Представители малого и среднего бизнеса могут получить помещение для офисной работы или производственной деятельности, если они оформят договор аренды с муниципальными властями или субъектом Российской Федерации.
Важные особенности договора аренды с государственными и муниципальными органами
В обязательном порядке для аренды муниципального имущества следует пройти специальную процедуру. Более того, предполагается необходимость помнить об определенных ограничениях. В большинстве случаев торги должны быть проведены, но в некоторых случаях обстоятельств для проведения торгов не предполагается.
Как проводятся торги на оформление договоров
Торги (реальные и электронные) должны проводиться в виде аукциона, конкурса или в другой форме, которая изначально определяется законодательством (пункт 4 статья 447 ГК РФ).
При этом главное различие форм предполагается, что на аукционе участники состязаются только в цене. На конкурсе состязание должно проводиться на основе нескольких условий, соответствие которым определяется конкурсной комиссией. Законодательство всегда определяет правила проведения торгов, после которых появляется возможность для заключения договора об аренде муниципального имущества:
- На самом начальном этапе происходит извещение о проведении конкурса или аукциона.
- Разрабатывается вся документация, которая в дальнейшем будет определять особенности проведения мероприятия.
- Предполагается подача и рассмотрение заявок.
- Затем проводится основной этап в форме торгов.
- На основе результатов процедуры оформляется соглашение с выбранным лицом.
Нужно отметить, что извещение должно содержать в себе обязательную информацию, которая определяется пунктом 3 статьи 448 ГК РФ. Итак, какие сведения должны быть определены в извещении для каждого участника запланированного мероприятия:
- Время, место, форма торгов.
- Предмет запланированного мероприятия.
- Обременения относительно реализуемой недвижимости.
- Порядок проведения мероприятия.
- Начальная стоимость муниципального имущества.
Кто может участвовать в торгах
Важно! Пункт 2 статьи 448 ГК РФ определяет полный перечень участников, каждый из которых должен соответствовать определенным требованиям. Участником может быть юридическое лицо, вне зависимости от того, какой организационно-правовой формой собственности определяет. Кроме того, в мероприятии может участвовать физическое лицо или индивидуальный предприниматель, если обладает интересом к оформлению договора аренды.
Правила проведения мероприятий в обязательном порядке определяют требования ко всем участникам торгов, условия допуска к участию в конкурсах, аукционах, документы, которые должны быть представлены для того, чтобы стать участником процедуры отбора. Заявитель должен не только подать документы, для которых используется определенный образец заполнения, но и гарантировать достоверность предоставляемой информации. Если сведения предоставляются недостоверные, заявитель должен быть отстранен от конкурса или аукциона, вне зависимости от этапа мероприятия.
Особенности проведения мероприятий и законодательное оформление
Организатор торгов может устанавливать только те требования к участникам, которые изначально предусмотрены законодательством РФ. При этом все законодательные требования должны быть соблюдены в обязательном порядке.
После завершения конкурса аукциона предполагается подписание договора между победителем и организатором, причем изначально подписывается протокол о результатах, образец которого также определен законодательством (пункт 6 статья 448 ГК РФ). Протокол, для которого используется определенный образец, обладает юридической силой договора. На законодательном уровне предполагаются последствия от уклонения подписания протокола или нарушения условий, которые изначально определяет соглашение, причем, в противном случае встает вопрос о расторжении взаимодействия.
Нюансы оформления
Договор, который заключается на основе торгов, предполагает заключение только путем проведения мероприятий, обладает первоначальными условиями, поддающимся корректировке. При этом изменения не должны оказать влияние на существенные условия, в том числе на цену объекта.
Внимание! С 12 июня 2012 года организатор аукциона должен заключить договор с лицом, которое подало единственную заявку на участие в мероприятии. При этом соглашение будет оформлено, только если все условия соблюдены, и лицо может быть достойным претендентом для аренды муниципального имущества.
Предоставление объектов без торгов
Законодательство РФ предполагает возможность аренды муниципального имущества без проведения торгов. При этом сотрудничество возможно только с определенными лицами. Нужно отметить, что вопрос о расторжении не будет подниматься, только если будут соблюдаться условия взаимодействия:
- Товарищество собственников жилья.
- Лицо, которое подало единственную заявку на участие в аукционе либо конкурсе. При этом лицо должно быть признано единственным участником, если оно изначально соответствует правилам.
- Образовательные учреждения, вне зависимости от организационно-правовых форм. Таким образом, присутствует возможность взаимодействия с государственными и муниципальными учреждениями.
- Медицинские организации, которые представляют частную систему здравоохранения.
Нужно отметить, что вопрос о расторжении не будет рассматриваться, только если все условия относительно использования муниципального имущества, предоставленного для аренды без торгов, будут соблюдаться.
