Потребность сдать пустующие помещения в аренду время от времени испытывают многие автономные учреждения, однако нередко они отказываются от этой затеи, не желая проводить процедуру торгов. Но во всех ли случаях необходимы подобные процедуры? Когда учреждение может предоставить помещение арендатору без проведения конкурса или аукциона, а когда торги все же неизбежны?
Особенности порядка заключения договоров аренды в отношении государственного и муниципального имущества разъяснила Федеральная антимонопольная служба в Письме от 24.04.2014 № ЦА/16309/14 (далее - Разъяснения ФАС). Ознакомимся с основными выводами, сделанными в этом документе.
Правило и исключения
Отношения, связанные с арендой государственного или муниципального имущества, регулируются ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее - Закон № 135-ФЗ). Согласно п. 2 ч. 3 данной статьи государственные и муниципальные автономные учреждения могут сдавать в аренду недвижимое имущество, закрепленное за ними на праве оперативного управления, только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения таких договоров. Однако существует ряд исключений, которые перечислены в ч. 1 ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ и распространяются в том числе на АУ. Приведем некоторые из случаев, когда сдавать в аренду помещения разрешается без проведения торгов:- на заключение договора аренды претендует другое государственное или муниципальное учреждение, некоммерческая организация (в том числе социально ориентированная), медицинская организация, организация, осуществляющая образовательную деятельность (п. 3, 4, 6 ч. 1 ст. 17.1);
- договор заключается на срок не более чем 30 календарных дней в течение шести последовательных календарных месяцев (п. 11 ч. 1 ст. 17.1);
- передаваемое имущество является частью или частями помещения или здания, его общая площадь не превышает 20 кв. м и 10% площади соответствующего помещения, здания, права на которые принадлежат лицу, передающему указанное имущество (п. 14 ч. 1 ст. 17.1);
- договор заключается с лицом, подавшим единственную заявку на участие в конкурсе или аукционе (если она соответствует предусмотренным требованиям) либо признанным единственным участником конкурса или аукциона (п. 15 ч. 1 ст. 17.1).
Более того, торги допустимо организовывать и в отношении «льготных» претендентов на аренду имущества. Если их два или более и они заинтересованы в одном и том же объекте государственного (муниципального) имущества, автономное учреждение вправе отказать им в заключении договора без конкурентных процедур. По мнению антимонопольного органа, тогда проведение торгов не будет нарушением законных прав и интересов таких заявителей.
Однако осмотрительность при решении вопроса, проводить ли торги в отношении имущества, закрепленного за АУ на праве оперативного управления, нужно проявлять и собственникам такого имущества (учредителям учреждений). Давая согласие на передачу в аренду тех или иных помещений учреждения, учредитель должен соблюдать требования Закона № 135-ФЗ. Как сказано в разд. 2 Разъяснений ФАС, факт согласия на передачу площадей целевым образом и без проведения торгов может содержать признаки нарушения ст. 15 названного закона (запрет на ограничивающие конкуренцию действия органов власти).
Случаи заключения договора без проведения торгов
Остановимся подробнее на некоторых исключениях - случаях, когда АУ может сдавать помещения в аренду без проведения торгов.Арендатор - медицинская или образовательная организация
На то, какие именно организации подразумеваются под медицинскими или осуществляющими образовательную деятельность, указано в разд. 5 и 6 Разъяснений ФАС - в данном вопросе нужно руководствоваться положениями отраслевого законодательства.
Так, согласно п. 11 ст. 2 Федерального закона от 21.11.2011 № 323-ФЗ «Об основах охраны здоровья граждан в Российской Федерации» к медицинским организациям относятся юридические лица независимо от организационно-правовой формы, основным видом деятельности которых является медицинская деятельность, осуществляемая на основании лицензии. К медицинским организациям приравниваются и индивидуальные предприниматели, занимающиеся медицинской деятельностью.
Краткосрочный договор аренды помещения, заключенный без проведения торгов, не может быть продлен на новый срок также без проведения торгов. Здесь действует специальная норма, ограничивающая срок действия данного договора.
