, а также изношенности инженерных и технических систем, в %, например, отношение величин различных показателей старых требовании (НПЭ, СНиП, ГОСТ, норм, правил, требование и т.д.) к ныне действующим требованиям.
Если недостатки связаны с позициями, включенными в восстановительную стоимость здания, например такими как жилая площадь в квартире, рассчитанная по старой социальное норме 9 м2 против новой социальной нормы 18 м2 , то функциональное устаревание составит: = 9/18 = 0,5, тогда: Zм2= (0,5 - 100)/(100-0,5 × 0,5) = [-99,5/99,725] = 0,9977438 = - 0,9977 - знак минус показывает снижение стоимости объекта и если 1 м2 стоит 900$ из расчета 18 м2 на одного жителя в новом жилом здании (квартире), то в старом жилом здании, где учитывалась в проектировании и строительстве старая социальная норма, стоимость будет равна 900$ × 0,9977 = 897,97$, Аналогичные расчеты можно сделать и для учета других эргономических требований, санитарно-гигиенических, экологических, объемно-планировочных и т.п. Нормативные значения можно взять из СНиП - «Нормы проектирования» или из НПЭ - «Нормали планировочных элементов», в основе, которых лежат эргономические требования. Строительные нормы «Нормали планировочных элементов» разработаны для всех зданий и сооружений с учетом их функционального назначения. Ниже приведены некоторые нормативные показатели, которые должны быть обеспечены в жилых зданиях для нормального проживания людей и которые могут являться основными показателями для расчета функционального устаревания при их не соблюдении по тем или иным причинам. Полное Функциональное (Моральное) устаревание зданий и сооружений: м=Cм1+Cм2. (5)
Чтобы воспользоваться данными формулами, необходимо провести тщательное техническое обследование зданий и сооружений, с выявлением многочисленных параметров эксплуатационных качеств (эксплуатационно-технических характеристик) и соответственно сравнить полученные показатели с нормативными значениями. Для проведения технического обследования требуется привлечение организации, имеющей лицензию на данный вид деятельности. В задачу оценщиков не входит функция по обследованию зданий и сооружений, поэтому оценщики могут использовать далеко не все показатели и тем самым не совсем точно провести расчеты величины функционального устаревания. Эта методика под силу только весьма квалифицированным » опытным оценщикам, знающим очень хорошо вопросы строительства и в целом область строительной индустрии. После расчета величины функционального устаревания, в любом случае необходимо оценить эффективность капитальных вложений, которые необходимы для его устранения с тем, чтобы ответить на кардинальный вопрос об экономической целесообразности устранения функционального устаревания. Величина эффективных капитальных вложений в конкретный проект (здания или сооружения) определяется как разность между стоимостью устранения физического износа и стоимостью устранения функционального устаревания 2-го вида, Эта величина должна быть всегда больше нуля, в противном случае эти капитальные вложения будут не эффективными, т.е. экономически не целесообразными. Величина эффективных капитальных вложений определяется по следующей формуле:
Кң = Фи - См2; (6)
При проведении капитального ремонта устраняются физический износ и функциональное устаревание, как правило, 1-го вида полностью и частично 2-го вида. При проведении реконструкции и здании устраняются полностью физический износ и функциональное устаревание. Только надо всегда помнить, что затраты на капитальный ремонт или реконструкцию - не равнозначны суммарной величине физического износа и функционального устаревания, выраженные денежным эквивалентом. Из этих затрат всегда необходимо делать, соответствующие выборки по видам работ и их трудоёмкости, и только на их основе делать расчеты по определению величины функционального устаревания, что и будет далее показано, как это можно реализовать на практике.
