1. Заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество:
1) на основании международных договоров Российской Федерации (в том числе межправительственных соглашений), федеральных законов, устанавливающих иной порядок распоряжения этим имуществом, актов Президента Российской Федерации, актов Правительства Российской Федерации, решений суда, вступивших в законную силу;
2) государственным органам, органам местного самоуправления, а также государственным внебюджетным фондам, Центральному банку Российской Федерации;
3) государственным и муниципальным учреждениям;
(см. текст в предыдущей редакции)
4) некоммерческим организациям, созданным в форме ассоциаций и союзов, религиозных и общественных организаций (объединений) (в том числе политическим партиям, общественным движениям, общественным фондам, общественным учреждениям, органам общественной самодеятельности, профессиональным союзам, их объединениям (ассоциациям), первичным профсоюзным организациям), объединений работодателей, товариществ собственников жилья, социально ориентированным некоммерческим организациям при условии осуществления ими деятельности, направленной на решение социальных проблем, развитие гражданского общества в Российской Федерации, а также других видов деятельности, предусмотренных статьей 31.1 Федерального закона от 12 января 1996 года N 7-ФЗ "О некоммерческих организациях";
(см. текст в предыдущей редакции)
5) адвокатским, нотариальным, торгово-промышленным палатам;
6) медицинским организациям, организациям, осуществляющим образовательную деятельность;
(см. текст в предыдущей редакции)
7) для размещения сетей связи, объектов почтовой связи;
(см. текст в предыдущей редакции)
8) лицу, обладающему правами владения и (или) пользования сетью инженерно-технического обеспечения, в случае, если передаваемое имущество является частью соответствующей сети инженерно-технического обеспечения и данные часть сети и сеть являются технологически связанными в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности, лицу, которому присвоен статус единой теплоснабжающей организации в ценовых зонах теплоснабжения в соответствии с Федеральным законом от 27 июля 2010 года N 190-ФЗ "О теплоснабжении";
(см. текст в предыдущей редакции)
10) лицу, с которым заключен государственный или муниципальный контракт по результатам конкурса или аукциона, проведенных в соответствии с Федеральным законом от 5 апреля 2013 года N 44-ФЗ "О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд", если предоставление указанных прав было предусмотрено конкурсной документацией, документацией об аукционе для целей исполнения этого государственного или муниципального контракта, либо лицу, с которым государственным или муниципальным автономным учреждением заключен договор по результатам конкурса или аукциона, проведенных в соответствии с Федеральным законом от 18 июля 2011 года N 223-ФЗ "О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц", если предоставление указанных прав было предусмотрено документацией о закупке для целей исполнения этого договора. Срок предоставления указанных прав на такое имущество не может превышать срок исполнения государственного или муниципального контракта либо договора;
(см. текст в предыдущей редакции)
11) на срок не более чем тридцать календарных дней в течение шести последовательных календарных месяцев (предоставление указанных прав на такое имущество одному лицу на совокупный срок более чем тридцать календарных дней в течение шести последовательных календарных месяцев без проведения конкурсов или аукционов запрещается);
12) взамен недвижимого имущества, права в отношении которого прекращаются в связи со сносом или с реконструкцией здания, строения, сооружения, которыми или частью которых является такое недвижимое имущество, либо в связи с предоставлением прав на такое недвижимое имущество государственным или муниципальным организациям, осуществляющим образовательную деятельность, медицинским организациям. При этом недвижимое имущество, права на которое предоставляются, должно быть равнозначным ранее имевшемуся недвижимому имуществу по месту расположения, площади и определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность, стоимости. Условия , при которых недвижимое имущество признается равнозначным ранее имевшемуся недвижимому имуществу, устанавливаются федеральным антимонопольным органом;
(см. текст в предыдущей редакции)
13) правопреемнику приватизированного унитарного предприятия в случае, если такое имущество не включено в состав подлежащих приватизации активов приватизированного унитарного предприятия, но технологически и функционально связано с приватизированным имуществом и отнесено федеральными законами к объектам гражданских прав, оборот которых не допускается, или к объектам, которые могут находиться только в государственной или муниципальной собственности;
14) являющееся частью или частями помещения, здания, строения или сооружения, если общая площадь передаваемого имущества составляет не более чем двадцать квадратных метров и не превышает десять процентов площади соответствующего помещения, здания, строения или сооружения, права на которые принадлежат лицу, передающему такое имущество;
15) лицу, подавшему единственную заявку на участие в конкурсе или аукционе, в случае, если указанная заявка соответствует требованиям и условиям, предусмотренным конкурсной документацией или документацией об аукционе, а также лицу, признанному единственным участником конкурса или аукциона, на условиях и по цене, которые предусмотрены заявкой на участие в конкурсе или аукционе и конкурсной документацией или документацией об аукционе, но по цене не менее начальной (минимальной) цены договора (лота), указанной в извещении о проведении конкурса или аукциона. При этом для организатора торгов заключение предусмотренных настоящей частью договоров в этих случаях является обязательным;
16) передаваемое в субаренду или в безвозмездное пользование лицом, которому права владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества предоставлены по результатам проведения торгов или в случае, если такие торги признаны несостоявшимися, либо в случае, если указанные права предоставлены на основании государственного или муниципального контракта или на основании пункта 1 настоящей части.
2. Указанный в части 1 настоящей статьи порядок заключения договоров не распространяется на имущество, распоряжение которым осуществляется в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации, Водным кодексом Российской Федерации, Лесным кодексом Российской Федерации, законодательством Российской Федерации о недрах, законодательством Российской Федерации о концессионных соглашениях, законодательством Российской Федерации о государственно-частном партнерстве, муниципально-частном партнерстве.
(см. текст в предыдущей редакции)
3. В порядке, предусмотренном частью 1 настоящей статьи, осуществляется заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении:
1) государственного или муниципального недвижимого имущества, которое принадлежит на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления государственным или муниципальным унитарным предприятиям;
2) государственного или муниципального недвижимого имущества, закрепленного на праве оперативного управления за государственными или муниципальными автономными учреждениями;
3) государственного или муниципального имущества, которое принадлежит на праве оперативного управления государственным или муниципальным бюджетным и казенным учреждениям, государственным органам, органам местного самоуправления.