Что касается организаций, осуществляющих образовательную деятельность, это как образовательные организации (названная деятельность для них является основной), так и организации, осуществляющие обучение (указанная деятельность - дополнительная). При этом, как установлено п. 20 ст. 2 Федерального закона от 29.12.2012 № 273-ФЗ «Об образовании в Российской Федерации», в данную группу входят и индивидуальные предприниматели, осуществляющие образовательную деятельность.
Таким образом, арендовать у АУ помещения, минуя конкурентные процедуры, может и юрлицо, и предприниматель, которые ведут медицинскую либо образовательную деятельность на основании лицензии.
Краткосрочная аренда
Пункт 11 ч. 1 ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ разрешает учреждениям сдавать государственное или муниципальное имущество в краткосрочную аренду без проведения торгов, но содержит запрет на предоставление таких прав одному лицу на совокупный срок более чем 30 календарных дней в течение шести последовательных календарных месяцев без проведения конкурсов или аукционов.
В свою очередь, п. 3 ст. 610 ГК РФ определяет, что договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному. А это значит, что договоры аренды государственного или муниципального имущества, заключенные на короткий срок без проведения торгов, не могут быть продлены на основании п. 2 ст. 621 ГК РФ , а также ч. 9 ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ . Такая позиция высказана в разд. 10 Разъяснений ФАС.
Аренда части помещения
Как было отмечено выше, часть помещения или здания может быть передана в аренду без проведения торгов при соблюдении двух условий: передаваемая площадь не должна превышать 20 кв. м и 10% площади соответствующего помещения или здания. Но каким образом рассчитывать долю планируемой к передаче в аренду площади ?
По мнению антимонопольного органа, выраженному в разд. 11 Разъяснений ФАС, при определении этой доли не надо учитывать площадь тех частей помещения (здания), права владения и (или) пользования в отношении которых переданы до вступления в силу ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ, на основании иных исключений, предусмотренных ч. 1 указанной статьи, а также по итогам торгов.
Арендатор - подрядчик учреждения
Отдельно следует упомянуть еще одно исключение, которое не распространяется на автономные учреждения (по крайней мере, на те, которые проводят закупки на основании Закона № 223-ФЗ ). Речь идет о заключении договора аренды без торгов с лицом, с которым подписан государственный (муниципальный) контракт по результатам конкурса (аукциона), проведенного в соответствии с Законом № 44-ФЗ , если предоставление данного права было предусмотрено конкурсной документацией (документацией об аукционе) для целей исполнения указанного контракта (п. 10 ч. 1 ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ).
Как сказано в разд. 9 Разъяснений ФАС, гражданско-правовые договоры, заключенные в рамках Закона № 223-ФЗ, не являются государственными или муниципальными контрактами, поэтому положения п. 10 ч. 1 ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ на эти случаи не распространяются. Иными словами, если автономное учреждение, руководствуясь нормами Закона № 223-ФЗ, провело закупку каких-либо услуг или работ, оказание или выполнение которых требует присутствия подрядчика на площадях учреждения (допустим, театр закупил услуги по пошиву и ремонту сценических костюмов), передать в аренду необходимые площади можно лишь посредством проведения торгов. В этом случае закупка услуг и проведение торгов на право заключения договора аренды станут двумя самостоятельными процедурами.
Пролонгация договора
Действующие договоры аренды государственного и муниципального имущества (в том числе переданного учреждению в оперативное управление) продляются на основании ч. 9 - 11 ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ. Если арендатор надлежащим образом исполнял свои обязанности, договор с ним подписывается на новый срок, при этом торги проводить не нужно (если иное не установлено договором и срок его действия не ограничен законодательством РФ). При этом необходимо соблюсти два условия:- размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта;
- минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее трех лет (срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора).
В связи с этим антимонопольный орган сделал два вывода (разд. 15 Разъяснений ФАС).