В каких остальных случаях предполагается предоставление недвижимости в аренду без проведения торгов:
- Передача для аренды не превышает 30 календарных дней в течение шести последовательных календарных месяцев.
- Соглашение предполагает аренду только части муниципального имущества. При этом площадь не должна превышать десяти процентов от общего показателя, а также двадцати квадратных метров.
Важно отметить, что образец, который используется для оформления договора, должен включать в себя не только сведения о двух сторонах, но и срок аренды, техническое описание арендуемого объекта. Более того, соглашение должно включать в себя обстоятельства, способные привести к возникновению вопроса о расторжении отношений.
Особенности арендных отношений
Нужно отметить, что цель проведения торгов для того, чтобы состоялись отношения, в большинстве случаев оказывается оправданной. Например, отсутствует возможность для того, чтобы отказаться от торгов для определенных объектов. Аукционы и конкурсы являются обязательными, если соглашение между сторонами предполагает не только то, что будет использован стандартный образец, но и возможность оперирования важными законодательными аспектами:
- Земельный кодекс РФ.
- Лесной кодекс РФ.
- Водный кодекс РФ.
- Законодательство о недрах и концессионных соглашениях.
Вопрос о расторжении договора оказывается важным, если отмечаются серьезные нарушения законодательства. Более того, при расторжении может быть применен оперативный режим. Все аспекты, которое включает в себя соглашение, законодательные нормы, должны быть использованы в обязательном порядке.
Право на продление арендных отношений
Если вопрос о расторжении отсутствовал, присутствует возможность заняться проведением процедуры по продолжению арендных отношений. В этом случае арендатор может заключить договор, образец которого является стандартным с личными дополнениями.
При заключении нового договора нужно не только использовать классический образец, но и знать о том, что в обязательном порядке требуется указание размера арендной платы и минимального срока. Для того чтобы продлить арендные отношения, необязательно заключать новый договор, ведь можно использовать прежний образец и возобновить юридическую силу документа.
Post Views: 381
Каждый индивидуальный предприниматель малого (среднего) бизнеса имеет возможность заключить договорное соглашение с муниципальным органом РФ на аренду помещения. Сдача муниципального имущества, госимущества в аренду отличается некоторыми особенностями. При заключении такого арендного договора действует ряд ограничений.
Заключение соглашения может производиться в соответствии с ФЗ () двумя способами:
- по итогам торгов на право оформления арендного договора муниципальных имущественных средств;
- без организации торгов.
Какие виды имущества, сдача которого в аренду не допускается госучреждением или ограничивается, особенности процедуры заключения арендного договорного соглашения муниципального имущества (госимущества) разъяснены извещением ФАС №ЦА/16309/14.
В этой статье
Правила, исключения
Правила оформления договорных соглашений на аренду госимущества установлены ФЗ №135 (статья №17/1). Согласно данному положению автономные муниципальные организации, госучреждения имеют право предоставлять в аренду недвижимость, которая за ними числится в качестве оперативного управления, лишь по итогам аукционов на право подписания арендных соглашений данного типа. При этом ФЗ №135 (статья №17/1) предусмотрены исключения, которые одновременно распространяются на АУ.
Без аукционов муниципальным организациям можно предоставлять в аренду недвижимость в следующих ситуациях:
- соглашение заключается на период менее 30 дней календаря на протяжении 6 крайних месяцев календаря;
- на подписание арендного соглашения претендует прочая муниципальная организация, госучреждение, некоммерческая структура (также ориентированная социально), медучреждение, структура, занимающаяся деятельностью в сфере образования;
- передаваемая недвижимость, подлежащая налогообложению, считается частью площади, составляющей менее 20 м 2 , и правами 10 процентов площади этого здания (помещения) обладает особа, передающая соответствующие недвижимые средства;
- договорное соглашение подписывается с особой, единственно предоставившей заявку на конкурсное участие, на торги (при этом, если это лицо отвечает установленным нормам), являющейся единственным участником аукциона.
Обязанность подписания арендного договорного соглашения перед автономной госорганизацией возникает только в крайнем из перечисленных случаев (соглашение с единственным участником организованных торгов, конкурса).
В прочих ситуациях, когда сдача имущества в аренду предоставляется без аукционов, правообладатель не обязан подписывать договорное соглашение, претендент не имеет право выдвигать требования на подобные площади.
Организация аукциона на аренду недвижимости допускается по отношению претендентов-льготников. Если таких субъектов на один недвижимый гособъект более одного, тогда автономное госучреждение имеете право отказать в аренде недвижимости на льготных основаниях и организовывает торги между ними. Это по мнению антимонопольной организации не является нарушением интересов заявителей данной категории.
