В первом полугодии 2017 года на московском рынке загородной недвижимости была заключена 5741 сделка. Такие данные приводит аналитический центр «Инком-недвижимости». По оценке специалистов агентства, столь низкая покупательская активность в «высокий» сезон весны-лета наблюдается впервые за последние 10 лет.
«Еще в начале 2010-х годов в первом полугодии на «загородке» совершалось около десяти тысяч сделок», - вспоминает руководитель офиса «Проспект Вернадского» департамента загородной недвижимости «Инкома» Сергей Цывин . Сейчас покупатели могут принимать решение о приобретении загородной недвижимости в течение года, а то и полутора лет, добавляет эксперт. Объясняется это тем, что желания клиентов часто не совпадают с их возможностями.
Директор департамента загородной недвижимости агентства Андрей Кройтор говорит, что, если раньше поведение потенциальных покупателей зависело от внешнеполитической ситуации и цены на нефть, а также от сезонных факторов, то после кризиса 2014 года поведение рынка стало практически невозможно прогнозировать. Сейчас настроения покупателей во многом определяет... погода. Например, считавшиеся раньше «мертвым» сезоном январь-февраль в этом году показали рост спроса на загородную недвижимость - сказалась комфортная, снежная зима. Холодный апрель, напротив, отозвался непривычным для этого месяца затишьем, а дождливое лето лишило риэлторов последних надежд.
Исходя из этих соображений, специалисты агентства ждут всплеска спроса в некогда считавшемся «мертвым» отпускном августе. Также рассчитывают они и на оживление рынка «бабьим летом»: отпускники уже вернутся с курортов, а погода не успеет испортиться.
Не склонны преувеличивать влияние погоды на настроения покупателей в «Метриум групп». По данным компании, во втором квартале падение спроса в элитном сегменте составило 18%, в бизнес- и массовом сегментам ситуация еще хуже. Основные причины снижения спроса, считает директор департамента элитной недвижимости «Метриум Групп» Илья Менжунов , с одной стороны, низкая платежеспособность, а с другой - завышенный «ценник» на низколиквидные предложения вторичного рынка.
«Нужно понимать, что основную массу клиентов составляют представители бизнеса. Ситуация в экономике остается сложной, поэтому и их готовность делать дорогостоящие вложения снижается. При этом развитие такого инструмента, как ипотека, в качестве потенциальной «панацеи» мне кажется сомнительным. Клиенты с высокими бюджетами крайне редко прибегают к займу. Поэтому надежда остается только на долгосрочный экономический рост», - говорит Менжунов.
Не драматизирует ситуацию коммерческий директор RDI Илона Карягина . По ее словам, говорить о том, что количество сделок уменьшилось вдвое можно, но все же надо учитывать класс недвижимости: элитные домовладения просели гораздо больше, чем эконом и комфорт-класс, решение о покупке дорогого коттеджа клиенты могут принимать не один год. Что касается массового сегмента, то в архитектурном пригороде «Южная долина» по итогам второго квартала 2017 компания продала в три раза больше таунхаусов, чем в первом квартале. А за семь месяцев 2017 года - в два раза больше коттеджей и земельных участков в том же проекте, чем за весь 2016 год.
«Поэтому говорить о том, что рынок загородной недвижимости находится в совсем уж плачевном состоянии не стоит», - заключает эксперт.
Завлечь и удержать
Завлечь и удержать
Первые зимние месяцы года традиционно считаются периодом затишья на рынке строящегося жилья, конкуренция в этот период обостряется не на шутку, и в стремлении завоевать лояльность покупателя строители выдумывают все новые акции, бонусы и подарки.
Одни девелоперы идут на различные акции, предлагая покупателям скидки при стопроцентной оплате, при покупке квартиры клиентом из другого региона, при покупке второй, третьей квартиры у одного застройщика, парковочное место в подарок при одноразовой оплате или несколько квадратных метров в подарок. Другие идут по пути расширения услуг, например, продают квартиры с полной комплектацией и меблировкой. "Такой подход повышает лояльность покупателей, поскольку у них есть возможность заехать в дом, в котором комфорт не будет нарушать строительный шум на протяжении нескольких лет, пока идет заселение",- считает Михаил Турецкий, генеральный директор компании ProExpert
Ирина Зеренкова, директор по маркетингу EKE Group, согласна с тем, что клиента привлекают и удерживают прежде всего акции - сезонные, праздничные. "Эффективными маркетинговыми ходами при продаже квартир можно считать скидки в 5-10% при стопроцентной оплате, скидки с первоначального взноса, длительные рассрочки на два-три года, скидки на приобретение второй и последующих квартир, скидки для родственников клиента. В декабре и в летние месяцы такие скидки у некоторых девелоперов могут достигать 25%",- говорит она.
Другой инструмент - разнообразные мероприятия и события, которые застройщик устраивает для будущих жильцов. Это может быть мастер-класс, спортивное соревнование или просто welcome coffee, организованный в честь какого-то праздника, добавляет госпожа Зеренкова.
Илона Карягина, коммерческий директор RDI, рассказывает о московском опыте компании: "Мы как девелоперы стараемся создавать не только благоустроенное жилье, но и особую атмосферу и образ жизни на территории наших жилых комплексов. Считаем, что человека определяют среда, его интерес к жизни, культурный уровень. Поэтому мы делаем упор не только на архитектуру и благоустройство территории, но и на социальные взаимоотношения среди жителей, на то, что принято называть добрососедскими отношениями. Именно культурные центры RDI становятся той отправной точкой для формирования добрососедской среды, своего рода сообщества жителей жилых комплексов, которые вместе живут, общаются, дружат, ходят на праздники и помогают друг другу". Госпожа Карягина говорит, что компания формирует особую социальную среду внутри жилых комплексов, и именно эта функция заложена в культурных центрах RDI. По ее словам, каждый такой центр особенный, в каждом работает своя команда специалистов.
"Для жителей мы каждый месяц проводим как массовые народные гуляния на центральных площадках жилых комплексов (встреча Нового года, Масленица, Хэллоуин, День матерей, День детства), так и ежедневные занятия в клубах по интересам. Кроме того, мы приглашаем художников, психологов, искусствоведов, которые читают лекции и проводят мастер-классы, мы ездим на экскурсии. Все это, как правило, бесплатно для жителей. На территории жилых комплексов расположены арт-объекты, оборудованы выставочные экспозиции, которые постоянно меняются. Все это находит большой отклик у наших жителей, они знакомятся друг с другом, общаются, они постоянно с нами на связи. Повышает ли это лояльность? Да! Очень многие покупатели говорят, что пришли к нам по рекомендации своих друзей",- рассказывает Илона Карягина.