3 Методика расчета функционального износа
Помимо вышеуказанных видов функциональных устареваний, различают функциональное устаревание - устранимое и неустранимое, которые отражают в первую очередь экономический характер целесообразности устранения имеющегося в объекте функционального устаревания (рассматривается экономическая целесообразность их устранения), потому, что технически возможно устранить любое функциональное устаревание. А вот с точки зрения экономической целесообразности это еще вопрос. Каждое из них подразделяется на три основных типа функционального устаревания: Й тип («Дополнение»). Если в здании (сооружении) отсутствует какой-либо элемент (конструктивный элемент) и, если этот элемент дополнительно установить в здании то, вследствие этого рыночная стоимость объекта недвижимости должна (арендная плата) возрасти. Следовательно, в таком случае в объекте оценки присутствует устранимая форма функционального устаревания. В противном случае в объекте оценки присутствует неустранимая форма функционального устаревания (отсутствует рост рыночной стоимости объекта или рост арендной платы за объект или иной положительный эффект). Й тип («Замена» или «Модернизация»). Если в здании (сооружении) существует устаревший элемент (конструктивный элемент, система), который не отвечает современным критериям или показателям и, если этот элемент (систему) в здании заменить, модернизировать (улучшить) то, вследствие замены, модернизации этого элемента рыночная стоимость объекта недвижимости (арендная плата) возрастет. Следовательно, в таком случае присутствует в объекте оценки устранимая форма функционального устаревания. В противном случае в объекте оценки присутствует неустранимая форма функционального устаревания (отсутствует рост рыночной стоимости объекта или рост арендной платы за объект или иной положительный эффект). Й тип («Сверхдостаточность» - «излишество»). Если в здании (сооружении) существует элемент (конструктивный элемент, система) и, если этот элемент (конструктивный элемент, система) требует дополнительных не эффективных затрат на его содержание (техническую эксплуатацию: техническое обслуживание, текущий или капитальный ремонты) или он значительно дороже средней рыночной стоимости аналогичного элемента (конструктивного элемента, системы) то, вследствие этого рыночная стоимость объекта недвижимости (арендная плата), по крайней мере не уменьшится. Реально же в большинстве случаев рыночная стоимость объекта недвижимости уменьшается, например, за счет дополнительных затрат на содержание этого элемента (конструктивного элемента, системы), увеличения налога на имущества, увеличения страховки имущества и т.п. Например, технически вполне возможно изменить высоту любого существующего помещения, здания (уменьшить, увеличить) под новое функциональное назначение (если этого требует технологический процесс), но встает вопрос, целесообразно ли это с точки зрения экономики и не эффективнее ли будет в этом здании другая функция? На этот вопрос и даст ответ оценка величины функционального устаревания. модернизация здание износ функциональный эксплуатационный Заключение
В Российской Федерации здания и сооружения проектировались и строились в разные года и столетия. В обозримых интервалах исторического периода жизнедеятельности человечества действовали разные нормы и правила строительства, технологии строительного производства, исповедовалась различная эстетика, дизайн, менялись вкусы, взгляды, архитектурный стиль и т.п. В связи с этим, в настоящее время существующие объекты недвижимости, в большинстве своем, имеют явное функциональное (моральное) устаревание. Следовательно, получение объективного понятия функционального устаревания являлось для нас первостепенной задачей. Функциональное (моральное) устаревание объекта оценки - функция, зависящая и определяемая через соотношение соответствия разных существующих показателей (параметров эксплуатационных качеств) в объекте оценки современным показателям, требованиям, нормам, правилам и т.п. Функциональное (моральное) устаревание объекта оценки - величина характеризующая степень несоответствия основных параметров эксплуатационных качеств (ПЭК) (эксплуатационно-технических характеристик (ЭТХ)), определяющих условия жизнедеятельности людей, объема и качества предоставляемых услуг современным требованиям. Функциональное устаревание в конечном итоге выражается в денежном эквиваленте (потеря в стоимости объекта недвижимости <#"justify">Список использованной литературы
1.Нейман Е.И. и др. Оценка рыночной стоимости недвижимости. М.: Дело, 2008 г.
.Оценка недвижимости: Учебник /Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. - М.: «Финансы и статистика», 2003.