Но осторожность при решении организации аукционов на аренду имущественных ценностей АУ, закрепленных за ними в качестве оперативного управления, необходимо проявлять как владельцам данного имущества. Соглашаясь на сдачу в аренду жилья, определенной площади организации, учредитель обязан руководствоваться требованиями ФЗ №135/2 .
Подписание договорных соглашений на аренду госимущества без организации аукционов
Законом предусмотрено несколько исключений, когда автономное госучреждение имеет право предоставлять в аренду площади без аукционов.
Арендатор - образовательное, медицинское учреждение
Какие конкретно подразумеваются образовательные, медицинские организации (бюджетные учреждения), указано в разъяснениях ФАС (глава 5-6). В данной ситуации руководствоваться необходимо положениями законодательства отраслевой деятельности.
Согласно ФЗ (статья №2/11) к медучреждениям относятся юрлица в независимости от используемой организационно-правовой формы, предпринимательство которых связано в первую очередь с областью медицины, при наличии соответствующей лицензии.
Также медицинскими организациями считаются индивидуальные предприниматели (ИП), деятельность которых связана с медициной.
Краткосрочное арендное соглашение на недвижимость, подписанное не в результате аукционов, на новый период не продлевается без организации торгов. В данном случае действует установленная норма, которая ограничивает период действия данного соглашения на аренду помещения.
Образовательные (бюджетные) учреждения - структуры, основная деятельность которых связана со сферой образования, а также учреждения, занимающиеся непосредственно обучением. К таким организациям согласно ФЗ №273 () дополнительно относятся ИП, занимающиеся образовательной деятельностью.
Итог: арендовать площадь недвижимого объекта автономной муниципальной организации (госучреждения) без участия в аукционах имеют возможность юридические лица, индивидуальные предприниматели, основная деятельность которых связана со сферой образования или медицины, но при наличии соответствующих лицензий.
Аренда на краткосрочный период
Согласно ФЗ №135 (статья №17.1/11/1) муниципальным организациям, госучреждениям разрешается предоставлять в аренду недвижимые объекты на краткосрочный период без организации конкурсов, аукционов. При этом запрещается предоставление такой услуги одному лицу больше 30 дней календаря, на протяжении 6 месяцев, идущих подряд без организации торгов, конкурсов.
А вот согласно российскому Государственному кодексу (статья №610/3) соглашение на сдачу муниципального имущества (госимущества) в аренду, подписанное на срок, превышающий максимально возможный период, определенный действующим законодательством, считается оформленным на предельный срок.
Это означает, что арендные соглашения на имущественные ценности, закрепленные за муниципалитетом (российским государством) и подписанные на краткосрочный период без проведения аукциона, не продлеваются (ФЗ №135 (статья №17.1/9), ГК ()). Подобная позиция и в Разъяснениях ФАС (глава 10).
Аренда части площади помещения
Ранее уже было отмечено, что возможно предоставление аренды части площади здания (квартиры) без предварительного аукциона, но при соблюдении следующих требований:
- площадь, передаваемая в аренду, не должна быть больше 20 м 2 и 10 процентов площади объекта собственности, к которому она относится.
- при установлении такой доли не нужно брать в учет площади недвижимого объекта, право пользования, владения которыми были переданы до вхождения в силу ФЗ №135 (статья №17.1), на основе прочих исключений, определенных ФЗ №135 (статья №17.1), по итогам торгов.
Арендатор - подрядчик учреждения
Необходимо отдельно отметить такое исключение из правил аренды муниципальной недвижимости (госимущества), которое на АУ не распространяется (как минимум на автономные госучреждения, осуществляющие закупки, полагаясь на ФЗ №223). В данном случае имеется в виду подписание без проведения торгов арендного договорного соглашения с лицом, заключившим контракт с муниципальной (государственной) организацией по итогам аукциона (на конкурсной основе), организованного согласно Федеральному закону №44. При этом предоставленные права были предусмотрены документально проведенными торгами (конкурсом) с целью исполнения обязательств этого контракта (ФЗ №135, статья №17.1/10/1).
Согласно Разъяснениям ФАС (глава 9) гражданско-правовые соглашения, оформленные в пределах ФЗ №223, не считаются муниципальными (государственными) договорами. В связи с этим положения ФЗ №135 (статья №17.1/1/10) не распространяются на подобные случаи. То есть, когда автономное госучреждение, ссылаясь на нормы ФЗ №223, понесло расходы на закупку определенных работ либо услуг, исполнение или предоставление которых предусматривает обязательное присутствие на площади организации подрядчика (например, театр приобрел услуги ремонта, пошива сценических костюмов), предоставить в аренду соответствующие площади возможно исключительно на организованных аукционах.
Важно! В подобных ситуациях, как описана выше, закупка услуг, аукцион на право оформления арендного договорного соглашения - это два самостоятельных процесса.