Нередко компании стараются поддерживать лояльность покупателя и после продажи квартиры. Многие девелоперы стараются сделать какой-то полезный или просто приятный презент своим новоселам. "Так, например, многие петербургские застройщики совместно с магазинами-партнерами предоставляют встроенную технику или мебель со скидкой, бесплатные (но, увы, до определенного времени) абонементы в фитнес-центр или языковую школу, расположенные в комплексе, а также велосипеды, самокаты или роликовые коньки, если комплекс находится далеко от остановок общественного транспорта или рядом с парком",- перечисляет госпожа Зеренкова.
Впрочем, некоторые специалисты полагают, что завоевывать покупателя можно и без излишних изысков. Дмитрий Коновалов, управляющий партнер Glorax Development, говорит: "Основной фактор удержания покупателя - это качественный продукт, выгодная цена и высокий уровень клиентского сервиса. Чтобы человек пришел за новой квартирой к тому же застройщику, необходимо выполнять свои обязательства по срокам и качеству строительства. Клиент доволен, когда получает тот продукт, на который рассчитывал, и в установленные сроки".
Михаил Ривлин, заместитель председателя правления компании "Охта Групп", придерживается схожей точки зрения: "Главный и самый очевидный способ повторно получить клиента - строить качественное жилье и обеспечивать надлежащее управление комплексом. И, конечно, давать скидку на повторную покупку. Обычно она небольшая. У нас в совместных проектах с "Мегалитом" скидка при повторной покупке - 2%, однако даже такая, на первый взгляд, несущественная скидка дает хорошие результаты".
Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании "Бест-Новострой", впрочем, полагает, что девелоперам важна лояльность, но скорее с точки зрения поддержания своей репутации для привлечения новых клиентов. По ее подсчетам, число повторных покупок одним и тем же человеком не столь велико, чаще всего это инвесторы, а их доля сегодня не превышает 10-15%. "Тем не менее репутация застройщика действительно важна для покупателя новостройки. Пожалуй, это один из наиболее важных факторов после бюджета покупки и локации",- уверена она.
По мнению госпожи Доброхотовой, один из способов поддержания лояльности - создание качественного зонтичного бренда, который в дальнейшем говорит сам за себя. Яркие примеры - UP-кварталы (ФСК "Лидер"), города для жизни (Urban Group), мини-полисы ("Сити 21 век"), кварталы life (ГК "Пионер").
Тем не менее она полагает, что скидка все-таки остается одним из главных инструментов. "Еще один способ - система скидок для постоянных клиентов. Чаще всего это акции, подразумевающие дополнительную скидку при покупке сразу нескольких квартир или увеличение скидки на покупку каждой последующей квартиры для одного и того же покупателя. А также дополнительные скидки при покупке квартиры сразу с машино-местом. Кроме того, нередки акции в стиле "Приведи друга - получи скидку"",- говорит госпожа Доброхотова.
Возведение высотных домов в Новой Москве набирает все большие обороты. Как это отразилось на загородной жизни? Стоит ли покупать коттедж на «новомосковских» землях? Большинство опрошенных экспертов настроены оптимистично. Однако подводные камни все-таки есть.
Цена вопроса
Продажа домов и коттеджей в Новой Москве идет полным ходом. По словам руководителя Департамента развития новых территорий города Москвы Владимира Жидкина, за 5 лет в ТиНАО введено 2,4 млн кв. м малоэтажного и индивидуального жилья. Если индивидуальное жилье выделить отдельно, то его доля составляет 1,7 млн кв. м за 5 лет.
Как и в остальных случаях, цены на «новомосковские» участки зависят от сегмента, в котором совершается покупка. Управляющий партнер «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» Владимир Яхонтов рассказал, что если рассматривать предложения ближе к границам старой Москвы, то в садовом товариществе можно найти участки до 3 млн рублей. Но нужно учитывать, что из коммуникаций будет только электричество.
Цены на дачные участки начинаются от 1,5-2 млн рублей. Например, участок размером 6 соток в СНТ «Дубки» (район пос. Газопровод) был продан за 1,7 млн рублей. Участок в поселении Воскресенское площадью 5 соток купили за 2,7 млн рублей.
В сформированных коттеджных поселках можно найти предложения земельных участков площадью 8-10 соток за 5-6 млн рублей. За 10 млн рублей можно приобрести уже готовый дом в обжитом коттеджном поселке. В эту категорию можно отнести и коттеджи в Новой Москве с отделкой.
Однако не надо забывать, что в зоне Новой Москвы расположен аэропорт Внуково. Из-за расположения в шумовой зоне аэропорта земельные участки вблизи стоят дешевле. А эта зона захватывает довольно большую территорию, в том числе и на калужском направлении. «Например, в СНТ «Лапшинка», расположенном в зоне аэропорта, дом 300 кв. м с участком 14 соток предлагается за 14,5 млн рублей. Все коммуникации действующие» — рассказывает эксперт.
Опираясь на опыт, руководитель департамента реализации Optiland Алексей Однорал утверждает, что сегодня в Новой Москве не существует переплаты на землю (эксперт ориентируется на проекты «Кембридж», который находится в Подмосковье на Новорижском шоссе, и «Марсель», расположенный в Новой Москве). Покупателей, в том числе желающих купить загородный дом в Новой Москве, по-прежнему интересует готовность проекта, наличие инфраструктуры, коммуникаций, качество строительства и т.д. А вот московская прописка хотя и является важным преимуществом для большинства покупателей, но не основным критерием для покупки коттеджа.
Насколько реально на данный момент купить коттедж в Новой Москве недорого? По словам коммерческого директора компании RDI Илоны Карягиной, за последние пять лет средняя стоимость предложения увеличилась с 12 млн до 15 млн руб. Основной спрос на рынке приходится на небольшие дома до 180 кв.м с участками 8-12 соток. Всего в Новой Москве в продаже находится порядка 60 проектов коттеджного строительства. Лучшие продажи сейчас наблюдаются в поселках, где представлены полностью готовые дома или дома на высокой стадии готовности. Так же драйвером продаж выступают хорошая транспортная доступность и подключенные коммуникации.
Если же говорить про таунхаусы, то директор департамента маркетинга семейства компаний KASKAD Family ЕкатеринаКоган рассказала, что на «новомосковских» землях реализуется около 20 поселков, большинство из которых находятся на завершающей стадии. Причем стоимость земли под них преимущественно измеряется не локацией в Новой Москве или других районах, а максимальной прибылью, которую с нее можно получить. Земля в данном случае оценивается от 10 до 12% от максимально возможной прибыли на данный участок. Учитывая все современные реалии девелоперского рынка, случаи, когда девелопер платит за землю, единичны, ведь он чаще всего не является ее собственником. Как правило, девелопер осуществляет общее управление проектом, разрабатывая концепцию будущего жилого комплекса, организуя продажи и строительные работы, а зачастую даже и управление уже сданным в эксплуатацию объектом. При этом его вознаграждение формируется из той прибыли, которую девелопер получает при продаже лотов в строящемся жилом комплексе. Землевладелец также несет риски вместе с девелопером.