(см. текст в предыдущей редакции)
3.1. Заключение договоров аренды в отношении государственного или муниципального имущества государственных или муниципальных образовательных организаций, являющихся бюджетными учреждениями, автономными учреждениями, бюджетных и автономных научных учреждений осуществляется без проведения конкурсов или аукционов в порядке и на условиях, которые определяются Правительством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих требований:
(см. текст в предыдущей редакции)
1) арендаторами являются хозяйственные общества, созданные учреждениями, указанными в абзаце первом настоящей части;
2) деятельность арендаторов заключается в практическом применении (внедрении) результатов интеллектуальной деятельности (программ для электронных вычислительных машин, баз данных, изобретений, полезных моделей, промышленных образцов, селекционных достижений, топологий интегральных микросхем, секретов производства (ноу-хау), право использования которых внесено в качестве вклада в их уставные капиталы;
3) договорами аренды устанавливается запрет на сдачу в субаренду этого имущества, предоставленного хозяйственным обществам по таким договорам аренды, передачу хозяйственными обществами своих прав и обязанностей по таким договорам аренды другим лицам, предоставление этого имущества в безвозмездное пользование, залог таких арендных прав.
3.2. Заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования в отношении государственного или муниципального имущества государственных или муниципальных организаций, осуществляющих образовательную деятельность, осуществляется без проведения конкурсов или аукционов в случае заключения этих договоров с:
1) медицинскими организациями для охраны здоровья обучающихся и работников организаций, осуществляющих образовательную деятельность;
2) организациями общественного питания для создания необходимых условий для организации питания обучающихся и работников организаций, осуществляющих образовательную деятельность;
3) физкультурно-спортивными организациями для создания условий для занятия обучающимися физической культурой и спортом.
(см. текст в предыдущей редакции)
5. Порядок проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров, указанных в частях 1 и настоящей статьи, и перечень видов имущества, в отношении которого заключение указанных договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса, устанавливаются федеральным антимонопольным органом.
5.1. В соответствии с частью 6 настоящей статьи извещение о проведении конкурса размещается не менее чем за тридцать дней до дня окончания подачи заявок на участие в конкурсе, извещение о проведении аукциона размещается не менее чем за двадцать дней до дня окончания подачи заявок на участие в аукционе.
Аренда государственного и муниципального имущества проходит через торги. Это может быть конкурс или аукцион.
При передаче госимущества в пользование юридическим или физическим лицам должно быть обеспечено соблюдение действующего законодательства, принципов гласности и прозрачности и правил добросовестной конкуренции. В статье мы рассказываем, какими способами можно определить арендатора государственного и муниципального имущества, как правильно зарегистрировать договор, и какие налоговые обязательства возникают у передающей и принимающей сторон.
Порядок сдачи в аренду государственного имущества
Госучреждение, принявшее решение передать объект НФА в возмездное пользование, может сделать это только путем проведения аукциона или конкурса. Таково требование закона о защите конкуренции от 26.07.2006 года 135-ФЗ (ст.17.1). Организаторами торгов могут быть:
- казенные, бюджетные, автономные учреждения в отношении объектов, закрепленных за ними на основании права оперативного управления;
- органы федеральной власти, органы власти субъектов РФ, местного самоуправления осуществляющие функции по управлению имуществом в отношении объектов, не переданных в оперативное управление.
Казенные и бюджетные учреждения должны согласовывать аренду недвижимого имущества с собственником. На федеральном уровне документы на согласование подаются в Росимущество, на региональном – в местные органы власти. Автономное учреждение должно согласовывать только передачу объектов недвижимости, приобретенных на средства собственников.
Порядок сдачи в аренду государственного имущества подробно изложен в приказе ФАС РФ от 10.02.2010 года № 67. В 2012 году антимонопольная служба опубликовала разъяснения по применению статьи 17.1 135-ФЗ. Для проведения торгов создаются конкурсные или аукционные комиссии, численность которых должна составлять не менее 5 человек. Не допускается участие заинтересованных лиц, например, физлиц, участвующих в конкурсе, или сотрудников организаций, подавших заявку на участие и т.д.
Торги по аренде государственного имущества
Согласованная с собственником сдача в аренду любого государственного имущества возможна путем проведения аукциона. Объявлять конкурс допустимо только в отношении определенных объектов, перечень которых содержится в Приложении 2 к приказу ФАС №67. Отличие двух этих форм торгов в соответствии со ст.447 ГК РФ заключается в следующем:
- на аукционе возможен один критерий определения победителя – самая высокая предложенная цена;
- на конкурсе, помимо цены, может учитываться выполнение других условий.
В организационном плане аукцион предполагает публичную подачу заявки, все участники могут ознакомиться с предложениями друг друга. При проведении конкурса информация о физических и юрлицах, подавших заявки, конфиденциальна.
Как провести аукцион по аренде государственного имущества
Извещение о проведении аукциона по аренде государственного и муниципального имущества размещается на портале www.torgi.gov.ru. Период между публикацией извещения и прекращением принятия заявок должен составлять не менее 20 дней. Разрешается дополнительно (но не вместо публикации на сайте) разместить объявления в СМИ и в других ресурсах.
Извещение на участие должно содержать обязательные данные:
- наименование организатора;
- название, технические и другие характеристики предмета аренды;
- целевое назначение передаваемого по договору имущества;
- минимальная цена;
- срок действия договора;
- место размещения документации об аукционе;
- размер задатка, если он предусмотрен условиями торгов;
- срок, в течение которого организатор может отказаться от проведения аукциона.
Извещение может содержать условие о том, что заявки принимаются только от субъектов малого и среднего предпринимательства, имеющих право на государственную поддержку.