Во-первых, поскольку существует возможность отказа арендатору в пролонгации договора из-за принятия иного решения о распоряжении имуществом, арендодателю необходимо получить согласие собственника этого имущества на перезаключение договора аренды.
Во-вторых, пролонгация договора аренды на основании ч. 9 ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ может происходить по тем же основаниям неограниченное количество раз . Но важно, чтобы каждый раз соблюдались требования, установленные приведенной нормой.
Субаренда
Согласно п. 16 ч. 1 ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ государственное и муниципальное имущество может передаваться в субаренду без проведения торгов в том числе по следующим основаниям:- учреждение заключило с арендатором договор аренды по результатам торгов или в случае, когда торги признаны несостоявшимися;
- право на заключение договора аренды предоставлено арендатору на основании государственного или муниципального контракта.
Процедура проведения торгов
Если государственное и муниципальное имущество передается в аренду через торги, автономному учреждению следует учесть некоторые особенности этой процедуры.Как сказано в разд. 17 Разъяснений ФАС, данные торги могут проводиться и до момента истечения срока действующего договора , но с учетом того, что новый договор должен вступать в силу по истечении срока действующего на момент проведения торгов договора. К моменту вступления в силу договора, заключенного по результатам торгов, государственное или муниципальное имущество должно быть свободным от прав третьих лиц (за исключением случаев закрепления его за учреждениями на праве оперативного управления).
При проведении конкурсов и аукционов на право заключения договора аренды должна обеспечиваться информационная открытость - соответствующие сведения размещаются на официальном сайте torgi.gov.ru. Неопубликование информации является нарушением норм ст. 17, 17.1 Закона № 135-ФЗ и основанием для признания судом торгов и заключенных по их результатам сделок недействительными, в том числе по иску антимонопольного органа (ч. 4 ст. 17 Закона № 135-ФЗ).
Также важно, что договор аренды государственного или муниципального имущества (в том числе находящегося у учреждения в оперативном управлении) не может быть заключен ранее чем через 10 дней со дня размещения информации о результатах конкурса или аукциона на официальном сайте torgi.gov.ru (разд. 13 Разъяснений ФАС). В противном случае договор будет ничтожным - как не соответствующий требованиям закона (ст. 168 ГК РФ).
В своей практике автономные учреждения используют оба способа передачи недвижимого имущества в аренду - и посредством торгов, и без них.
Первый способ обязывает АУ проводить строго определенные процедуры, а по их результатам заключать с победителем торгов (единственным их участником) договор аренды.
Применение второго способа не сопровождается жесткими требованиями (в частности, у учреждения не возникает обязанности подписывать договор), однако ограничением здесь становится перечень оснований, по которым разрешается передавать площади в аренду без торгов.
Взаимоотношения по аренде муниципального имущества могут проводиться двумя способами:
- с обязательным проведением торгов/участием в тендере;
- без торгов и аукционов.
В этой статье
Что такое муниципальное имущество
Муниципальное имущество - движимые и недвижимые активы, что принадлежат Российской Федерации как субъекту хозяйствования или же ее территориальным субъектам (округам, республикам, городам федеративного значения и т. д.). Заключение контракта об аренде муниципального имущества отличается от обычной сделки тем, что одной из сторон взаимоотношений выступают власти местного самоуправления, отстаивающие интересы государства.
К наиболее распространенным муниципальным объектам, интересующих арендатора в 2017 году, относят:
- участки земли;
- квадраты площади в зданиях и сооружениях нежилого предназначения;
- площади в объектах жилого фонда (образовательные, медицинские и коммунальные заведения).
Процесс проведения торгов
Торги на взятие во временное владение государственного имущества проходят в 2 способа: конкурс/аукцион. Кардинальное отличие этих способов в том, что на аукционе основополагающим фактором является стоимость аренды (кто предложит максимально высокую цену, тот и побеждает), а конкурс проходит путем удовлетворения ряда требований комиссии и предложения наиболее выгодных условий для муниципалитета (стоимостной фактор может играть не ключевую роль).