И все же Владимир Яхонтов считает, что на загородном рынке Новой Москвы сейчас наибольшим спросом пользуются объекты бюджетного класса (эконом- и комфорт-) стоимостью до 12 млн рублей. В частности, за эти деньги можно приобрести небольшой коттедж (150-180 кв. м), таунхаус или дуплекс и еще останутся средства на ремонт. К примеру, в поселке «Остров Эрин» (26 км по Калужскому шоссе) готовый таунхаус с подведенными коммуникациями площадью 115 кв. м и участком 2 сотки стоит от 6,5 млн рублей, а отдельный коттедж аналогичной площади с участком от 4 соток предлагается за 7,5-9 млн рублей.
Более того, в самом сегменте эконом- и комфорт-классов в последние два года все больший вес для решения о покупке приобретает бюджет сделки. «Вероятнее всего площадь дома/дома с участком, которая пользуется наибольшим спросом, продолжит снижаться. В условиях сокращающихся доходов населения небольшая площадь домовладения позволяет сделать бюджет покупки ниже и в то же время обеспечить потребность в жилье» — прогнозирует Илона Карягина.
Высотки по соседству — за и против
Ситуация зависит и от уровня новой постройки по соседству и от того, какую инфраструктуру она «потянет» за собой. По мнению руководителя отдела продаж Департамента загородной недвижимости PENNY LANE REALTY Вадима Рябинина, в некоторых случаях коттеджные поселки эконом-класса даже выигрывают (туда люди изначально переезжали не ради жизни на природе, а с целью увеличить площадь за счет переезда из московской квартиры). Для проектов эконом-класса нельзя однозначно сказать, является ли развитие близлежащих территорий плюсом или минусом. Уж очень много насущных проблем жителей решается в связи с появлением социальных объектов, торговых точек или спортивных комплексов, которые возводятся в рамках новых жилых комплексов (и в первую очередь, многоэтажных). В любом случае, для престижных поселков, находящихся на территории Новой Москвы, представитель PENNY LANE REALTY угрозы не видит, поскольку поселки высокого уровня находятся в отдалении от мест массового строительства.
Владимир Яхонтов не согласен с такой оценкой ситуации и высказывает пессимистичные оценки: «На самом деле, жизнь людей, проживающих сейчас в индивидуальных домах, можно сравнить с «пороховой бочкой». Как правило, обязательно расположены какие-то неосвоенные поля вокруг, которые в любой момент могут начать застраиваться. Причем, не коттеджами или малоэтажными домами, а высотным многоквартирным жильем, поскольку девелоперам строить малоэтажку невыгодно, и они пытаются выжать из земельного участка максимальное количество квадратных метров». Специалист уверяет, что в сегментах бизнес- и элитного классов спрос крайне низкий. По его словам, уже сейчас многие элитные поселки соседствуют с многоэтажными домами эконом-класса. Близость «высоток» не только существенно снижает стоимость домов в дорогих коттеджных поселках, но и нарушает сложившуюся социальную среду.
Впрочем, Вадим Рябинин добавляет, что теоретически (и это касается не только Новой Москвы) риск для загородных форматов на фоне строительства высоток действительно существует и недооценивать его нельзя. Ликвидность таких поселков существенно снижается, реализовать их становится сложнее, и единственный механизм в этом случае — снижение цены.
Вместе с тем, жители коттеджей все-таки могут частично застраховаться от неприятностей с высотным строительством: «Мы рекомендуем и жильцам, и девелоперам на территории поселков высаживать многолетние деревья, которые в будущем создадут живую изгородь, тем самым скрыв ваш объект от лишних глаз и улучшив экологию» — советует Алексей Однорал.
Еще один рецепт дает Екатерина Коган: покупать загородные дома в Новой Москве следует в уже сложившемся малоэтажном районе, где нет свободных участков по соседству.
При этом правительство Москвы стремится сделать территорию Новой Москвы комплексной и комфортной для проживания — уверен представитель Optiland. Поэтому строительство новой недвижимости происходит более аккуратно, чем прежде: «Новые высотные жилые комплексы строятся вблизи кольцевой автодороги, а на удалении 15-35 км от МКАДа превалируют малоэтажные жилые комплексы и коттеджные поселки».
Владимир Яхонтов, напротив, убежден, что девелоперская активность в загородном сегменте сохраняется на низком уровне уже несколько лет. За 2015-2017гг. на рынок вышли единичные проекты. Нового предложения в высокобюджетном сегменте последние несколько лет на этих направлениях не выходило. Общее предложение вторичных загородных объектов в границах Новой Москвы представлено порядка 650-700 объектами, большинство из которых продаются как участки, поскольку если строения и есть, то они чаще всего ветхие. Если говорить про дачный формат (подразумевая классическую дачу с земельным участком 6-10 соток и домом площадью 60-100 кв. м), то подобных предложений реально немного — рассказал представитель МИЭЛЬ.
В отличие от своего коллеги, Алексей Однорал в быстром застраивании новомосковских земель видит скорее причину роста спроса, чем причину его торможения: «В течение всех пяти лет наблюдается увеличение спроса на загородную недвижимость в ТиНАО, даже в момент кризиса, когда рынок Подмосковья находился в полной стагнации. В первую очередь, это связано с тем, что данное направление развивается быстрыми темпами, и сегодняшние покупатели это замечают. Строятся новые автомагистрали, метро, инфраструктура, при этом дополнительными преимуществами являются более низкие цены на услуги ЖКХ, сниженная стоимость товаров в продовольственных магазинах, тишина и более высокий уровень экологии».
Эксперт из PENNY LANE REALTY солидарен: покупателей привлекает транспортная доступность до центра и развитая инфраструктура в самой Новой Москве. «На фоне общего снижения количества продаж на загородном рынке, можно сказать, что сохраняется стабильная динамика по реализованному спросу»,- констатирует Вадим Рябинин.
Законодательное регулирование
Столкновение интересов жильцов коттеджей и квартир в значительной степени обусловлено отсутствием законодательного регулирования. В отличие от России (и Москвы в частности), в Европе исключена возможность строительства высотных кварталов на территории исконно коттеджной застройки. На Западе существует понятие «видовые характеристики», которое закреплено законодательно — объясняет Владимир Яхонтов. Девелоперы не имеют право строить что-либо, если это «перекрывает» вид, не получив согласия всех жителей данного района. И жители реально управляют вопросом строительства, самостоятельно принимая решение о том, нужен ли им здесь жилой комплекс. Они могут принять положительное решение о строительстве ЖК, исходя из того, что он им даст — это могут быть дополнительные магазины, развлекательные учреждения, спортивная инфраструктура и прочие нужные объекты.