Документация об аукционе должна содержать полноценную информацию о форме и правилах оплаты по договору, порядок передачи прав, требования к участникам аукциона, график осмотра передаваемого имущества и пр.
Рассмотрение поступивших заявок с приложенными копиями учредительных документов, выписками из ЕГРЮЛ, квитанциями о внесении задатка выполняет конкурсная комиссия. Она должна проверить соответствие полученных заявок требованиям:
- предъявляемым к заявителям;
- изложенным в документации об аукционе.
В назначенный день все допущенные к торгам должны прибыть в место их проведения. Аукционист, выбранный из членов комиссии прямым голосованием, сообщает стартовую цену. Участники вправе предлагать свою цену, увеличивая предыдущую на «шаг аукциона», равный 5% первоначальной стоимости.
Задача аукциониста – называть номер карточки того, кто предложил максимальную на текущий момент цену. Если после троекратного объявления предложенной суммы, заявлений о повышении не последовало, назвавший последнюю цену участник объявляется победителем. Во время аукциона должны вестись протокол, аудио и видео запись. По результатам торгов с победителем заключается договор аренды на условиях, опубликованных организаторами.
Как провести конкурс по аренде государственного имущества
Торги по аренде государственного имущества в форме конкурса разрешено проводить в отношении:
- объектов железнодорожного и трубопроводного транспорта;
- морских и речных портов, аэродромов или объектов их инфраструктуры;
- гидротехнических сооружений;
- объектов по производству, передаче и распределению теплоэнергии и электроэнергии;
- объектов коммунального хозяйства;
- метрополитена;
- нежилых помещений, которые могут быть использованы в соответствии с законодательством только для предоставления в длительное пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Извещение о проведении конкурса публикуется на сайте не позднее, чем за 30 дней до окончания приема заявок, которые должны направляться в запечатанных конвертах или в форме электронного документа. Вскрываются конверты и обеспечивается доступ к файлам в день, определенный в извещении. Рассмотрение конкурсной комиссией выполняется в два этапа:
- Сначала проверяется соблюдение условий, изложенных в конкурсной документации, и требований, предъявляемых к заявителю.
- На отдельном заседании оцениваются содержащиеся в заявках предложения по заключению договора аренды государственного имущества и выбираются самые выгодные.
Критерии оценки содержатся в приказе ФАС № 67. Конкурсная комиссия обязана вести и публиковать на сайте протокол оценки каждой заявки и сопоставление с другими поступившими предложениями.
Аренда государственного имущества без проведения торгов
В ст. 17.1 135-ФЗ перечислены арендаторы, в отношении которых не нужно соблюдать требования об обязательном проведении торгов. Заключить договор без проведения аукциона или конкурса возможно со следующими контрагентами:
- госорганы, муниципалитеты, региональные органы власти, госучреждения, Центробанк РФ, внебюджетные фонды;
- НКО, созданные в форме ассоциаций и союзов, религиозные организации, общественные фонды и объединения и пр.;
- медучреждения и образовательные организации;
- почтовое ведомство (для размещения объектов связи);
- коллегии адвокатов, нотариальные и торгово-промышленные палаты;
- лица, получившие государственные и муниципальные преференции;
- правопреемники приватизированных ГУПов, с которыми ранее был заключен договор;
- лица, подавшие единственную заявку на участие в аукционе или конкурсе, при условии, что она соответствует всем действующим требованиям.
Без объявления торгов можно заключать договоры на срок не более 30 дней в шестимесячный период и в некоторых других случаях. Например, казенное учреждение владеет (по договору оперативного управления) частью сети инженерного обеспечения объекта недвижимости. Владелец всей сети может арендовать этот участок без соблюдения конкурсных процедур.
Государственная регистрация договора аренды недвижимого имущества
Договор между арендодателем и арендатором недвижимого госимущества, заключенный на срок более года, должен быть зарегистрирован в территориальном органе Росреестра. Такое требование содержит ст.609 ГК РФ и закон о госрегистрации недвижимости от 13.07.2015 года 218-ФЗ (статья 51). Обратиться в Росреестр вправе любая из сторон. Для регистрации необходимы:
- договор аренды в трех экземплярах;
- заявление;
- документ, удостоверяющий личность представителя, обратившегося в Росреестр;
- нотариальная доверенность на выполнение юридически значимых действий от имени юрлица.
Если со стороны арендатора или арендодателя договор подписали два или более лиц, нужно сделать экземпляры договора с отметкой о регистрации для каждого из них. Госпошлина составляет: для физлиц 2 тыс. руб., для юрлиц – 22 тыс. руб.
Аренда государственного и муниципального имущества: НДС
На основании п.1 ст.146 НК РФ услуги по аренде государственного имущества являются объектом налогообложения НДС. В том случае, когда договор заключен с казенным, бюджетным или автономным учреждением, обязанность по уплате налога лежит на арендодателе. Арендатор должен перечислить оговоренный ежемесячный платеж, включая НДС, а учреждение обязано рассчитаться с бюджетом.
Если договор заключен с собственником (органами власти федерального, регионального или местного уровня), оплата за аренду попадает напрямую в бюджет. В этом случае арендатор на основании п.3 ст.161 НК РФ выступает в роли налогового агента. Он обязан рассчитать, удержать из арендного платежа и перечислить в бюджет сумму НДС. Если одно лицо арендует несколько объектов, расчет производится по каждому из них отдельно. Физлицо, не являющееся индивидуальным предпринимателем, налоговым агентом быть не может.
Многие российские предприятия стремятся подписать с тем или иным органом власти - государственным или муниципальным, - договор об аренде имущества. Для этого представители бизнеса с удовольствием участвуют в различных конкурсах и аукционах. Какова цель предпринимателей, вовлеченных в процесс коммуникаций с органами власти?
Аренда как способ сэкономить
Аренда муниципального имущества - процедура, которая в российской предпринимательской среде считается отличной альтернативой соответствующему договору с коммерческой организацией.
Все потому, что тот или иной склад, офис или другое помещение, которым располагает муниципалитет, как правило, намного дешевле, чем объект, предлагаемый юрлицами. И многие предприниматели очень рады получить право аренды муниципального имущества.