.Пурков А.С. Износ здания как составляющая экономической стоимости./Москва.:М. -2009.
.Радченко И.С. «Недвижимость. Практическая энциклопедия», Изд-во «ГроссМедиа», М. - 2007.
.Севостьянов А.В. «Экономика недвижимости», Учебник, Изд-во «КолосС», М. - 2007.
.Симионова Н.Е., Шеина С.Г. «Методы оценки и технической экспертизы недвижимости», Учебное пособие Ростовского государственного строительного университета, Изд. центр г. Ростова-на-Дону «МарТ», М. - 2006.
.Тарасович Е.И. Оценка недвижимости. С.П., Санкт-Петербургский технический университет, 2007 г.
.Федотова М.А., Э.А. Уткин. Оценка недвижимости и бизнеса. Учебник. - М.: Ассоциация авторов и издателей «ТАНДЕМ».
.Фридман Д., Ордуэй. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. М.: Дело, 2005 г.
.Харрисон Г.С.. Оценка недвижимости. Учебное пособие. М.: РОО, 2004 г.
Похожие работы на - Виды и методы расчета функционального износа
В отличие от физического износа, имеющего абсолютный характер, функциональный износ является относительным. Функциональный износ оцениваемых машин и оборудования рассматривается по отношению к аналогам, т. е. зависит от базы сравнения.
На ускорение функционального износа, т. е. частоту смены поколений машин и технологий, сильно влияет научно-технический прогресс.
Применительно к вопросам оценки обычно рассматривают две стороны возможного отличия нового объекта от старого. Исходя из статей затрат, различают следующие группы функционального износа:
- * износ, обусловленный избытком капитальных затрат;
- * износ, обусловленный избытком производственных затрат.
Износ, обусловленный избытком капитальных затрат.
Функциональный износ (устаревание), обусловленный избытком капитальных затрат, представляет собой результат технологических изменений, появления новых материалов или невозможности оптимально использовать оборудование, несбалансированности производственного процесса. Часто этот вид функционального износа называют технологическим устареванием .
Коэффициент функционального износа определяется по формуле:
где: По - производительность оцениваемого (ст оборудования;
Па - производительность нового оборудования или аналога; n - коэффициент торможения цены
Износ, обусловленный избытком производственных затрат.
Функциональный износ, обусловленный избытком производственных затрат, возникает либо в результате совершенствования технологии, либо повышения эффективности размещения и компоновки. Этот вид функционального износа часто называют операционным устареванием .
Определение обесценивания машин и оборудования, вызванного операционным устареванием, включает в себя следующие этапы:
- * определение ежегодных эксплуатационных расходов при использовании оцениваемого объекта;
- * определение ежегодных эксплуатационных расходов при использовании аналога;
- * определение разницы затрат на эксплуатацию;
- * учёт влияния налогов;
- * определение остаточного срока экономической жизни оцениваемого объекта или времени на устранение недостатков;
- * определение текущей стоимости ежегодных будущих потерь по соответствующей ставке дисконтирования.
Операционное устаревание можно рассматривать как сегодняшнюю стоимость будущих избыточных производственных затрат. В зависимости от типа излишних производственных затрат, связанных с действующим оборудованием, различают две категории операционного устаревания:
- * операционное устаревание, вызванное повышенными инвестиционными издержками;
- * операционное устаревание, вызванное повышенными эксплутационными затратами.
Исправимый функциональный износ.
К исправимому функциональному износу относят потерю стоимости в результате несоответствия конструкции, материалов, стандартов, качества дизайна современным требованиям. Исправимым функциональным износом считается износ, устранение которого приносит поток дохода, превышающий в настоящих ценах затраты на его исправление. Он вызывается:
- * недостатками, требующими дополнения (отсутствием необходимых элементов);
- * недостатками, требующими замены (модернизации) отдельных элементов на элементы с другими техническими характеристиками, которые позволяют повысить потребительские свойства рассматриваемого объекта в целом
Статья. 12. Методы измерения (определения) физического износа
Условно можно разделить на прямые и косвенные методы определения физического износа.