Как пояснил Владимир Жидкин, схемы территориального планирования и генплан Москвы в части ТиНАО предусматривают, что в «новой» Москве в первом поясе урбанизации (начиная от МКАДа и вглубь территории на 10-12 километров) многоэтажное строительство разрешается. Здесь есть дома и по 12 и по 17 этажей. И чем дальше от МКАДа, тем по идее этажность должна быть ниже. Однако запретительных документов, которые бы ее ограничивали как таковых нет. Просто каждый проект проходит «сито» Градостроительно-земельной комиссии, Москомархитектуры, Москомэкспертизы. Чиновник уверяет, что, когда новые территории стали Москвой, все проекты, на которые были выданы разрешения на строительство, были пересмотрены, и во многих из них этажность была снижена.
Впрочем, в МИЭЛЬ не склонны верить заявлениям властей. По словам Владимира Яхонтова, Новая Москва застраивается по принципу КОТ (комплексное освоение территорий). А комплексная застройка — это полностью проект девелопера, его идея, его собственная система. Конечно, Комитет по архитектуре консультирует застройщика и предписывает, например, поставить на въезде в комплекс — одни дома, на внутренней территории — другие. Но власти не настаивают на снижении этажности проекта и не предоставляют застройщикам малоэтажного жилья какие-то особые, более подходящие для них условия работы. И, если раньше в создании малоэтажной застройки был один существенный плюс — она позволяла не проходить государственную экспертизу, что ускоряло процесс сдачи домов, — то сейчас длительная госкомиссия отменена для всех жилых проектов. Результат печален: сегодня в зоне до 11 км от МКАДа по новомосковскому направлению продаются всего два малоэтажных ЖК. Все остальное — это крупные проекты застройки, которые способны существенно увеличить нагрузку на развивающуюся транспортную инфраструктуру.
Девелоперы прибавляют этажи
Большая нагрузка по строительству социальной инфраструктуры, которая накладывается на девелопера городом, ведет к значительному удорожанию проекта — рассказывает Владимир Яхонтов. И, естественно, почти все застройщики стараются возвести дома как можно более высокой этажности, потому что затраты на создание соцобъектов практически идентичны вне зависимости от этажности возводимой жилой недвижимости. Если в высотном комплексе эти затраты не столь существенны в расчете на единицу площади, то в малоэтажках ценовая надбавка существенна и сразу бросается в глаза. А в условиях кризиса на рынке, низкой покупательской способности и скачков валют, мало кто из девелоперов пойдет на риск создания дорогостоящего продукта на новомосковских землях. Поэтому девелоперов, которые приходят к властям, высказывая желание строить малоэтажное жилье, на рынке сейчас нет.
Как возвратить девелоперам интерес к малоэтажному строительству? — задается вопросом Владимир Яхонтов. — Сейчас власти явно не озабочены данной проблемой и не смотрят в ближайшее будущее, когда жителям станет некомфортно в своих больших новых домах. Застройщики активно лоббируют максимальную этажность проектов, а ограничивается она, по факту, только их аппетитами. Но, если сейчас не ограничить этажность застройки в Новой Москве хотя бы 12-ю этажами, то в будущем мы рискуем получить перенаселенную городскую зону с недостаточной транспортной доступностью, интерес к которой быстро угаснет, а вложенные в ее развитие средства будет невозможно вернуть.
Таким образом, на развитие сегмента малоэтажного жилья, более интересного и качественного, можно будет рассчитывать только тогда, когда благосостояние россиян будет расти, и жителей начнет интересовать не только близость транспортного узла, а еще и архитектурная составляющая, экологические параметры, концепция проекта и обустройства территории — а эти параметры и являются основными преимуществами малоэтажной застройки.
Вблизи цивилизации
Чтобы не столкнуться с высотным строительством по соседству, представитель Optiland рекомендует обращать внимание на план развития новых территорий и рассматривать проекты, которые находятся в удалении 25-30 км от МКАДа. При соблюдении этих условий можно однозначно рекомендовать покупку коттеджа в Новой Москве, ведь это направление очень перспективно и в транспортном и инфраструктурном отношении — считает Алексей Однорал. Здесь можно выбрать настоящий загородный дом, в окружении лесного массива, в организованном коттеджном поселке и почувствовать весь вкус загородной жизни, не отказываясь от услуг мегаполиса. «Мы уверены, что положительная тенденция на спрос к загородной недвижимости Новой Москвы будет продолжаться, а после завершения строительства большей части инфраструктурных объектов в ТиНАО можно ждать увеличения цен от застройщиков» — прогнозирует эксперт.
Коллегу поддерживает представитель PENNY LANE REALTY. По его словам, территория Новой Москвы в целом во многих смыслах перспективна и может быть весьма удобным местом дислокации для людей, которые хотели бы жить в своем доме вблизи цивилизации.
По словам Илоны Карягиной, есть все основания думать, что несмотря на высокую стоимость, по сравнению с другими районами Подмосковья, загородные проекты в Новой Москве будут пользоваться спросом. Однако не стоит забывать, что пока в Новой Москве еще есть районы с низкой плотностью социальной инфраструктуры и недостаточно развитой транспортной сетью. В то же время, время, в других обжитых городах Подмосковья (например, в Видном или в Одинцово) при более низких ценах на дома, покупатель может получить все блага цивилизации.
Представитель RDI констатирует: рынок загородной недвижимости в настоящий момент — все еще рынок покупателя. Поэтому весь спрос сейчас сосредоточен в максимально качественных с точки зрения расположения, архитектуры, благоустройства, наполнения инфраструктурой проектах, которые предлагаются по доступной цене.
В KASKAD Family так же ожидают увеличения ликвидности данного направления вследствие улучшения инфраструктуры и появления новых рабочих мест. «Предполагаем, что будет улучшена и транспортная доступность, однако сложно делать прогнозы на пятилетку учитывая все программы реновации, которые сейчас есть, и новые ПЗЗ (Правила землепользования и застройки) Новой Москвы, которые запрещает строительство на большинстве свободных ликвидных участков» — отмечает Екатерина Коган.
Новая Москва обладает рядом преимуществ, таких как столичная прописка, развивающаяся транспортная доступность, социально-бытовая инфраструктура и т.д. Таким образом, это отличная локация для загородной жизни. Тем не менее, при покупке недвижимости нужно исходить из собственных потребностей и образа жизни. Выбирая жилье следует ориентироваться на огромное количество параметров: адрес работы, график, критичность наличия в пешей доступности детского сада или больницы и т.д. Универсального рецепта нет — отметили в KASKAD Family.
Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.
На фоне снижения платежеспособности покупателей в сегменте недвижимости бизнес-класса произошли кое-какие изменения: застройщики придумали новые «фишки», скорректировали некоторые параметры жилья. Постоянно дополняется и набор опций уже непосредственно при приобретении «бизнес-метров». Рассмотрим подробнее, на что же сейчас может рассчитывать покупатель жилья бизнес-сегмента.