Специфика муниципального имущества
Какова специфика объектов недвижимости, которые принадлежат местным властям? В соответствии с положениями 215-й статьи ГК РФ то имущество, которое на праве собственности находится во владении городов, сельских поселений и иных административно-территориальных единиц, на уровне которых реализуется местное самоуправление, причисляется к муниципальному типу. Часто соответствующего типа собственность закреплена за отдельными учреждениями. Если это не так, то оно входит в качестве актива в муниципальную казну.
Если предприниматель желает узнать, возможна ли аренда недвижимого муниципального имущества того или иного типа, то такая информация, как правило, размещена на сайтах местных властей. Но если даже соответствующих данных на веб-ресурсах муниципалитетов по каким-либо причинам нет, то бизнесмен вправе сделать запрос в местный орган управления. Услуга по предоставлению соответствующих сведений предпринимателю должна оказываться муниципалитетом бесплатно.
Субъекты арендных правоотношений
Стоит отметить, что для предпринимателей возможно приобретение в пользование имущества не только муниципального, но и государственного типа. Принципиальных различий между процедурой, в рамках которой осуществляется передача в аренду муниципального имущества, и аналогичными действиями при участии государственных органов власти немного, так как все эти процессы регулируются одними и теми же законами.
Типы договоров
Можно также отметить, что аренда - не единственный вариант взаимодействия органа власти на том или ином уровне и предприятия. Специфика соответствующих контрактов в том, что имущество передается арендодателем за плату во временное использование.
Возможен также вариант с заключением договора безвозмездного пользования. Согласно подобному контракту собственник имущества обязуется передать объект недвижимости другой стороне, которая, в свою очередь, должна вернуть ее владельцу в том же состоянии с учетом допустимого износа или же в том виде, который предусмотрен договором.
Помимо такого типа сделок, как аренда государственного и муниципального имущества и договор безвозмездного пользования, возможно также заключение контрактов на доверительное управление собственностью. В рамках подобных соглашений муниципалитет или государственный орган передает контрагенту в лице предприятия недвижимость на неопределенный срок. В свою очередь, другая сторона должна управлять полученной собственностью в интересах ее владельца или иного выгодоприобретателя.
Договор, предмет которого - аренда муниципального имущества, может быть также заменен на контракт, предусматривающий ответственное хранение той или иной собственности и одновременное пользование ею. Также возможен вариант с оформлением договора займа, предмет которого - соответствующего типа материальные ценности.
Однако аренда федерального и муниципального имущества на практике осуществляется главным образом в рамках обычной аренды. Хотя, конечно, на уровне конкретных муниципалитетов в том или ином регионе возможны разные подходы к вопросу взаимодействия с предприятиями. Главное, чтобы соответствующие действия органов власти не противоречили законодательству, регулирующему отношения государственных и муниципальных институтов с частными предприятиями.
Особенности арендных договоров с муниципалитетами
Основной правовой акт, определяющий порядок аренды муниципального имущества - ФЗ №135. В соответствии с его положениями собственность, которая не закреплена в форме хозяйственного владения за тем или иным субъектом на уровне местной власти, может сдаваться предпринимателям только на конкурсной основе (или аукционной). Аналогичная процедура должна быть проведена, если имущество принадлежит муниципальному унитарному предприятию. Причем не важно, в хозяйственном оно управлении или же в оперативном. Те же самые правила будут действовать, если собственностью владеет автономное государственное учреждение или же муниципальный орган, но при условии оперативного управления.
Специфика конкурсов
Итак, в ряде случаев аренда муниципального имущества возможна только по факту проведения конкурса. Правила, согласно которым данные процедуры организуются, зафиксированы в одном из Приказов ФАС РФ - ведомства, которое отвечает за корректность взаимодействия власти и бизнеса во многих аспектах. В соответствующем нормативном акте, выпущенном антимонопольной службой, содержится список видов имущества, для аренды которых необходимо проведение торгов. В свою очередь, положения Приказа ФАС России могут дополнять нормативные акты, издаваемые на уровне отдельных муниципалитетов. Как правило, данные документы доступны на веб-сайтах местных органов власти.
Особенность проведения конкурсов, предмет которых - заключение договора аренды муниципального имущества, в том, что информация, касающаяся данных мероприятий, должна быть опубликована в интернете на сайте torgi.ru, который принадлежит Министерству экономического развития.
Когда конкурсы не проводятся
Бывают ситуации, когда проведение конкурсов, о которых идет речь, не обязательно. В каких случаях возможна аренда муниципального имущества без торгов? Данные моменты регулируются 17-й статьей ФЗ №135. Рассмотрим их.
Первый сценарий, предполагающий, что аренда муниципального имущества возможна без конкурса, может быть реализован в соответствии с положениями 5-й главы ФЗ №135, отражающей возможность установления тех или иных преференций со стороны муниципальных органов власти.
Второй сценарий предполагает, что конкурс уже был проведен, однако по правилам, содержащимся в положениях ФЗ №44, то есть в рамках муниципального контракта. При этом срок аренды объекта не может быть больше, чем длится соответствующего типа контракт.
Третий вариант, в рамках которого конкурс не обязателен, - аренда имущества на срок, не превышающий 30 дней в течение полугода. При этом недопустимо заключение договоров между муниципалитетом и одним и тем же контрагентом повторно, после того как контракт в рамках установленного периода будет выполнен.
Можно также отметить, что конкурс, предмет которого - предоставление в аренду муниципального имущества, может быть не проведен, если подразумевается продление действующих контрактов между предпринимателями и муниципалитетами.
Конкурс может не проводиться, если права на муниципальное и иное имущество предоставляются фирмам в силу положений международных договоров, подписанных РФ, межправительственных соглашений, а также федеральных законов, которые устанавливают особый порядок пользования собственностью и иных правовых актов: указов Президента, постановлений Правительства или, например, решений судов, которые вступили в силу.