Аренда государственного и муниципального имущества может осуществляться путем прохождения следующего алгоритма действий:
- публикация объявления о назначении конкурса/аукциона на аренду муниципальной собственности (обычно подобные объявления публикуются на портале субъекта РФ/на веб-сайте о размещении торгов);
- разработка конкурсной программы, формирования перечня обязательных требований к конкурсу и пакета документации;
- рассмотрение заявлений, полученных от конкурсантов;
- непосредственное проведение аукциона/торгов;
- заключение договорных взаимоотношений по результатам отбора/аукциона.
По нормам действующего законодательства участвовать в торгах может любое лицо (физическое/юридическое лицо, что не зависит от формы собственности, источника получения прибыли и иных уставных/финансовых моментов.
- на момент подачи заявления на участие, несут административную ответственность за нарушение законодательства, касающегося ведения трудовой/предпринимательской деятельности;
- заявитель подал неполный пакет документов или они составлены некорректным способом;
- потенциальный арендатор не перечислил сумму обязательного материального взноса (если такое оговорено условиями конкурса).
Аренда имущества без торгов
Как уже упоминалось выше, существуют случаи, когда передача муниципальной недвижимости проводится без торгов. Договор аренды муниципального имущества заключается без проведения конкурсных мероприятий с такими лицами (в таких ситуациях):
- объединением собственников жилой недвижимости;
- если на открытый конкурс подал заявку всего один потенциальный арендатор;
- если в качестве заявителя выступает образовательное учреждение, что не зависит от степени аккредитации и организационно-правовой формы;
- учреждения медицины частного финансирования.
Кроме того, нормативно — правовыми актами предусмотрено ряд определенных требований к объектам муниципальной собственности, которые предполагают передачу без проведения торгов. Итак, конкурс на право аренды не будет объявлен, если:
- недвижимость передается в аренду на срок 30 календарных дней в течение последующих 6 месяцев;
- сдаваемая площадь составляет 10% от общей площади здания/сооружения и насчитывает менее 20 кв. метров.
Существенные аспекты договора
Как и обычный договор аренды, документация по временной передаче муниципальной собственности, содержит пункты, отражающие основополагающие моменты по сделке:
- информация о времени/месте/формате проведения торгов, сумме материального взноса;
- детальное описание предмета торгов (территориальное расположение, площадь, тип активов, срок/стоимость аренды, правовые аспекты и обязанности сторон взаимоотношений и т. д.);
- основные требования к участникам аукциона и сопроводительной документации;
- первоначальная стоимость аренды (в случае участия в аукционе).
В отличие от обычного договора ренты, стоимость аренды муниципальных активов рассчитывается исключительно по рыночной стоимости.
Если после прохождения конкурса/выигрыша аукциона арендодатель отказывается выполнять условия договора (не передает муниципальное имущество во временное владение третьему лицу), то он обязан не только вернуть задаток участнику, но и осуществить расчет в двойном объеме. В том случае, когда отказывается арендатор от подписания договора, задаток не возвращается. Если в аукционе принимали участие несколько потенциальных арендаторов, то первоначальный материальный взнос возвращается всем, кроме победителя торгов.
Продление договора
Если арендатор участвовал в торгах, но срок действия аренды государственного и муниципального имущества подошел к концу, то возникает вопрос: «Есть ли возможность продлить срок, не выставляя лот на торги?».
Ключевой момент в том, что арендатор обязан заранее поставить в известность владельца имущества о своем желании пролонгировать договор. Если в имеющей документации отсутствует пункт о необходимости предупреждать собственника о разрыве/продлении взаимоотношений, то заинтересованное лицо обязано направить письмо с подобной информацией за 2 месяца до окончания действия контракта.
В соответствии с нормами ФЗ «О защите конкуренции» арендодатель оставляет за арендатором право на преимущественную возможность заключения нового договора временного владения муниципальной и государственной собственностью. Это правило действует в двух случаях:
- если обе стороны не нарушают условия договора и арендатор согласен подписать новый документ с расчетом рыночной суммы на имущество;
- если сделка была заключена ранее 2010 года и арендодатель не возражает против пользования заявителем арендованными активами.