Главные признаки
Для начала напомним, каковы главные критерии бизнес-класса, что его отличает от других сегментов. Жилье бизнес-класса, как правило, имеет следующие характеристики:
- большие площади квартир (эксперты называют от 50-60 кв. м, студии – от 35 кв. м);
- высота потолков от 2,8 м;
- монолитная технология постройки, индивидуальный проект, в котором часто реализуются эксклюзивные архитектурные решения, в том числе приглашаются знаменитые архитекторы;
- собственный паркинг с коэффициентом обеспеченности машино-местами от 0,8:1 до 2:1 (в среднем 1 машино-место на квартиру);
- собственная инфраструктура (это могут быть детские сады, фитнес-клубы, кофейни), в том числе благоустроенная территория для досуга жителей всех возрастов, часто «двор без машин»;
- охраняемая и огороженная территория;
- расположение в хорошем районе с развитой инфраструктурой, хорошей экологией и транспортной доступностью.
Но, надо отметить, что в последние годы эти критерии соблюдались не так строго.
Локализация: «переезд»
Например, эксперты отмечают, что за последние несколько лет бизнес-класс «переехал». «На раннем этапе развития рынка московской недвижимости определение класса проекта, помимо его качественных характеристик, регламентировалось его местоположением. Например, элитное жилье могло находиться только внутри Садового кольца, бизнес-класс – не далее ТТК с небольшими исключениями для юго-запада и запада столицы», - отмечает Юлия Прокопенко, директор по маркетингу, StormProperties.
Но в последнее время появились предложения квартир в ЖК бизнес-класса, расположенных в экологически неблагоприятных районах, за пределами ТТК или с низкой транспортной доступностью. Сейчас только элитное жилье придерживается строгих правил, тогда как бизнес-класс уже становится популярным и в далеком Подмосковье, дополняет Анастасия Муромцева, руководитель коммерческого департамента ГК «Премьер».
Бизнес-класс - теперь для масс?
С конца 2014 года, после резкого скачка курса доллара, покупатели в целом стали менее платежеспособны. Это отразилось и на уровне спроса в сегменте бизнес-класса, и на уровне цен: бизнес-класс был вынужден подстраиваться под своего покупателя.
Как отмечает Александр Трихманенко, владелец агентства недвижимости CENTURY 21 Квартал 75, покупатели жилья в этом сегменте - преимущественно бизнесмены и предприниматели и в 2014 году многие из них ощутили на себе экономический кризис. Особенно это касается тех, кто работал с зарубежными партнерами и вел расчеты в иностранной валюте. Платежеспособность снизилась - и продажи в этом сегменте сократились примерно на 30%. В связи с этим девелоперы вынуждены были снизить цены на бизнес-класс примерно на 15-20%.
Александр Шибаев, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood, говорит о снижении цен на 7,2% за последние 2 года – с 259 до 240 тыс. руб. за кв. м.
Итоги – 2016: куда идут цены, что со спросом и предложением
Тем не менее, по «естественным» причинам – за счет роста готовности объекта – цены в сегменте, как и положено, подрастали.
По данным Марии Литинецкой, управляющего партнера «Метриум Групп», за 2016 год средняя стоимость квадратного метра выросла на 4,9%.
Цифры, приводимые Ольгой Кузиной, руководителя службы консалтинга и исследований рынка компании Welhome чуть поменьше: по итогам 2016 года, средневзвешенная цена 1 кв. м выросла на 3,5%.
Что касается объема предложения, то он увеличивается: по информации Юлии Ивановой, руководителя департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ-Недвижимость», за последние два года количество корпусов в сегменте бизнес возросло на 54%, это объясняется общим приростом объема предложения на территории старых границ Москвы.
Как уточняет Ольга Кузина (Welhome), в течение 2016 года старт продаж был объявлен в 24 новых проектах и 9 очередях уже существующих.
В прошлом году покупали бизнес-жилье неплохо. Как рассказывает Александр Шибаев (Blackwood), в 2016 году было заключено порядка 4 000 сделок купли-продажи. По мнению эксперта, это рекордный показатель для сегмента за последние 5 лет. Для новых знаковых проектов бизнес-класса, таких как « », « », « », City Park, Only, темпы реализации сопоставимы с массовым сегментом (30-70 лотов в месяц).
Демократичные тенденции
В целом бизнес-класс становится более демократичным благодаря двум главным тенденциям последних лет - это сокращение метража квартир и выход на рынок масштабных проектов бизнес-класса. Рассмотрим их подробнее.
Площадь: минус 10 метров
В последние годы для рынка новостроек в целом прослеживается тенденция к оптимизации пространства, и бизнес-класс здесь не исключение. «Если, например, 5 лет назад сложно было представить проект бизнес-класса с квартирами площадью меньше 50 кв. м или потолками менее 3 м, то сегодня таких проектов на рынке достаточно», - поясняет Илона Карягина, коммерческий директор RDI.
За последние два года средняя площадь лота в реализации снизилась на 9% (с 91 кв. в 2014 году до 82 кв. м – в 2016 году) – такие цифры приводит Александр Шибаев (Blackwood).
Похожие данные приводит и Мария Литинецкая («Метриум Групп»): в 2014 году средняя площадь квартиры бизнес-класса на первичном рынке Москвы составляла 95 кв. м, в 2015 году она снизилась до 93 кв. м, а в 2016 году – уже до 83 кв. м. В относительном выражении за последние три года объекты бизнес-класса уменьшились в габаритах на 13%.
Масштабные проекты: шире круг
Сейчас бизнес-класс представлен не только небольшими, «камерными» ЖК, но и крупными комплексами, что до недавнего времени было свойственно только массовым сегментам, эконом и комфорт.
«Если несколько лет назад мегапроекты относились в основном к экономсегменту («Царицыно-2», «Некрасовка»), - рассказывает Александр Шибаев (Blackwood), - то за 2015-2016 гг. на рынок вышли крупнейшие проекты в бизнес-классе. Среди них - «Зиларт» (общая площадь – 1,5 млн. кв. м), «Символ» (1,5 млн. кв. м), « » (0,6 млн. кв. м), « » (0,3 млн. кв. м), City Park (0,3 млн. кв. м)».
Таким образом бизнес-класс становится доступен для более широкого круга покупателей. Как отмечает Евгений Сандлер, коммерческий директор ГК «Инград»
, за 2016 год на рынок первичного жилья бизнес-класса вышло рекордное количество квадратных метров, что отчасти связано с реализацией крупных проектов редевелопмента промзон.
Новые «фишки»: «умный дом» высокой культуры быта
Также девелоперы пытаются конкурировать и привлекать покупателей за счет модных нововведений. Рассмотрим самые оригинальные из них.
Например, застройщики начали заботиться о культурной жизни жильцов. «Во всех жилых комплексах компании RDI функционируют культурные центры - организуются мастер-классы, зоны для коворкинга, экскурсии, детские праздники, различные спортивные, художественные и деловые мероприятия», - рассказывает Илона Карягина (RDI).