Конкурсы не проводятся, если муниципалитет передает в безвозмездное пользование культовые здания, сооружения и иные виды собственности религиозным организациям.
Также необходимости в проведении торгов может не быть, если имущество передается в пользу других органов власти на государственном или муниципальном уровне, а также внебюджетных фондов или, например, Центробанка России.
Также можно отметить, что рассмотренный нами порядок, в рамках которого имущество муниципалитетов и государственных органов власти передается в аренду, не касается тех сфер, которые регулируются Земельным, Водным, Лесным кодексами РФ, а также законами о недрах.
Имущество в пользовании: два варианта
Итак, предприниматели имеют несколько возможностей получить в распоряжение недорогой ресурс в виде муниципального имущества. Прежде всего, можно отметить тот факт, что договоры между предприятиями и органами власти могут быть представлены в широком разнообразии: в виде соглашений аренды, безвозмездного пользования, доверительного управления и т. д. Пользование каждым из предусмотренных законодательством РФ вариантов возможно в рамках двух основных схем:
По факту проведения торгов (конкурсов или аукционов), предмет которых - право компании заключить с муниципалитетом или государственным органом власти договор того или иного типа;
Заключение договора без проведения конкурсов или аукционов в соответствии с положениями законодательства.
В одних случаях торги, о которых идет речь, именуются конкурсами, в других - аукционами. Какой термин более корректен?
Конкурс или аукцион?
В зависимости от контекста и ряда специфических признаков процедуры употребляться может и тот и другой термин на вполне законных основаниях. Если речь идет о конкурсе, то предполагается, что заявки участников будут подаваться в закрытом виде (например, в конвертах). Конкуренты не будут знать подробности заявок.
Аукцион, в свою очередь, это определение самого выгодного для муниципалитета варианта на основе главным образом публичных торгов. То есть тот или иной участник соревнования за право заключить договор аренды муниципального имущества в курсе, что предлагает конкурент, и может попробовать выдвинуть более выгодное для владельца предложение.
Как проводятся торги
В зависимости от того, проходит аукцион или конкурс, правила проведения торгов могут несколько отличаться. Как мы уже отметили выше, если речь идет о проведении конкурса, то публичным остается только состав участников. Если мероприятие проходит в формате аукциона - открыта вся информация об участниках и выдвигаемых ими предложениях.
Муниципалитетом, который владеет имуществом, создается специальная комиссия. Ее основные функции: работа с конвертами, в которых содержатся предложения от конкурсантов, установление круга лиц, имеющих доступ к информации о мероприятии, исследование конкурентных преимуществ и иных особенностей каждой заявки, определение победивших конкурсантов или участников аукциона.
Предоставление в аренду муниципального имущества возможно в пользу не только юридических лиц, но и граждан и индивидуальных предпринимателей. То есть субъекты правоотношений в любом из этих правовых статусов могут участвовать в конкурсах и аукционах, о которых идет речь.
Рассмотрение заявок
Изучим аспект, касающийся рассмотрения заявок участников торгов. Основные положения, регулирующие соответствующую процедуру, определяются на уровне законодательства муниципалитетов. Однако достаточно типичными можно считать следующие формулировки.
Рассмотрение поступивших заявок муниципалитеты осуществляют, как правило, в течение месяца с момента, когда соответствующий документ был прислан конкурсантом.
Заявки изучаются, только если вместе с ними были направлены предусмотренные регламентом проведения конкурса документы. Как правило, они представляют собой следующий перечень:
- письменное заявление на имя руководителя органа власти;
- учредительные документы участника, свидетельства о регистрации юрлица, а также источники, подтверждающие статус человека, который будет подписывать договор аренды, если фирма пройдет конкурс;
- банковские реквизиты участника торгов;
- документы, отражающие цифры бухгалтерского баланса на предприятии.
При этом орган власти, ответственный за проведение конкурса, может затребовать иные документы от участника, если это предусмотрено законодательством.
Основной критерий определения победителя конкурса - лучшие условия исполнения соответствующего контракта. В свою очередь, выигравшей аукцион признается организация, которая предложила самую высокую стоимость договора для муниципалитета. Сдача муниципального имущества в аренду возможна только в пользу победителей торгов.
Преференции
Интересные положения содержатся в 18-й статье ФЗ №209. Там сказано, что малые и средние предприятия вправе рассчитывать на некоторые меры поддержки со стороны муниципалитетов в виде безвозмездной или подразумевающей льготные условия передачи собственности во временное пользование. При этом перечни имущества, которые могут быть отданы в аренду в рамках соответствующих мер поддержки, должны быть доступны широкой публике - в СМИ или на официальных сайтах органов власти. Аренда муниципального имущества в льготном формате возможна на срок не менее 5 лет. Однако он может быть уменьшен, если субъект бизнеса подаст соответствующее заявление.
Аренда муниципальной собственности и НДС
Важный аспект - исчисление НДС при аренде муниципального имущества. Субъектом уплаты соответствующего налога будет считаться предприятие, которое взяло указанную собственность в аренду.
Величина налоговой базы определяется посредством суммирования размера арендной платы по каждому объекту недвижимости. Арендатор должен сформировать счет-фактуру в течение 5 дней с момента оплаты. Также его обязанность - предоставить декларацию по НДС в срок до 20 числа месяца, который следует за налоговым периодом.
Куда направляется выручка от аренды?
Куда направляет средства, которые получены благодаря предоставлению имущества в аренду, муниципалитет? Как правило, выручка идет на обновление и поддержание материально-технической базы органа власти. Денежные средства поступают на специальный бюджетный счет, с которого затем переводятся на счет самого учреждения в пределах предусмотренных законодательством лимитов.
Формирование регионального бюджета осуществляется из нескольких источников, одним из которых является аренда недвижимости, находящейся в собственности у муниципалитета. К такой недвижимости можно отнести различные объекты – квартиры, дома, дачи, а также участки, расположенные в черте города или в поселковой, сельской местности.
Что относится
Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .
Это быстро и БЕСПЛАТНО !