Пролонгация договора
Действующие арендные договорные соглашения на муниципальную недвижимость (госимущество), имущественные ценности, переданные госоргану в оперативное управление согласно ФЗ №135 (статья №17.1/9-11) подлежат продлению.
В том случае, если физлицо собственные обязанности согласно данному соглашению выполнял подобающе, подписывается контракт на новый период без организации аукциона (если договорным соглашением не предусмотрено прочее и период действия такого контракта не ограничен положениями действующего российского законодательства).
В данной ситуации должны быть выполнены два обязательных условия:
- минимальный период переоформления арендного договорного соглашения должен быть от 3 лет (возможен меньший период, но исключительно при написании арендатором соответствующего заявления);
- размер платы, на основании которого ведется учет доходов за аренду помещения, определяется по итогам оценки недвижимости в соответствии с рыночными расценками.
В случае соблюдения всех условий, арендодатель в лице автономного госучреждения согласно ФЗ №135 (статья №17.1/10) не имеет права отказать в пролонгации договорного соглашения арендатору.
Отказ возможен в случае наличия у физлица долгов на момент завершения контракта аренды или если есть решение распоряжения соответствующей недвижимости в прочем порядке.
Антимонопольная организация сделала на основании этого следующие выводы:
- Т ак как есть возможность арендатору не предоставлять пролонгацию арендного договорного соглашения на основании принятия нового решения по порядку распоряжения недвижимостью, арендодателю нужно получить согласие от владельца соответствующей недвижимости на перезаключение контракта аренды.
- Проводка пролонгации арендного соглашения согласно ФЗ №135 (статья №17.1/9) может выполняться неограниченное число раз согласно аналогичным основаниям. При этом важно соблюдение требований при каждой новой пролонгации документа.
Субаренда
Согласно ФЗ №135 (статья №17.1/1/16) возможно предоставление в субаренду муниципального имущества (госимущества) без аукциона в таких случаях:
- право на подписание арендного соглашения арендатору предоставлено на основе муниципального (государственного) соглашения;
- госучреждение заключило арендный контракт по итогам аукциона, на основании несостоявшегося аукциона.
При соблюдении этих требований предоставляться в субаренду может недвижимость любой площади (ФЗ №135 в данном плане не предусматривает каких-либо ограничений). В противоположной ситуации соответствующие площади предоставляются в субаренду на общих основаниях, определенных ФЗ №135 (статья №17.1) с организацией аукциона, без него, но уже по другим исключениям.
Приложение
к решению Собрания
Невельского городского
от «07 » июля 2011г. № 198
ПРИМЕРНЫЙ ДОГОВОР АРЕНДЫ №
НЕДВИЖИМОГО МУНИЦИПАЛЬНОГО ИМУЩЕСТВА
г. Невельск "____" ______________ 200__ г.
Администрация Невельского городского округа , действующая, ___________________, действующей на основании Устава муниципального образования «Невельский городской округ», Положения о Комитете, именуемая в дальнейшем АРЕНДОДАТЕЛЬ, с одной стороны,
Арендатор: _________________________ (ИНН _____________, свидетельство о внесении записи в ЕГРЮЛ ______________________________ от ____________ серия N ________), в лице ____________________, действующего на основании _______________, с другой стороны, заключили договор о нижеследующем:
1. Предмет договора
1.1. Арендодатель предоставляет во временное владение и пользование Арендатору объект недвижимого муниципального имущества (далее - Объект).
1.2. Арендуемый Объект представляет собой _________________________:
общей площадью __________;
расположен по адресу: __________________.
Указанный Объект недвижимости принадлежит Невельскому городскому округу на праве собственности, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права, серия 65АА № о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним "11" февраля 2002 г. сделана запись регистрации N 65-01/05-1/, условный номер 65:07:00:573-1:82.
1.3. Арендуемый Объект предназначается для ________________________________.
2. Срок аренды, порядок передачи Объекта в аренду
2.1. Настоящий договор заключен на _______ лет с ________ и вступает в силу с момента государственной регистрации в установленном законом порядке.
Положения настоящего договора применяются к отношениям по фактическому использованию имущества, являющегося предметом настоящего договора, возникшим с момента передачи имущества до момента государственной регистрации договора.
2.2. Обязательство по передаче объекта в аренду считается исполненным с момента подписания акта приема-передачи (Приложение).
2.3. Сдача Объекта в аренду не влечет передачу права собственности на него.
2.4. Объект подлежит страхованию со стороны Арендатора в пользу Арендодателя.
3. Права и обязанности сторон
3.1.Арендодатель имеет право в любое время осуществлять проверку порядка использования Арендатором Объекта в соответствии с условиями настоящего договора.
3.2.Арендодатель обязуется:
Не препятствовать Арендатору в пользовании Объектом в соответствии с определенными настоящим договором условиями;
По окончании срока настоящего договора принять от Арендатора Объект в течение 3-х дней.