К прямым относятся точные методы определения износа, основанные на осмотре объекта оценки и измерении различных его параметров. К числу косвенных методов оценки износа относятся оценка по общему техническому состоянию объекта в целом, фактическому сроку его службы, изучению условий его эксплуатации и нормативным данным.
Одним из косвенных методов оценки износа является укрупненная оценка технического состояния. При использовании этого метода возможно описывать объект как поэлементно, так и укрупнённо. После осмотра объекта для целей оценки машин и оборудования используется шкала физического износа согласно Таблице ниже:
Экспертная шкала оценки физического износа машин и оборудования
| Описание состояния | Характеристика технического состояния |
Износ, % |
||
| Мин. значение | Макс. значение | Среднее значение | ||
| Новое | Новое, установленное и неиспользовавшееся в отличном состоянии | 0% | 5% | 2,5% |
| Очень хорошее | Как новое, использовавшееся недолгое время и не требующее замены никаких частей или ремонта. | 10% | 15% | 12,5% |
| Хорошее | Б/у, но отремонтированное или модернизированное, в отличном состоянии. | 20% | 35% | 27,5% |
| Удовлетворительное | Б/у, требует некоторого ремонта или замены некоторых расходных запчастей, например, таких как подшипники. | 40% | 60% | 50,0% |
| Пригодное к использованию | Б/у, требует значительного ремонта или замены некоторых частей, таких как моторы или необходимые детали. | 65% | 80% | 72,5% |
| Плохое | Б/у, требует серьезного (капитального) ремонта, например, замены движущихся частей или структурных основных элементов. | 85% | 90% | 87,5% |
| Не подлежащее продаже или металлолом | Нет реальной перспективы продажи, за исключением продажи на металлолом, т.е. стоимость утилизации основного содержания материала. | 95% | 100% | 97,5% |
Метод срока жизни заключается в анализе соотношения возраст/срок службы Объекта оценки и эффективный возраст для получения процентной величины, показывающей, какая часть экономической жизни Объекта оценки была выработана. Физический износ по методу срока жизни рассчитывается по формуле:
Физический износ = Возраст/Срок Жизни*100%
В качестве показателя возраста Объекта оценки может быть использован его эффективный или хронологический возраст:
- эффективный возраст – это возраст, соответствующий физическому состоянию объекта и учитывающий возможность его продажи. Эффективный возраст основан на оценке внешнего вида, технического состояния, экономических факторов, влияющих на стоимость Объекта оценки;
- хронологический возраст – период, прошедший с даты производства/ года постройки/капитального ремонта/реконструкции Объекта оценки.
В качестве срока жизни Объекта оценки может быть использован срок его экономической или физической жизни:
- срок экономической жизни – период времени, в течение которого Объект оценки можно использовать, извлекая прибыль. В этот период улучшения вносят вклад в стоимость Объекта оценки. Срок экономической жизни Объекта оценки заканчивается, когда производимые улучшения не вносят вклад в стоимость Объекта оценки вследствие его общего устаревания.
- срок физической жизни – нормативно разработанный заводом-изготовителем период времени, в течение которого Объект оценки годен к эксплуатации и соответствует заложенным в него параметрам.
Функциональный износ – уменьшение потребительской привлекательности тех или иных свойств Объекта оценки, обусловленное развитием новых технологий в сфере производства аналогичных машин или оборудования, устаревшими объемно-планировочными и/или конструктивными характеристиками оцениваемых зданий относительно современных стандартов строительства. Снижение привлекательности Объекта оценки вследствие указанных причин влечет за собой его обесценение. Исходя из причин, которыми вызывается этот вид износа, выделяют моральный и технологический износ:
- моральный износ – износ, причина которого заключается, как правило, в улучшении технико-экономических параметров или конструктивных решений при производстве аналогичного оборудования, строительстве зданий.