Муниципальная собственность, это, прежде всего, имущество, принадлежащее государству.
В соответствие с нормами Гражданского кодекса, муниципальной (государственной) собственностью является:
- имущество, являющееся федеральной собственностью, исходя из правоустанавливающих документов;
- имущество, которое принадлежит отдельным субъектам страны – городам – крупным, федеральным и с небольшой численностью населения, поселкам, деревням.
Органы государственной власти могут приобретать имущество, распоряжаться им. Органы местного самоуправления также могут своими действиями приобретать имущество, распоряжаться им от имени муниципальных образований.
Многие плательщики ЕНДВ желают сэкономить на аренде жилья, а аренда у муниципалитета – наилучший способ для такой экономии. Однако, в последние годы цены на жилье существенно выросли, и следовательно, поднялась ставка по аренде объектов недвижимости, в том числе и тех, что находятся в собственности у муниципалитета. Выбрать подходящий для аренды объект можно на аукционе, где выставляется большое количество различных квартиры и домов, сдаваемых в аренду государством.
Виды сделок
Под сделкой следует понимать совершаемые физическим или юридическим лицом определенные действия, которые направлены, прежде всего, на изменение условий договора, прекращение гражданских обязанностей и прав.
Наиболее распространенные сделки с объектами, находящимися в собственности муниципалитета:
| Продажа | Продажа государственных квартир, домов, участков может быть осуществлена только следующими способами: оформление приватизации, продажа на аукционе, продажа акций, принадлежащих акционерным обществам. Продать можно только те объекты, которые свободны от каких – либо обязательств |
| Аренда, субаренда | Наиболее часто заключаемая юридическая сделка. Особенности аренды: имущество может быть использовано для проживания, без получения дохода. Если планируется получение дохода с помещения, это должно быть оговорено заранее.
Чтобы предотвратить ущерб от порчи имущества, целесообразно заключить договор страхования. Передача объекта в аренду может быть осуществлена по результатам конкурса, по аукциону или факту использования |
| Доверительное управление или делегирование прав | Собственник имущества передает права на использование и управление объектом, но при этом может устанавливать некоторые ограничения. Основные функции доверительного управления – выбор арендаторов, контроль за соблюдением правил, заключение договора аренды |
| Передача объекта для хозяйственного ведения | Государственные, а также предприятия, являющиеся унитарными, могут арендовать объекты для хозяйственных нужд. Предприятие при этом несет расходы на содержание объекта |
| Передача объекта в соответствие с правом управления | При передаче объекта по праву оперативного управления права собственника сильно ограничиваются |
| Передача объекта для безвозмездного пользования | Возможна передача объектов муниципальной собственности для безвозмездного пользования юридическим лицам, государственным предприятиям и органам власти — муниципальным и государственным. По окончании срока действия договора имущество должно быть возвращено собственнику в том виде, в каком оно было сдано в аренду |
Независимо от того, какой вид сделки с недвижимостью осуществляется, обязательно должен быть составлен и подписан обеими сторонами соответствующий договор.
Как правильно оформить аренду муниципальной собственности
Перед тем, как подписать договор аренды, стороны должны договориться о размере арендной платы.
Она устанавливается в виде:
- Определенной суммы ежемесячных платежей.
- Обязательства по проведению капитального ремонта помещения.
Если планируется сдача имущества в аренду по результатам аукциона, должны быть соблюдены следующие этапы:
- рассылка извещений о начала аукциона;
- подготовка документации для конкурса, создание информационных стендов, заполнение страницы на сайте;
- рассмотрение поданных заявок;
- проведение торгов;
- заключение договора с арендатором по результатам торгов.
Перед началом торгов всем желающим стать арендаторами объекта недвижимости должны быть посланы извещения, в которых содержится важная информация:
- дата и время проведения торгов;
- форма мероприятия;
- какие обременения наложены на продаваемое или передаваемое по договору аренды имущество;
- порядок проведения торгов и определения победителя;
- начальная стоимость.
Если по каким – либо причинам аукцион не состоялся, или был проведен не правильно, организатор может назначать другую дату.
Возможна сдача объекта в аренду и без проведения торгов, если в качестве заявителя выступает одно из нижеперечисленных лиц и организаций:
- Участник товарищества собственников объектов недвижимости.
- Лицо, подавшее заявку на конкурс, при условии, что была подана всего одна заявка.
- Образовательные учреждения, независимо от формы – муниципальные и частные.
- Медицинские учреждения.
Допускается передача имущества без торгов, если:
- Договор аренды заключается на короткий период времени. За полгода допускается не более тридцати дней аренды.
- В аренду сдается лишь часть помещения, составляющая не более 10% от общей площади здания.
После того, как аукцион закончен, арендатор и собственник объекта недвижимости – муниципалитет, заключают договор, в котором должны быть прописаны все пункты сделки – права и обязанности сторон, условия аренды, а также даны характеристики помещения.
Продление договора аренды недвижимости без проведения аукциона возможно, если арендатором были выполнены все обязательства, а при заключении договора, аренда будет проплачиваться по рыночной стоимости. Возможна пролонгация сделки только в том случае, если со стороны собственника не имеется никаких возражений.
Как составить договор
В законе не устанавливается особых требований относительно формы договора недвижимости, однако, рекомендуется воспользоваться типовой формой, скачать бланк можно .
Особенности составления договора аренды муниципальной недвижимости:
- В самом начале документа указывают город и дату заключения сделки.
- Первый пункт – Стороны договора. Обозначаются две стороны – Арендодатель, в роли которого выступает муниципальное образование и арендатор, который может быть как физическим, так и юридическим лицом.
- Предмет договора – аренда объекта недвижимости на определенных условиях.
- Начало и конец срока действия соглашения.
- Порядок внесения арендной платы за пользование помещением. Обязательно следует указать причину, по которой размер арендной платы может быть изменен в одностороннем порядке.
- Права и обязанности каждой стороны – арендатора и арендодателя – выделяют в два отдельных пункта.
- Ответственность сторон – важный пункт соглашения, которому нужно уделить особое внимание.