Новый документ, регламентирующий отношения, заключается на срок 3 года.
На данный момент все имеющиеся лоты отражаются на «Официальном сайте Российской Федерации для размещения информации о торгах », где можно найти всю информацию относительно организаторов торгов, типа имущества, технических характеристик, начальной цены и иных ключевых моментов.
У многих предпринимателей самой емкой статьей расходов является аренда помещения под магазин (офис, склад). Поэтому в целях экономии продумываются все варианты съема помещений, имеющих низкую стоимость. Один из них – аренда муниципального имущества. Стоимость съема муниципальной площади в некоторых случаях не отличается от аренды по коммерческим предложениям. Однако большинство вариантов имеет смысл рассмотреть, хотя заключение договоров аренды такого типа – трудоемкий и затратный процесс.
Какое имущество относится к муниципальному
Аренда государственного и муниципального имущества в последнее время пользуется небывалой популярностью. Причиной тому – совершенствование законодательных требований и высокая стабильность договоров по сравнению с аналогичными сделками, проведенными с коммерческими структурами.
Как взять его в аренду
В соответствии с Законом № 135-ФЗ, ст. 17.1 , при сдаче в аренду муниципального или государственного помещения в обязательном порядке заключается договор. Осуществить данную сделку возможно только после проведения (конкурса, аукциона). Без торгов в аренду предоставляется собственность:
- Для расположения на объектах сетей связи, почты.
- Палат торгово-промышленного назначения.
- На замену снесенного (реконструированного) сооружения.
- Нотариальных или адвокатских контор.
- Организациям, специализирующимся в направлении услуг образования.
- Медицинским компаниям.
- По международным договорам.
- Политическим партиям, общественным движениям.
- На срок до 30 суток в течение 6 следующих месяцев.
Чтобы арендовать имущество, принадлежащее государству, предпринимателю нужно обратиться в учреждение, за которым закреплен объект, или в управляющую компанию, курирующую данное помещение. Часто перечень площадей, предназначенных для предоставления в аренду, размещаются на сайтах государственных структур. Если интересующей информации нет, необходимо обратиться в соответствующий орган для подачи заявления лично.
У предпринимателя, неукоснительно выполнявшего свои обязанности на протяжении действия аренды, есть возможность заключить договор на новый срок с арендодателем без торгов.
Действуем по порядку
Предоставление площади муниципального назначения имеет установленный порядок и совершается после проведения торгов. Они могут проходить в электронном режиме или как официальное мероприятие. Форма проведения определяется ст. 448 ГК РФ и состоит из следующих пунктов:
- Оповещение о проведении торгов.
- Разработка документации.
- Прием заявок от участников.
- Проведение основного этапа торгов.
- Завершающий тур торгов, определяющий победителя.
- Оформление соглашения с выбранным лицом.
В соответствии с п. 2 вышеуказанной статьи участник должен отвечать требованиям, выдвинутым законодательством. Им может являться и юридическое, и физическое лицо, а также ИП, в интересах которого – выиграть торги и взять в аренду муниципальное (государственное) имущество.
Оформление договора
После проведения торгов победитель подписывает с организатором протокол о результатах (он имеет юридическую силу договора) и оформляет типовой договор. Правила заключения документа регламентированы ст. 447 ГК РФ. Образец документа можно посмотреть .
Продление договора аренды возможно только в результате проведения нового конкурса (аукциона, торгов) на право заключения договора аренды муниципальной недвижимости (ст. 17.1 № 135-ФЗ). Однако у предпринимателя, неукоснительно выполнявшего свои обязанности на протяжении действия аренды, есть возможность заключить договор на новый срок с арендодателем без торгов, если будут соблюдены следующие требования:
- Срок действия нового договора составляет не менее 3 лет. Он может быть уменьшен по заявлению арендатора.
- Размер регулярной платы за аренду определяется после оценивания рыночной цены объекта, а оценка проведена по всем правилам законодательства, регулирующего оценочные мероприятия в РФ.