3.3. Арендатор имеет право самостоятельно оборудовать Объект, не затрагивая несущие конструкции и не производя перепланировки Объекта.
3.4. Арендатор обязуется:
3.4.1. Использовать Объект исключительно по назначению в соответствии с п.1.3 и условиями настоящего договора.
3.4.2. Своевременно производить арендные платежи в размере и порядке, определяемыми настоящим договором и последующими изменениями.
3.4.4. Самостоятельно и за свой счет, без возмещения Арендодателем произведенных Арендатором затрат, производить текущий и капитальный ремонты Объекта в течение срока аренды, а также принимать участие в ремонте соответствующей части фасада здания.
3.4.5. В течение 10-ти дней с момента подписания сторонами настоящего договора:
Самостоятельно и от своего имени заключить договоры на тепло-, водо-, электроснабжение, водоотведение, сбор и вывоз мусора и иные услуги со специализированными организациями, предоставляющими указанные услуги, а также с балансодержателем на долевое участие в содержании жилищного фонда, текущий и капитальный ремонт мест общего пользования;
Своевременно производить оплату услуг по заключенным договорам.
3.4.6. Беспрепятственно допускать на арендуемый Объект и создавать условия для его проверок представителям Арендодателя и других организаций, контролирующих соблюдение законов и норм, касающихся порядка использования арендуемого Объекта, и в установленные ими сроки устранять отмеченные нарушения.
3.4.7. Не сдавать в субаренду, не передавать свои права и обязанности по настоящему договору другому лицу, не предоставлять Объект в безвозмездное пользование, не отдавать арендные права в залог и не вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, а также распоряжаться иным способом, без письменного согласия Арендодателя.
3.4.8. Не осуществлять перестройку, достройку и перепланировку Объекта, а также фрагментов его фасада без письменного согласия Арендодателя.
3.4.9. Письменно извещать Арендодателя, не позднее чем за 60 дней, о предстоящем освобождении арендуемого Объекта.
3.4.10. По окончании срока действия настоящего договора аренды в течение 3-х дней передать ранее арендуемый Объект Арендодателю в том же состоянии, в котором он был передан в аренду, с учетом износа, по акту приема-передачи.
3.4.11. В течение 60-ти дней с даты подписания настоящего договора заключить в установленном порядке договор аренды земельного участка под арендуемым Объектом.
3.4.12. Исполнять функции заказчика за свой счет, без возмещения затрат Арендодателем, на период проведения с письменного согласия Арендодателя любого ремонта, в т. ч. перепланировки или реконструкции Объекта до момента сдачи его в эксплуатацию, а также по изменению инвентарного дела.
3.4.13. Зарегистрировать настоящий договор в органе, уполномоченном в области государственной регистрации прав, и оплатить расходы, связанные с регистрацией настоящего договора, а также все последующие соглашения к нему.
Несоблюдение Арендатором установленного порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним влечет наложение административного штрафа в размере, определенном законодательством РФ.
3.4.14. Застраховать взятый в аренду Объект в 10-дневный срок с момента заключения договора. Условия страхования должны быть согласованы с Арендодателем. Арендодателю предоставляется копия страхового полиса.
5.2. Указанные денежные средства не вносятся в залог и не являются задатком, на них не начисляются проценты. По истечении срока договора аренды названные денежные средства, если они не были направлены на погашение задолженности по арендным платежам, возвращаются Арендатору. В случае продления договора возврат не осуществляется, денежные средства обеспечивают исполнение обязательств Арендатора в порядке, установленном настоящим разделом.
5.3. Денежные средства, предназначенные для обеспечения исполнения обязательств по уплате арендной платы, перечисляются Арендатором в течение 10-ти дней после заключения договора на расчетный счет, указанный в 4.4 настоящего договора.
В случае изменения размера арендной платы в сторону ее увеличения Арендатор обязан внести в местный бюджет для обеспечения исполнения обязательств по уплате арендной платы сумму, на которую был увеличен размер арендной платы, в 10-дневный срок после изменения арендной платы.
6. Ответственность сторон
6.1. Арендодатель, в случае просрочки по передаче Объекта Арендатору, уплачивает неустойку в размере 0,05% от суммы годовой арендной платы за каждый день просрочки.
6.2. Арендатор, в случае невнесения арендной платы в размере и сроки, установленные настоящим договором, уплачивает неустойку в размере 0,1% от суммы долга за каждый день просрочки.
6.3. За невыполнение обязательств, предусмотренных настоящим договором, Арендатор уплачивает штраф в размере 5% годовой арендной платы, исчисленной исходя из размера ежемесячной арендной платы, действующей на день установления нарушения, если договором не предусмотрен иной размер ответственности.