- Способы отправки уведомлений и сообщений в процессе аренды.
- Дополнительные условия – вписываются по соглашению сторон.
- Особенности досрочного расторжения договора – должны быть перечислены основания для такого расторжения.
В самом конце документа указываются платежные реквизиты, ставится печать и подпись каждой из сторон. При желании арендатора или арендодателя, договор может быть зарегистрирован в регпалате.
Что предоставляется без торгов
Торги не проводятся, если планируется сдавать в аренду на безвозмездной основе культовые сооружения и объекты, а также любые виды собственности, которые принадлежат религиозным организациям.
Без проведения конкурсов также предоставляется имущество для различных внебюджетных фондов, например, для Центробанка РФ. Не проводятся торги и в том случае, если в аренду передается объект, пользование которым регулируется такими законодательными актами РФ, как Лесной, Водный или Земельный кодексы.
Как расторгнуть договор
Расторжение договора аренды может показаться сложной юридической процедурой, если имущество предоставлялось муниципальным образованием.
По инициативе арендодателя сделка может быть прекращена, если:
- Имущество было испорчено в процессе эксплуатации.
- Были нарушены условия договора, например, наниматель осуществлял пересдачу имущества в аренду третьим лицам.
- Не были проведены обязательные работы, установленные соглашением.
- Не поступали платежи за аренду более двух месяцев подряд.
Арендатор может расторгнуть договор, при наличии следующих оснований:
- Имущество не соответствует заявленному в договоре объекту, отличаются основные характеристики.
- Имеются существенные недостатки, не позволяющие использовать объект по назначению.
- Собственник имущества препятствует его использованию, вмешивается в дела арендатора.
- Была изменена стоимость аренды.
Если ни одна из сторон не возражает против прекращения сделки, составляется Соглашение, в котором должны содержаться следующие пункты:
- данные каждой стороны, реквизиты;
- наименование расторгаемого договора, его номер;
- факт расторжения – отметка о дате заключения соглашения о прекращении сделки;
- при наличии ущерба – отметка о компенсации.
Каждый индивидуальный предприниматель малого (среднего) бизнеса имеет возможность заключить договорное соглашение с муниципальным органом РФ на аренду помещения. Сдача муниципального имущества, госимущества в аренду отличается некоторыми особенностями. При заключении такого арендного договора действует ряд ограничений.
Заключение соглашения может производиться в соответствии с ФЗ () двумя способами:
- по итогам торгов на право оформления арендного договора муниципальных имущественных средств;
- без организации торгов.
Какие виды имущества, сдача которого в аренду не допускается госучреждением или ограничивается, особенности процедуры заключения арендного договорного соглашения муниципального имущества (госимущества) разъяснены извещением ФАС №ЦА/16309/14.
В этой статье
Правила, исключения
Правила оформления договорных соглашений на аренду госимущества установлены ФЗ №135 (статья №17/1). Согласно данному положению автономные муниципальные организации, госучреждения имеют право предоставлять в аренду недвижимость, которая за ними числится в качестве оперативного управления, лишь по итогам аукционов на право подписания арендных соглашений данного типа. При этом ФЗ №135 (статья №17/1) предусмотрены исключения, которые одновременно распространяются на АУ.
Без аукционов муниципальным организациям можно предоставлять в аренду недвижимость в следующих ситуациях:
- соглашение заключается на период менее 30 дней календаря на протяжении 6 крайних месяцев календаря;
- на подписание арендного соглашения претендует прочая муниципальная организация, госучреждение, некоммерческая структура (также ориентированная социально), медучреждение, структура, занимающаяся деятельностью в сфере образования;
- передаваемая недвижимость, подлежащая налогообложению, считается частью площади, составляющей менее 20 м 2 , и правами 10 процентов площади этого здания (помещения) обладает особа, передающая соответствующие недвижимые средства;
- договорное соглашение подписывается с особой, единственно предоставившей заявку на конкурсное участие, на торги (при этом, если это лицо отвечает установленным нормам), являющейся единственным участником аукциона.
Обязанность подписания арендного договорного соглашения перед автономной госорганизацией возникает только в крайнем из перечисленных случаев (соглашение с единственным участником организованных торгов, конкурса).
В прочих ситуациях, когда сдача имущества в аренду предоставляется без аукционов, правообладатель не обязан подписывать договорное соглашение, претендент не имеет право выдвигать требования на подобные площади.
Организация аукциона на аренду недвижимости допускается по отношению претендентов-льготников. Если таких субъектов на один недвижимый гособъект более одного, тогда автономное госучреждение имеете право отказать в аренде недвижимости на льготных основаниях и организовывает торги между ними. Это по мнению антимонопольной организации не является нарушением интересов заявителей данной категории.
Но осторожность при решении организации аукционов на аренду имущественных ценностей АУ, закрепленных за ними в качестве оперативного управления, необходимо проявлять как владельцам данного имущества. Соглашаясь на сдачу в аренду жилья, определенной площади организации, учредитель обязан руководствоваться требованиями ФЗ №135/2 .
Подписание договорных соглашений на аренду госимущества без организации аукционов
Законом предусмотрено несколько исключений, когда автономное госучреждение имеет право предоставлять в аренду площади без аукционов.
Арендатор - образовательное, медицинское учреждение
Какие конкретно подразумеваются образовательные, медицинские организации (бюджетные учреждения), указано в разъяснениях ФАС (глава 5-6). В данной ситуации руководствоваться необходимо положениями законодательства отраслевой деятельности.
Согласно ФЗ (статья №2/11) к медучреждениям относятся юрлица в независимости от используемой организационно-правовой формы, предпринимательство которых связано в первую очередь с областью медицины, при наличии соответствующей лицензии.
Также медицинскими организациями считаются индивидуальные предприниматели (ИП), деятельность которых связана с медициной.
Краткосрочное арендное соглашение на недвижимость, подписанное не в результате аукционов, на новый период не продлевается без организации торгов. В данном случае действует установленная норма, которая ограничивает период действия данного соглашения на аренду помещения.