Очень популярны и конкурентоспособны технические нововведения. Например, система «умный дом», которая автоматизирует многие процессы – правда, это дорогая технология, поэтому применяется чаще как дополнительная опция при покупке. Или, например, как рассказывает Александр Шибаев (Blackwood), в жилом комплексе Only проектируется интеллектуальная система подсветок фасада здания и холлов, которая изменяется в течение суток и года. Эксплуатируемая кровля, террасы и камины привлекают возможностью разнообразить досуг (представлена в ЖК «Сити парк», «Дыхание», «Утесов», « »). Концепция «двор без машин» уже стала привычной для объектов бизнес-класса (« », «Зиларт», « »).
Также, по словам Анастасии Муромцевой (ГК «Премьер»), сейчас застройщики начали устанавливать общедомовые фильтры очистки воды, использовать технологии центрального кондиционирования, даже начали разрабатывать клубные социальные сети для жителей комплекса.
Плюс сейчас в бизнес-классе появляются варианты квартир с готовой отделкой. «Ранее это было скорее исключение из правил, так как многие покупатели стремились персонализировать свою жилплощадь под свои нужды», - отмечает Владислав Мельников, старший вице-президент Банка ВТБ, руководитель проекта МФК Match Point.
Интересные предложения: царский павильон и собственный остров
Ну и традиционно в бизнес-классе ценится уникальная атмосфера и концепция ЖК. Мария Литинецкая («Метриум Групп») приводит в пример ЖК « »
(м. «Динамо»), где девелопер сохранил исторический памятник – павильон, который был построен к визиту царской семьи в 1882 году. Павильон планируется реконструировать и вписать в общую концепцию ЖК, в основу архитектурного проекта которого положены традиции отечественного модерна конца XIX – начала XX века. Корпуса получили соответствующие названия: «Романовский», «Екатерининский», «Петровский». То есть в данном случае девелопер постарался создать историческую атмосферу времен царской России. Цены на квартиры по данным Базы «Поиск недвижимости Realsearch.Ru» - от 8,6 до 23.0 млн рублей, на апартаменты – от 5,7 до 13,9 млн рублей.
В качестве примера также можно привести комплекс апартаментов бизнес-класса « »
(м. «Улица 1905 года»). В основу архитектурной концепции данного ЖК положен облик нью-йоркской архитектуры первой половины XX века. Фасады трех новостроек башенного типа будут стилизованы под красную кирпичную кладку. На территории комплекса сохранен и подвергнут реконструкции цех Хлебозавода им. В.П. Зотова, построенный в начале 30-х гг. прошлого века. В нем будет действовать арт-галерея, торговый центр. В данном ЖК девелопер попытается воссоздать атмосферу Нью-Йорка начала XX века. Апартаменты стоят от 8,2 до 20,8
Эксперты выделили самые интересные проекты.
Примером классического, эталонного проекта бизнес-класса, по словам Дмитрия Котровского, партнера девелоперской компании «Химки Групп», является семейный спортивно-образовательный кластер «Олимпийская деревня Новогорск» (г. Химки). Характеристикам ценового класса здесь соответствует все: от престижной для Московской области закрытой локации до качественной квартирографии. Собственная благоустроенная территория включает подземный паркинг, охрану, собственную набережную и остров, плюс 8 объектов спортивно-образовательной инфраструктуры, шесть из которых уже работают на полную мощность, а два – строятся. Цена квартир по данным Realsearch.Ru – 9,4 – 52,6 млн руб.
ЖК Wellton Park (Москва, проспект Маршала Жукова), который реализует CENTURY 21 Квартал 75, - по сути город-парк, расположившийся в мегаполисе. Это ансамбль из 11 готовых корпусов и 5 строящихся индивидуальных домов. Здесь присутствуют все атрибуты бизнес-класса: подземный паркинг, двор без машин, огороженная и охраняемая территория с дизайнерской отделкой мест общего пользования. Стоимость «квадрата» - от 220 000 рублей на стадии строительства до 500 000 рублей в квартирах с отделкой.
В ЖК «Загородный квартал» в Химках (реализуется RDI) представлены квартиры площадью от 54 до 130 кв. м, редкие форматы квартир с каминами и обширными террасами. Средняя цена лота составляет 80 000 рублей за кв. м.
В ЖК «Вавилова, 69» (Москва, Ломоносовский район) от ГК «Инград» представлены различные типы квартир, в том числе и пентхаусы с высотой потолка 3,6 м, все квартиры со свободными планировками. Двухуровневый подземный паркинг рассчитан на 285 машино-мест. Закрытая территория оборудована многоуровневой системой безопасности, которая включает систему контроля доступа и управления, видеонаблюдение, охранно-тревожную сигнализацию, домофонную селекторную связь, систему вызова и сигнализацию для людей с ограниченными возможностями. На данный момент покупателям доступен большой выбор просторных и светлых квартир площадью от 90 до 226 кв. м. Стоимость квартир начинается от 213 000 руб. за кв. м.
МФК Match Point – это строящийся на Кутузовском проспекте комплекс с жилыми апартаментами бизнес-класса и спортивной волейбольной ареной для клуба «Динамо». Всего в комплексе будет 1600 апартаментов площадью от 28 до 185 кв. м, при этом стоимость отделки включена в стоимость квадратного метра, минимальная цена которого на февраль 2017 года составляет 201 тыс. руб. Из собственной инфраструктуры в МФК Match Point будет трехуровневый подземный паркинг на 1609 машино-мест, центр детского раннего развития на 100 мест. На первых этажах здания разместятся рестораны, банки, магазины, салоны красоты, офисные и торговые помещения.
ЖК «Фили Парк» находится в реализации StormProperties совместно с «Метриум», расположен в шаговой доступности от ст. м. «Фили» и Филевского парка. Это небольшой проект на 124 квартиры, из окон которых открываются отличные виды на парк, Поклонную гору и «Москву-Сити». Сам проект воплощает собой концепцию «тихого дома» - все квартиры предлагаются с качественной дизайнерской отделкой. В предложении – широкая продуктовая линейка от судий площадью 27,5 кв. м до двухуровневого пентхауса площадью 311 кв. м. В квартирах на верхних этажах есть террасы. Цена жилья – 7,2 - 52 млн руб. (данные Realsearch.Ru).
ЖК «Дуэт» (САО Москвы) планируется к вводу в эксплуатацию в III квартале 2018 года. В рамках проекта предусмотрено строительство медицинского центра и детского сада на 50 мест. На первых этажах разместятся кофейня, гастрономический бутик, спа-cалон, аптека, отделения банков. В пешей доступности - несколько парков, а в конце 2017 года вблизи комплекса откроется станция метро «Селигерская». Стоимость квартир в проекте начинается от 5 млн рублей, по данным Юлии Ивановой («НДВ-Недвижимость»).
МФК «Золоторожский»
(м. Площадь Ильича) - апартаменты бизнес-класса с отделкой. Ввод в эксплуатацию планируется в первом полугодии 2017 года. Стоимость апартаментов начинается всего от 3,4 млн рублей.