6.4. Уплата штрафа, неустойки не освобождает стороны от выполнения лежащих на них обязанностей или устранения нарушений.
7. Расторжение, изменение и продление договора
7.1. Настоящий договор может быть расторгнут, изменен и дополнен по соглашению сторон, если договором не предусмотрено иное. Предложения рассматриваются сторонами в течение 10-ти дней.
7.2. Арендодатель вправе в одностороннем порядке полностью отказаться от исполнения договора и расторгнуть его во внесудебном порядке (п.3 ст.450 Гражданского кодекса Российской Федерации) в следующих случаях:
При неисполнении Арендатором обеспечения исполнения обязательств по уплате арендной платы;
При использовании Объекта не в соответствии с его назначением и/или особыми условиями;
При нарушении или несоблюдении Арендатором своих обязанностей по настоящему договору;
При возникновении задолженности по арендной плате за один месяц;
При ликвидации Арендатора;
При отводе земельного участка под арендуемым объектом для нового строительства;
При проведении Арендатором перепланировки или реконструкции арендуемого Объекта либо его части без согласия Арендодателя и соответствующего решения межведомственной комиссии, полученного в установленном порядке;
При принятии Арендодателем решения о проведении капитального ремонта, реконструкции или сноса арендуемого Объекта;
При возникновении у Арендодателя производственной или иной необходимости в Объекте, сданном в аренду.
7.3. В случае принятия решения Арендодателем о досрочном расторжении договора аренды в одностороннем порядке Арендодатель направляет Арендатору соответствующее письменное уведомление. Договор аренды считается расторгнутым по истечении 30-ти дней с даты отправления соответствующего уведомления.
7.4. Арендатор, надлежащим образом выполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет, при прочих равных условиях, преимущественное перед другими лицами право на заключение (продление) договора на новый срок. При этом Арендодатель вправе предложить иные условия договора.
7.5. Арендатор вправе полностью отказаться от настоящего договора, предупредив о своем намерении Арендодателя не менее чем за 60 дней, при этом уплаченная вперед арендная плата Арендатору не возвращается.
8. Особые условия
8.1. Объект сдается для адаптации под социальный магазин хозяйственно-бытовых товаров. Объект аренды должен быть приведен в соответствии с требованиями, указанными в постановлении администрации Невельского муниципального района от 01.01.2001 г. № 000 “О социальных магазинах, расположенных на территории МО “Невельский муниципальный район” в течении 6 месяцев с момента заключения настоящего договора. В случае невыполнения указанного условия и неполучения статуса “социального магазина” настоящий договор подлежит расторжению в 10-дневный срок.
8.2. Капитальный ремонт должен производиться Арендатором не реже 1 раза в 3 года со дня заключения договора в соответствии с Российским законодательством и нормативными правовыми актами органов местного самоуправления Невельского городского округа.
По решению Собрания Невельского городского округа, с предварительного согласия управления ФАС по Сахалинской области, Арендатор может быть частично или полностью освобожден от начисления и уплаты арендной платы на сумму затрат на произведенный капитальный ремонт.
8.3. Произведенные Арендатором за свой счет отделимые улучшения арендованного Объекта являются собственностью Арендатора.
После прекращения настоящего договора, а также при его досрочном расторжении по любым основаниям стоимость всех произведенных Арендатором за счет собственных средств неотделимых без вреда для Объекта улучшений Арендодателем не возмещается.
8.4. Реорганизация Арендодателя, а также смена собственника, не являются основанием для изменения или расторжения договора.
Правопреемство оформляется дополнительным соглашением к настоящему договору.
8.5. Стороны обязаны извещать друг друга об изменениях своих юридических адресов , номеров телефонов, банковских и иных реквизитов не позднее 3-х дней с момента изменений.
8.6. После заключения настоящего договора вся предшествующая переписка и документы по вопросам, являющимся его предметом, теряют силу.
9. Прочие положения
9.1. Взаимоотношения сторон, не урегулированные настоящим договором, регламентируются действующим законодательством РФ и нормативными правовыми актами Невельского городского округа.
9.2. Договор составлен в _______ экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу.
9.3. К договору в качестве его неотъемлемой части прилагаются:
Акт приема-передачи в аренду Объекта недвижимого муниципального имущества (приложение 2).
Расчет арендной платы (приложение № 1);
9.4. Юридические адреса и подписи сторон:
Арендодатель: Арендатор:
_____________________________ ____________________________
/наименование/ /наименование/
/адрес/ /адрес/
Руководитель Руководитель
______________________________ ____________________________
М. П. /Ф. И.О./ М. П. /Ф. И.О./
Приложение
к договору аренды недвижимого
муниципального имущества
от « » _______ 20____г. № ____
РАСЧЕТ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ
А= (Б х Пк) х S, где
Б – базовая ставка расчета годовой арендной платы
S – общая площадь объекта, переданного в аренду
Пк – произведение поправочных коэффициентов К1, К2, К3, К4
К1 – коэффициент предназначения сдаваемого в аренду объекта для коммерческих организаций
К2 – коэффициент вида строительного материала
К3 – коэффициент расположения объекта
К4 – коэффициент деловой активности территорий, устанавливаемый по описанию их границ
А= (Б х Пк) х S=.