Образовательные (бюджетные) учреждения - структуры, основная деятельность которых связана со сферой образования, а также учреждения, занимающиеся непосредственно обучением. К таким организациям согласно ФЗ №273 () дополнительно относятся ИП, занимающиеся образовательной деятельностью.
Итог: арендовать площадь недвижимого объекта автономной муниципальной организации (госучреждения) без участия в аукционах имеют возможность юридические лица, индивидуальные предприниматели, основная деятельность которых связана со сферой образования или медицины, но при наличии соответствующих лицензий.
Аренда на краткосрочный период
Согласно ФЗ №135 (статья №17.1/11/1) муниципальным организациям, госучреждениям разрешается предоставлять в аренду недвижимые объекты на краткосрочный период без организации конкурсов, аукционов. При этом запрещается предоставление такой услуги одному лицу больше 30 дней календаря, на протяжении 6 месяцев, идущих подряд без организации торгов, конкурсов.
А вот согласно российскому Государственному кодексу (статья №610/3) соглашение на сдачу муниципального имущества (госимущества) в аренду, подписанное на срок, превышающий максимально возможный период, определенный действующим законодательством, считается оформленным на предельный срок.
Это означает, что арендные соглашения на имущественные ценности, закрепленные за муниципалитетом (российским государством) и подписанные на краткосрочный период без проведения аукциона, не продлеваются (ФЗ №135 (статья №17.1/9), ГК ()). Подобная позиция и в Разъяснениях ФАС (глава 10).
Аренда части площади помещения
Ранее уже было отмечено, что возможно предоставление аренды части площади здания (квартиры) без предварительного аукциона, но при соблюдении следующих требований:
- площадь, передаваемая в аренду, не должна быть больше 20 м 2 и 10 процентов площади объекта собственности, к которому она относится.
- при установлении такой доли не нужно брать в учет площади недвижимого объекта, право пользования, владения которыми были переданы до вхождения в силу ФЗ №135 (статья №17.1), на основе прочих исключений, определенных ФЗ №135 (статья №17.1), по итогам торгов.
Арендатор - подрядчик учреждения
Необходимо отдельно отметить такое исключение из правил аренды муниципальной недвижимости (госимущества), которое на АУ не распространяется (как минимум на автономные госучреждения, осуществляющие закупки, полагаясь на ФЗ №223). В данном случае имеется в виду подписание без проведения торгов арендного договорного соглашения с лицом, заключившим контракт с муниципальной (государственной) организацией по итогам аукциона (на конкурсной основе), организованного согласно Федеральному закону №44. При этом предоставленные права были предусмотрены документально проведенными торгами (конкурсом) с целью исполнения обязательств этого контракта (ФЗ №135, статья №17.1/10/1).
Согласно Разъяснениям ФАС (глава 9) гражданско-правовые соглашения, оформленные в пределах ФЗ №223, не считаются муниципальными (государственными) договорами. В связи с этим положения ФЗ №135 (статья №17.1/1/10) не распространяются на подобные случаи. То есть, когда автономное госучреждение, ссылаясь на нормы ФЗ №223, понесло расходы на закупку определенных работ либо услуг, исполнение или предоставление которых предусматривает обязательное присутствие на площади организации подрядчика (например, театр приобрел услуги ремонта, пошива сценических костюмов), предоставить в аренду соответствующие площади возможно исключительно на организованных аукционах.
Важно! В подобных ситуациях, как описана выше, закупка услуг, аукцион на право оформления арендного договорного соглашения - это два самостоятельных процесса.
Пролонгация договора
Действующие арендные договорные соглашения на муниципальную недвижимость (госимущество), имущественные ценности, переданные госоргану в оперативное управление согласно ФЗ №135 (статья №17.1/9-11) подлежат продлению.
В том случае, если физлицо собственные обязанности согласно данному соглашению выполнял подобающе, подписывается контракт на новый период без организации аукциона (если договорным соглашением не предусмотрено прочее и период действия такого контракта не ограничен положениями действующего российского законодательства).
В данной ситуации должны быть выполнены два обязательных условия:
- минимальный период переоформления арендного договорного соглашения должен быть от 3 лет (возможен меньший период, но исключительно при написании арендатором соответствующего заявления);
- размер платы, на основании которого ведется учет доходов за аренду помещения, определяется по итогам оценки недвижимости в соответствии с рыночными расценками.
В случае соблюдения всех условий, арендодатель в лице автономного госучреждения согласно ФЗ №135 (статья №17.1/10) не имеет права отказать в пролонгации договорного соглашения арендатору.
Отказ возможен в случае наличия у физлица долгов на момент завершения контракта аренды или если есть решение распоряжения соответствующей недвижимости в прочем порядке.
Антимонопольная организация сделала на основании этого следующие выводы:
- Т ак как есть возможность арендатору не предоставлять пролонгацию арендного договорного соглашения на основании принятия нового решения по порядку распоряжения недвижимостью, арендодателю нужно получить согласие от владельца соответствующей недвижимости на перезаключение контракта аренды.
- Проводка пролонгации арендного соглашения согласно ФЗ №135 (статья №17.1/9) может выполняться неограниченное число раз согласно аналогичным основаниям. При этом важно соблюдение требований при каждой новой пролонгации документа.
Субаренда
Согласно ФЗ №135 (статья №17.1/1/16) возможно предоставление в субаренду муниципального имущества (госимущества) без аукциона в таких случаях:
- право на подписание арендного соглашения арендатору предоставлено на основе муниципального (государственного) соглашения;
- госучреждение заключило арендный контракт по итогам аукциона, на основании несостоявшегося аукциона.
При соблюдении этих требований предоставляться в субаренду может недвижимость любой площади (ФЗ №135 в данном плане не предусматривает каких-либо ограничений). В противоположной ситуации соответствующие площади предоставляются в субаренду на общих основаниях, определенных ФЗ №135 (статья №17.1) с организацией аукциона, без него, но уже по другим исключениям.