Александр Шибаев (Blackwood) приводит список новых проектов бизнес-класса, вышедших во II полугодии 2016 г., со средней ценой предложения:
- ЖК «Династия»
(Хорошевское шоссе, м. Полежаевская) (181 000 руб./кв. м),
- первый комплекс жилых небоскребов «Центр-Сити»
(Шмитовский проезд, 213 000 руб./кв. м),
- «Вавилова 4»
(329 000 руб./кв. м);
- « »
(м. Ленинский проспект, 308 000 руб./кв. м);
- С
ity
Park
(Мантулинская улица, 268 000 руб./кв. м);
- «Прайм Тайм»
(м. Аэропорт, 256 000 руб./кв. м);
- «Дом в Олимпийской деревне»
(м. Юго-Западная, 245 000 руб./кв. м);
- « »
(м. Молодежная, 238 000 руб./кв. м);
- «Лайм»
(Алексеевский район, 225 000 руб./кв. м);
- «Дом Серебряный бор»
(м. Щукинская, 221 000 руб./кв. м);
- «Дом в Мневниках»
(м. Хорошево, 207 000 руб./кв. м);
Анатолий Довгань директор департамента мониторинга рынка и оценки Savills в России для семей с детьми рекомендует следующие ЖК:
- ЖК Redside
- расположен в ЦАО, имеет собственный детский сад и медицинский центр, в двух шагах «Школа будущего» (не так далеко расположены и другие престижные школы, например, МЭШ). Из комплекса легко добраться до Московского зоопарка, Планетария и Краснопресненских прудов. Цена квартир, по данным Realsearch.Ru, - 13,7 – 128,2
млн руб.
- ЖК «Мосфильмовский»
– имеет 2 собственных детских сада и школу, рядом расположены МГУ, зеленые зоны Воробьевых гор и долины реки Раменки. Цена – 11,9 – 37,7
млн руб. (данные Realsearch.Ru).
- ЖК « »
– располагает своим детским досуговым центром, расположен в зеленом районе, рядом МГУ и Академия внешней торговли (ВАВТ). Цена квартир – 23,8 – 102,3 млн руб., апартаментов – 15,5 – 97,5 млн руб. (данные Realsearch.Ru).
Таблицу ЖК бизнес-класса с подробным описанием инфраструктуры смотрите также внизу текста.
Резюме
В сегменте бизнес-класса растет предложение, в том числе за счет крупных проектов. И теперь в цену метра жилья бизнес-класса входит более широкий набор опций – это может быть отделка, передовые технологии, необычная концепция или все вместе.
|
ЖК бизнес-класса с объектами инфраструктуры |
|||
|---|---|---|---|
|
Название |
Девелопер |
Наличие спортивных объектов и образовательных учреждений в составе комплексов бизнес-класса |
|
| 1 | Match Point | Волей Гранд | Стадион «Динамо» для волейбольной команды |
| 2 | ВТБ Арена Парк | УК «Динамо» | Центральный стадион «Динамо» на 26,3 тыс. мест; универсальная арена в зависимости от конфигурации - хоккейная, баскет- больная или концертная, вместимостью до 14 тыс. мест; Академия спорта «Динамо» общей площадью 62800 тыс. кв. м, торгово-развлекательный центр, гостиница Hyatt Regency Moscow рассчитаная на 298 комфортабельных номеров, включая 40 эксклюзивных сьютов и медико-восстановительный центр |
| 3 | Зиларт | ЛСР | 12 садов, 3 школы, 2 театра, концертный зал |
| 4 | AFI Residence Paveletskaya | AFI Development | Сад, фитнес-центр, амфитеатр |
| 5 | Пресня Сити | MR Group | Детский образовательный центр, спортивный клуб |
| 6 | Розмарин | Ташир | Сад, фитнес-центр, бассейн, футбольное поле, теннисный корт |
| 7 | 1147 | Шатер Девелопмент | Фитнес-центр с 25-местровым бассейном, сад с бассейном |
| 8 | Сердце Столицы | Донстрой | Полноразмерный стадион, сеть километровых дорожек для бега, катания на роликах и велосипедах, зона для занятий йогой, скейтпарк, скалодром, школа, сад, фитнес-центр (4000 кв. м) с полноценным бассейном |
| 9 | Наследие | Галс-Девелопмент | Детский сад на 220 мест и детский досуговый центр |
| 10 | Лефорт | Интерфлора | На первых этажах комплекса будут располагаться помещения классов дополнительного образования: тематические занятия, секции, кружки по интересам |
| 11 | Лобачевский | Бэсткон | Детский сад на 125 мест |
| 12 | Донской Олимп | ЛСР | Детский сад и спортивный клуб |
| 13 | Мосфильмовский | Монарх | Физкультурно-оздоровительный центр с бассейном, школа на 575 мест и 2 детских сада на 125 мест каждый |
| 14 | Хорошевский | Монарх | Школа для 550 учеников, детские сады на 330 мест, фитнес-центр |
| 15 | Искра-Парк | Галс-Девелопмент | Физкультурно-оздоровительный центр |
| 16 | Царская Площадь | MR Group и Coalco | Два образовательных комплекса, детский сад кратковременного пребывания на 120 мест и досуговый комплекс кружкового типа на 156 мест, фитнес-центр более 3 тыс. кв. м, студия йоги, каток |
| 17 | Воронцовский парк | РГ-Девелопмент | Детский сад на 95 мест, коммерческая инфраструктура |
| 18 | Vander Park | ПИК | Детский клуб только для жителей, фитнес-клуб с 25-метровым бассейном, тренажерным залом, сауной и спа-салоном, многопрофильный медицинский центр, коммерческая инфраструктура |
| 19 | Вавилова, 4 | ПИК | Детский сад, на первых этажах будет работать аптека, магазины, булочная и салон красоты |
| 20 | Вавилова, 69 | Ingrad | Детский сад, учебный центр для детей школьного возраста |
| 21 | Prime Time | ООО «Атлантик» | Два детских сада, магазины, салоны красоты, аптека, пекарня, кафе, офисы |
| 22 | Дом Серебряный Бор | ДОУ | |
| 23 | Jazz | Sminex | ДОУ |
| 24 | Центр-Сити | ООО «Жилой квартал Сити» | ДОУ |
Самый большой риск для потенциального покупателя квартиры в новостройке - это отсутствие уверенности в том, что дом действительно будет построен. Недвижимость на стадии строительства - это всегда кот в мешке. Несмотря на строгость 214-ФЗ, на серьезную репутацию застройщиков, на количество построенных проектов в их портфеле - все равно есть шанс попасть в долгострой.
Чтобы избежать появления новых обманутых дольщиков, защитить права таких покупателей, власти разрабатывают новые поправки в существующее законодательство, вводят страхование застройщиков и банковское поручительство. И вот на днях президент России Владимир Путин подписал федеральный закон, регулирующий деятельность компенсационного фонда долевого строительства.