А мес. = А:12 = руб.
Приложение
к договору аренды недвижимого
муниципального имущества
от « » _______ 20___г. № ____
АКТ
приема-передачи в аренду Объекта
недвижимого муниципального имущества
г.__________________ "____" _____________ 200__ г.
__________________________________, в дальнейшем Арендодатель,
в лице ____________________________________, действующего от имени
собственника, и _________________________, в дальнейшем Арендатор,
Многие российские предприятия стремятся подписать с тем или иным органом власти - государственным или муниципальным, - договор об аренде имущества. Для этого представители бизнеса с удовольствием участвуют в различных конкурсах и аукционах. Какова цель предпринимателей, вовлеченных в процесс коммуникаций с органами власти?
Аренда как способ сэкономить
Аренда муниципального имущества - процедура, которая в российской предпринимательской среде считается отличной альтернативой соответствующему договору с коммерческой организацией.
Все потому, что тот или иной склад, офис или другое помещение, которым располагает муниципалитет, как правило, намного дешевле, чем объект, предлагаемый юрлицами. И многие предприниматели очень рады получить право аренды муниципального имущества.
Специфика муниципального имущества
Какова специфика объектов недвижимости, которые принадлежат местным властям? В соответствии с положениями 215-й статьи ГК РФ то имущество, которое на праве собственности находится во владении городов, сельских поселений и иных административно-территориальных единиц, на уровне которых реализуется местное самоуправление, причисляется к муниципальному типу. Часто соответствующего типа собственность закреплена за отдельными учреждениями. Если это не так, то оно входит в качестве актива в муниципальную казну.
Если предприниматель желает узнать, возможна ли аренда недвижимого муниципального имущества того или иного типа, то такая информация, как правило, размещена на сайтах местных властей. Но если даже соответствующих данных на веб-ресурсах муниципалитетов по каким-либо причинам нет, то бизнесмен вправе сделать запрос в местный орган управления. Услуга по предоставлению соответствующих сведений предпринимателю должна оказываться муниципалитетом бесплатно.
Субъекты арендных правоотношений
Стоит отметить, что для предпринимателей возможно приобретение в пользование имущества не только муниципального, но и государственного типа. Принципиальных различий между процедурой, в рамках которой осуществляется передача в аренду муниципального имущества, и аналогичными действиями при участии государственных органов власти немного, так как все эти процессы регулируются одними и теми же законами.
Типы договоров
Можно также отметить, что аренда - не единственный вариант взаимодействия органа власти на том или ином уровне и предприятия. Специфика соответствующих контрактов в том, что имущество передается арендодателем за плату во временное использование.
Возможен также вариант с заключением договора безвозмездного пользования. Согласно подобному контракту собственник имущества обязуется передать объект недвижимости другой стороне, которая, в свою очередь, должна вернуть ее владельцу в том же состоянии с учетом допустимого износа или же в том виде, который предусмотрен договором.
Помимо такого типа сделок, как аренда государственного и муниципального имущества и договор безвозмездного пользования, возможно также заключение контрактов на доверительное управление собственностью. В рамках подобных соглашений муниципалитет или государственный орган передает контрагенту в лице предприятия недвижимость на неопределенный срок. В свою очередь, другая сторона должна управлять полученной собственностью в интересах ее владельца или иного выгодоприобретателя.
Договор, предмет которого - аренда муниципального имущества, может быть также заменен на контракт, предусматривающий ответственное хранение той или иной собственности и одновременное пользование ею. Также возможен вариант с оформлением договора займа, предмет которого - соответствующего типа материальные ценности.
Однако аренда федерального и муниципального имущества на практике осуществляется главным образом в рамках обычной аренды. Хотя, конечно, на уровне конкретных муниципалитетов в том или ином регионе возможны разные подходы к вопросу взаимодействия с предприятиями. Главное, чтобы соответствующие действия органов власти не противоречили законодательству, регулирующему отношения государственных и муниципальных институтов с частными предприятиями.
Особенности арендных договоров с муниципалитетами
Основной правовой акт, определяющий порядок аренды муниципального имущества - ФЗ №135. В соответствии с его положениями собственность, которая не закреплена в форме хозяйственного владения за тем или иным субъектом на уровне местной власти, может сдаваться предпринимателям только на конкурсной основе (или аукционной). Аналогичная процедура должна быть проведена, если имущество принадлежит муниципальному унитарному предприятию. Причем не важно, в хозяйственном оно управлении или же в оперативном. Те же самые правила будут действовать, если собственностью владеет автономное государственное учреждение или же муниципальный орган, но при условии оперативного управления.