Так как договоры об аренде муниципального имущества подлежат обязательной регистрации (если заключены на срок более 1 года), соглашение о завершении аренды площади также необходимо официально зарегистрировать. Кроме этого, обе стороны должны направить в орган, совершающий регистрацию прав на имущество, заявление, подтверждающее добровольное согласие об окончании арендных отношений. Если один из партнеров не согласен и уклоняется от расторжения, другая сторона обращается в суд с требованием об официальной регистрации данного соглашения.
Зная все тонкости этой задачи и выиграв торги, предприниматель может заключить договор об аренде муниципального имущества. Такой вариант считается выгодным, так как такие площади можно арендовать за приемлемую стоимость. Добросовестно выполняя все пункты договора и не нарушая условия аренды, пользоваться муниципальными помещениями можно в течение долгого срока.
Вы ищете информацию об аукционах по аренде муниципальной собственности в Москве, потому что это недорого и надёжно? Возможно, что у вас по тем или иным причинам существует потребность в том, чтобы подписать договор аренды жилого или нежилого помещения, находящегося в собственности городских властей или даже государства. В этом случае муниципальная аренда помещений в Москве - это то, что позволит вам снять подходящий объект.
В то же время ГлавУпДК при МИД России предлагает вашему вниманию информацию об аукционах по аренде федерального имущества - т.е. находящегося в собственности государства Секрет заключается в том, что государственные объекты нежилой недвижимости практически не попадают в базы данных агентств недвижимости. По этой причине многие просто не знают, что возможность получить в аренду объект по более низкой цене существует. Следует также различать аренду федеральной недвижимости от аренды недвижимости, полученной в ходе аукциона по аренде муниципального помещения.
Компания ГлавУпДК при МИД России на постоянной основе организует и проводит аукционы по аренде федерального недвижимого имущества, переданного ей в управление на праве хозяйственного ведения. Если вы ищете помещение под офис, обязательно посетите наш сайт, где вы сможете ознакомиться с предложениями по аренде и станьте участником аукциона - выгода подписания договора аренды вполне очевидна, ведь вы сможете заключить абсолютно легальный договор аренды, который будет защищать ваши интересы как арендатора.
Правила проведения аукциона:
Аукцион проводится в соответствии с действующим законодательством, которое обязывает ФГУПы выставлять все предлагаемые к аренде помещения на аукцион. В случае если подана только одна заявка, аукцион признается несостоявшимся, и договор подписывается с подавшим единственную заявку потенциальным арендатором по минимальной (стартовой) арендной ставке. В случае, если на одно помещение претендует несколько участников, проводится аукцион, во время которого в ходе торгов ставки могут существенно увеличиваться.
Для того чтобы стать участником аукциона по аренде недвижимости, необходимо заполнить заявку, где будут указаны ваши данные, а также приложить учредительные документы и документ об оплате задатка. До начала аукциона клиент вправе отказаться от участия и отозвать поданную заявку.
Если вы стали победителем аукциона, то вам необходимо заключить договор аренды в течение 20 дней с момента проведения аукциона. В таком случае, задаток победителю аукциона будет возвращен или принят в счет исполнения обязательств по этому договору.
Но если договор по тем или иным причинам не будет подписан победителем, в указанные сроки, то задаток ему не возвращается.
При возникновении вопросов о правилах проведения аукциона, вы можете обратиться к нашим консультантам по телефону или по электронной почте, указанной на сайте.
Формирование регионального бюджета осуществляется из нескольких источников, одним из которых является аренда недвижимости, находящейся в собственности у муниципалитета. К такой недвижимости можно отнести различные объекты – квартиры, дома, дачи, а также участки, расположенные в черте города или в поселковой, сельской местности.
Что относится
Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .
Это быстро и БЕСПЛАТНО !
Муниципальная собственность, это, прежде всего, имущество, принадлежащее государству.