- технологический износ – износ, вызванный усовершенствованием структуры технологического цикла, изменением состава и количества звеньев технологической цепочки.
В рамках оценки машин и оборудования функциональный износ может быть определен согласно таблицы ниже:
Экспертная шкала оценки функционального износа машин и оборудования
| Описание
состояния |
Характеристика функционального состояния |
Износ, % |
||
| Мин. значение | Макс. значение | Среднее значение | ||
| На уровне лучших мировых стандартов | Соответствует лучшим мировым образцам, вполне вписывается в современный технологический прогресс | 0% | 9% | 5% |
| Вполне конкуренто-способно | Вполне конкурентоспособно, однако имеются образцы, лучшие по второстепенным параметрам. Используется в составе действующей технологической цепочки, хотя незначительно устаревшей. | 10% | 29% | 20% |
| Конкуренто-
способно |
Конкурентоспособно, однако имеются образцы, незначительно лучшие по основным параметрам. Используется в составе действующей технологической цепочки, хотя устаревшей. | 30% | 59% | 45% |
| Неконкуренто-способно | Неконкурентоспособно, значительно уступает лучшим мировым образцам по основным параметрам (почти в 2 раза). Используется в составе действующей технологической цепочки, хотя устаревшей. | 60% | 79% | 70% |
| Безнадежно устарело | Безнадежно неконкурентоспособно, снято с производства, во всех отношениях проигрывает аналогам. Не вписывается в действующий технологический процесс (не является необходимым в рамках действующей технологии) | 80% | 100% | 90% |
Экономический (внешний) износ – потеря стоимости, обусловленная негативным влиянием внешних факторов: сокращение спроса на некоторый вид выпускаемой продукции; возросшая конкуренция; изменения в структуре запасов сырья; рост расценок на сырье, рабочую силу или коммунальные услуги, не обеспеченный соответствующим увеличением цены выпускаемой продукции; инфляция; высокие процентные ставки; законодательные ограничения; факторы окружающей среды, появление новых или исчезновение старых секторов рынка и т. д. Внешний износ определяется измерением снижения загрузки оборудования по различным причинам. При этом также могут сравниваться два сопоставимых объекта, один из которых имеет признаки внешнего износа, а другой – нет. Разница в ценах продаж трактуется как внешний (экономический) износ.
В рамках оценки машин и оборудования экономический износ может быть определен согласно Таблицы ниже
Экспертная шкала оценки экономического износа машин и оборудования
| Описание состояния | Характеристика экономического состояния | Износ, % |
| Ликвидное | Активный спрос и предложение на первичном и вторичном рынках. Первичный и вторичный рынки развиты в достаточной степени. На рынках присутствует должное количество Объектов-аналогов. | 0% |
| Среднеликвидное | Активный спрос на первичном рынке. На первичном рынке представлено должное количество Объектов-аналогов и заводов-изготовителей оборудования. Незначительный спрос на вторичном рынке, вызванный узкой специализированностью оборудования. Незначительное количество Объектов-аналогов на вторичном рынке. | 10% |
| Ликвидность ниже среднего | Развитый спрос на первичном рынке. На первичном рынке представлено незначительное количество заводов-изготовителей. Низкий спрос на вторичном рынке, вызванный узкой специализированностью оборудования и индивидуальными конструктивными и техническими характеристиками оборудования. На вторичном рынке представлено единичное количество Объектов-аналогов. | 30% |
| Условно-ликвидное | Ограниченный спрос на первичном рынке, вызванный дороговизной и узкой специализированностью оборудования. На первичном рынке представлено один –два завода-изготовителя. Спрос на вторичном рынке отсутствует в связи с узкой специализированностью оборудования и индивидуальными конструктивными и техническими характеристиками оборудования. Информация о сделках на вторичном рынке является закрытой | 50% |
| Оборот продукции запрещен | Спрос и предложение на оборудование отсутствуют в связи с экономическими санкциями и нормативным запретом на производство продукции | 100% |