Что такое государственный компенсационный фонд защиты дольщиков, какие плюсы получат от его деятельности простые граждане, и не вырастут ли опять цены на новостройки, ведь работа этой организации подразумевает не только денежные отчисления застройщиков (1,2%), но и наличие на счету девелопера 10% от сметной стоимости строительства. Об этом интернет-портал «НовостройСити» узнал у профессиональных игроков рынка и девелоперов, на которых ляжет новая обязанность.
Павел Черкасов, вице-президент ГК «Инград» :
Увеличение размеров отчислений на 0,2% по сравнению с ранее действовавшими страховыми взносами не скажется на себестоимости строительства и итоговой цене жилья. Изменения в законодательстве затронут в большей мере небольшие компании, так как в силу вступают новые требования к уставному капиталу - девелоперу необходимо иметь не менее 10% от проектной стоимости строительства на счете в банке. Также будут регламентированы и административные расходы, как, например, оплата труда, рекламные бюджеты и многое другое.
При этом у дольщиков появляется больше гарантий, и снижается риск возникновения долгостроев, так как новый закон ограничивает доступ «случайным» игрокам на рынок, делая его максимально белым и прозрачным.
Александр Ручьев, президент ГК «Основа» , Председатель правления НКО «ПОВС застройщиков»:
Принятие нового закона повлечет за собой серьезные изменения для строительной отрасли в целом. При этом причиной станет не формирование компенсационного фонда, который лишь незначительно повлияет на расходы застройщиков, но остальные поправки, предусматривающие более жесткие требования и увеличивающие не только финансовую, но и административную нагрузку. Так, наибольшие сложности для компаний представляет обязательное наличие на счету 10% от сметной стоимости строительства, невозможность фондировать покупку земельных участков за счет средств от продажи ДДУ, усложнение процедуры финансирования, а также ряд других условий.
И помимо того, что эти факторы сами по себе сильно удорожат себестоимость строительства, они также приведут к тому, что до 50% компаний не смогут или не захотят адаптироваться к новым обстоятельствам и совсем уйдут с рынка. В итоге снизится общий объем строительства и ввода жилья, что еще больше повлияет на рост цен, причем в краткосрочной перспективе.
Однако отдельно отмечу, что с образованием фонда ранее существующие механизмы продолжат работать. Все договоры страхования, заключенные до даты регистрации компенсационного фонда, будут действовать до конца их срока. И в тех новостройках, которые уже застрахованы НКО «ПОВС застройщиков» или уполномоченными страховыми компаниями, цены останутся на прежнем уровне.
Формирование компенсационного фонда, конечно, оградит рынок от некомпетентных застройщиков и продолжит обеспечивать защиту дольщиков. При этом я считаю, что НКО «ПОВС застройщиков» и остальные добросовестные страховые компании также справлялись с этой задачей в полном объеме. Теперь все обязанности по защите участников долевого строительства, в том числе и достройка проблемных объектов, лягут на плечи новой организации. И оценить его работу мы сможем ориентировочно через три года, когда кончится срок большинства страховых договоров, заключенных в рамках прежнего закона. Возможно, компенсационный фонд окажется промежуточным вариантом, который в дальнейшем будет дорабатываться, но также не исключаю, что этот механизм будет работать отлично. Главный вопрос здесь заключается в том, сможет ли адаптироваться к новым условиям строительный комплекс.
Илона Карягина, коммерческий директор RDI :
Изменение цен на квартиры вряд ли будет заметно, так как объем денежных средств, который по новому закону будет всего на 0,2% больше, чем объем средств, необходимых для страхования гражданской ответственности застройщиков (1%).
Но новым законом вводятся достаточно трудновыполнимые для отдельных компаний условия - поддержание объема собственных средств на уровне 10% от планируемой стоимости проекта, обеспечение минимального остатка денежных средств на счете в уполномоченном банке в размере 10% от проектной стоимости, ограничение административных расходов 10% стоимости строительства. Эти новшества могут затруднить работу небольших застройщиков и девелоперов, находящихся в сложном финансовом положении. Есть вероятность, что данный законопроект укрепит тренд на общее оздоровление рынка и укрупнение строительных компаний за счет вымывания ненадежных, неспособных работать в новых экономических условиях компаний.
Плюсы для дольщиков - более высокий уровень защиты инвестиций, гарантии завершения строительства или компенсации средств в случае банкротства застройщика. Однако фонд будет гарантировать соблюдение прав граждан-участников долевого строительства, вложивших средства только в те проекты, реализация которых началась после начала работы фонда.
Роман Родионцев, руководитель по работе с ключевыми партнерами Est-a-Tet:
Все изменения направлены на то, чтобы сделать более прозрачной деятельность игроков отрасли, повысить надежность и снизить риски дольщиков.
Первый шаг на этом пути - убрать с рынка случайных и слабых игроков, с деятельностью которых связаны основные риски, которые государство намерено исключить. Зачастую мы стакиваемся с тем, что юридическое лицо застройщика абсолютно далеко от стройки с точки зрения профессиональной ориентации и проект является первым в данной сфере. Уход с рынка таких игроков должен положительно сказаться на отрасли: уменьшение числа обманутых дольщиков и долгостроев, как следствие больше клиентов пойдет к более надежным игрокам, уменьшение количества некачественных и непродуманных проектов с точки зрения градостроительства, снижение бремени расходов для страховых компаний и отраслевых СРО по страховым, дефолтным случаям таких застройщиков.
Те игроки, которые планируют остаться и приспособиться к новым условиям, в любом случае получат время для корректировки своей деятельности и оценки перспективности и своей ниши в отрасли, которую они займут, если переход на новые рельсы всё же осуществится.
Так как компенсационный фонд приходит на смену страхования застройщиков, то существенных изменений по цене прогнозировать не стоит, ведь данные расходы уже были заложены в конечный бюджет предложения ранее при введении страхования застройщиков. Кроме того, на рынке покупателя крайне проблематично переложить дополнительные затраты на клиента без снижения объема продаж, на это в настоящий момент застройщики не пойдут. Переход от страховых компаний к компенсационному фонду свидетельствует об усилении контроля со стороны государства над отраслью.
Тем не менее, существует риск, связанный с периодом накопления в компенсационном фонде необходимого капитала, в случае возникновения в это время страховых случаев.
Если с каждого заключенного ДДУ компании будут отчислять по 1,2%, то из оборота строительной сферы только в Москве будет уходить не менее 2,5 млрд рублей в год, то есть эти деньги будут замораживаться, и застройщики не смогут их вкладывать в новые проекты, инфраструктуру, развитие региона.
Напомним, закон о компенсационном фонде защиты граждан - участников долевого строительства разработало Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации во исполнение поручения Президента России. Закон утверждает полномочия и функции фонда, его органов управления; устанавливает обязательность уплаты застройщиками взносов в компенсационный фонд до государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, а также возможность оказания содействия в завершении строительства домов в случае банкротства застройщика.