В соответствие с нормами Гражданского кодекса, муниципальной (государственной) собственностью является:
- имущество, являющееся федеральной собственностью, исходя из правоустанавливающих документов;
- имущество, которое принадлежит отдельным субъектам страны – городам – крупным, федеральным и с небольшой численностью населения, поселкам, деревням.
Органы государственной власти могут приобретать имущество, распоряжаться им. Органы местного самоуправления также могут своими действиями приобретать имущество, распоряжаться им от имени муниципальных образований.
Многие плательщики ЕНДВ желают сэкономить на аренде жилья, а аренда у муниципалитета – наилучший способ для такой экономии. Однако, в последние годы цены на жилье существенно выросли, и следовательно, поднялась ставка по аренде объектов недвижимости, в том числе и тех, что находятся в собственности у муниципалитета. Выбрать подходящий для аренды объект можно на аукционе, где выставляется большое количество различных квартиры и домов, сдаваемых в аренду государством.
Виды сделок
Под сделкой следует понимать совершаемые физическим или юридическим лицом определенные действия, которые направлены, прежде всего, на изменение условий договора, прекращение гражданских обязанностей и прав.
Наиболее распространенные сделки с объектами, находящимися в собственности муниципалитета:
| Продажа | Продажа государственных квартир, домов, участков может быть осуществлена только следующими способами: оформление приватизации, продажа на аукционе, продажа акций, принадлежащих акционерным обществам. Продать можно только те объекты, которые свободны от каких – либо обязательств |
| Аренда, субаренда | Наиболее часто заключаемая юридическая сделка. Особенности аренды: имущество может быть использовано для проживания, без получения дохода. Если планируется получение дохода с помещения, это должно быть оговорено заранее.
Чтобы предотвратить ущерб от порчи имущества, целесообразно заключить договор страхования. Передача объекта в аренду может быть осуществлена по результатам конкурса, по аукциону или факту использования |
| Доверительное управление или делегирование прав | Собственник имущества передает права на использование и управление объектом, но при этом может устанавливать некоторые ограничения. Основные функции доверительного управления – выбор арендаторов, контроль за соблюдением правил, заключение договора аренды |
| Передача объекта для хозяйственного ведения | Государственные, а также предприятия, являющиеся унитарными, могут арендовать объекты для хозяйственных нужд. Предприятие при этом несет расходы на содержание объекта |
| Передача объекта в соответствие с правом управления | При передаче объекта по праву оперативного управления права собственника сильно ограничиваются |
| Передача объекта для безвозмездного пользования | Возможна передача объектов муниципальной собственности для безвозмездного пользования юридическим лицам, государственным предприятиям и органам власти — муниципальным и государственным. По окончании срока действия договора имущество должно быть возвращено собственнику в том виде, в каком оно было сдано в аренду |
Независимо от того, какой вид сделки с недвижимостью осуществляется, обязательно должен быть составлен и подписан обеими сторонами соответствующий договор.
Как правильно оформить аренду муниципальной собственности
Перед тем, как подписать договор аренды, стороны должны договориться о размере арендной платы.
Она устанавливается в виде:
- Определенной суммы ежемесячных платежей.
- Обязательства по проведению капитального ремонта помещения.
Если планируется сдача имущества в аренду по результатам аукциона, должны быть соблюдены следующие этапы:
- рассылка извещений о начала аукциона;
- подготовка документации для конкурса, создание информационных стендов, заполнение страницы на сайте;
- рассмотрение поданных заявок;
- проведение торгов;
- заключение договора с арендатором по результатам торгов.
Перед началом торгов всем желающим стать арендаторами объекта недвижимости должны быть посланы извещения, в которых содержится важная информация:
- дата и время проведения торгов;
- форма мероприятия;
- какие обременения наложены на продаваемое или передаваемое по договору аренды имущество;
- порядок проведения торгов и определения победителя;
- начальная стоимость.
Если по каким – либо причинам аукцион не состоялся, или был проведен не правильно, организатор может назначать другую дату.
Возможна сдача объекта в аренду и без проведения торгов, если в качестве заявителя выступает одно из нижеперечисленных лиц и организаций:
- Участник товарищества собственников объектов недвижимости.
- Лицо, подавшее заявку на конкурс, при условии, что была подана всего одна заявка.
- Образовательные учреждения, независимо от формы – муниципальные и частные.
- Медицинские учреждения.
Допускается передача имущества без торгов, если:
- Договор аренды заключается на короткий период времени. За полгода допускается не более тридцати дней аренды.
- В аренду сдается лишь часть помещения, составляющая не более 10% от общей площади здания.
После того, как аукцион закончен, арендатор и собственник объекта недвижимости – муниципалитет, заключают договор, в котором должны быть прописаны все пункты сделки – права и обязанности сторон, условия аренды, а также даны характеристики помещения.
Продление договора аренды недвижимости без проведения аукциона возможно, если арендатором были выполнены все обязательства, а при заключении договора, аренда будет проплачиваться по рыночной стоимости. Возможна пролонгация сделки только в том случае, если со стороны собственника не имеется никаких возражений.
Как составить договор
В законе не устанавливается особых требований относительно формы договора недвижимости, однако, рекомендуется воспользоваться типовой формой, скачать бланк можно .
Особенности составления договора аренды муниципальной недвижимости:
- В самом начале документа указывают город и дату заключения сделки.
- Первый пункт – Стороны договора. Обозначаются две стороны – Арендодатель, в роли которого выступает муниципальное образование и арендатор, который может быть как физическим, так и юридическим лицом.
- Предмет договора – аренда объекта недвижимости на определенных условиях.
- Начало и конец срока действия соглашения.
- Порядок внесения арендной платы за пользование помещением. Обязательно следует указать причину, по которой размер арендной платы может быть изменен в одностороннем порядке.
- Права и обязанности каждой стороны – арендатора и арендодателя – выделяют в два отдельных пункта.
- Ответственность сторон – важный пункт соглашения, которому нужно уделить особое внимание.
- Способы отправки уведомлений и сообщений в процессе аренды.
- Дополнительные условия – вписываются по соглашению сторон.
- Особенности досрочного расторжения договора – должны быть перечислены основания для такого расторжения.
В самом конце документа указываются платежные реквизиты, ставится печать и подпись каждой из сторон. При желании арендатора или арендодателя, договор может быть зарегистрирован в регпалате.
Что предоставляется без торгов
Торги не проводятся, если планируется сдавать в аренду на безвозмездной основе культовые сооружения и объекты, а также любые виды собственности, которые принадлежат религиозным организациям.
Без проведения конкурсов также предоставляется имущество для различных внебюджетных фондов, например, для Центробанка РФ. Не проводятся торги и в том случае, если в аренду передается объект, пользование которым регулируется такими законодательными актами РФ, как Лесной, Водный или Земельный кодексы.
Как расторгнуть договор
Расторжение договора аренды может показаться сложной юридической процедурой, если имущество предоставлялось муниципальным образованием.
По инициативе арендодателя сделка может быть прекращена, если:
- Имущество было испорчено в процессе эксплуатации.
- Были нарушены условия договора, например, наниматель осуществлял пересдачу имущества в аренду третьим лицам.
- Не были проведены обязательные работы, установленные соглашением.
- Не поступали платежи за аренду более двух месяцев подряд.
Арендатор может расторгнуть договор, при наличии следующих оснований:
- Имущество не соответствует заявленному в договоре объекту, отличаются основные характеристики.
- Имеются существенные недостатки, не позволяющие использовать объект по назначению.
- Собственник имущества препятствует его использованию, вмешивается в дела арендатора.
- Была изменена стоимость аренды.
Если ни одна из сторон не возражает против прекращения сделки, составляется Соглашение, в котором должны содержаться следующие пункты:
- данные каждой стороны, реквизиты;
- наименование расторгаемого договора, его номер;
- факт расторжения – отметка о дате заключения соглашения о прекращении сделки;
- при наличии ущерба – отметка о компенсации.