Специфика конкурсов
Итак, в ряде случаев аренда муниципального имущества возможна только по факту проведения конкурса. Правила, согласно которым данные процедуры организуются, зафиксированы в одном из Приказов ФАС РФ - ведомства, которое отвечает за корректность взаимодействия власти и бизнеса во многих аспектах. В соответствующем нормативном акте, выпущенном антимонопольной службой, содержится список видов имущества, для аренды которых необходимо проведение торгов. В свою очередь, положения Приказа ФАС России могут дополнять нормативные акты, издаваемые на уровне отдельных муниципалитетов. Как правило, данные документы доступны на веб-сайтах местных органов власти.
Особенность проведения конкурсов, предмет которых - заключение договора аренды муниципального имущества, в том, что информация, касающаяся данных мероприятий, должна быть опубликована в интернете на сайте torgi.ru, который принадлежит Министерству экономического развития.
Когда конкурсы не проводятся
Бывают ситуации, когда проведение конкурсов, о которых идет речь, не обязательно. В каких случаях возможна аренда муниципального имущества без торгов? Данные моменты регулируются 17-й статьей ФЗ №135. Рассмотрим их.
Первый сценарий, предполагающий, что аренда муниципального имущества возможна без конкурса, может быть реализован в соответствии с положениями 5-й главы ФЗ №135, отражающей возможность установления тех или иных преференций со стороны муниципальных органов власти.
Второй сценарий предполагает, что конкурс уже был проведен, однако по правилам, содержащимся в положениях ФЗ №44, то есть в рамках муниципального контракта. При этом срок аренды объекта не может быть больше, чем длится соответствующего типа контракт.
Третий вариант, в рамках которого конкурс не обязателен, - аренда имущества на срок, не превышающий 30 дней в течение полугода. При этом недопустимо заключение договоров между муниципалитетом и одним и тем же контрагентом повторно, после того как контракт в рамках установленного периода будет выполнен.
Можно также отметить, что конкурс, предмет которого - предоставление в аренду муниципального имущества, может быть не проведен, если подразумевается продление действующих контрактов между предпринимателями и муниципалитетами.
Конкурс может не проводиться, если права на муниципальное и иное имущество предоставляются фирмам в силу положений международных договоров, подписанных РФ, межправительственных соглашений, а также федеральных законов, которые устанавливают особый порядок пользования собственностью и иных правовых актов: указов Президента, постановлений Правительства или, например, решений судов, которые вступили в силу.
Конкурсы не проводятся, если муниципалитет передает в безвозмездное пользование культовые здания, сооружения и иные виды собственности религиозным организациям.
Также необходимости в проведении торгов может не быть, если имущество передается в пользу других органов власти на государственном или муниципальном уровне, а также внебюджетных фондов или, например, Центробанка России.
Также можно отметить, что рассмотренный нами порядок, в рамках которого имущество муниципалитетов и государственных органов власти передается в аренду, не касается тех сфер, которые регулируются Земельным, Водным, Лесным кодексами РФ, а также законами о недрах.
Имущество в пользовании: два варианта
Итак, предприниматели имеют несколько возможностей получить в распоряжение недорогой ресурс в виде муниципального имущества. Прежде всего, можно отметить тот факт, что договоры между предприятиями и органами власти могут быть представлены в широком разнообразии: в виде соглашений аренды, безвозмездного пользования, доверительного управления и т. д. Пользование каждым из предусмотренных законодательством РФ вариантов возможно в рамках двух основных схем:
По факту проведения торгов (конкурсов или аукционов), предмет которых - право компании заключить с муниципалитетом или государственным органом власти договор того или иного типа;
Заключение договора без проведения конкурсов или аукционов в соответствии с положениями законодательства.
В одних случаях торги, о которых идет речь, именуются конкурсами, в других - аукционами. Какой термин более корректен?
Конкурс или аукцион?
В зависимости от контекста и ряда специфических признаков процедуры употребляться может и тот и другой термин на вполне законных основаниях. Если речь идет о конкурсе, то предполагается, что заявки участников будут подаваться в закрытом виде (например, в конвертах). Конкуренты не будут знать подробности заявок.
Аукцион, в свою очередь, это определение самого выгодного для муниципалитета варианта на основе главным образом публичных торгов. То есть тот или иной участник соревнования за право заключить договор аренды муниципального имущества в курсе, что предлагает конкурент, и может попробовать выдвинуть более выгодное для владельца предложение.
Как проводятся торги
В зависимости от того, проходит аукцион или конкурс, правила проведения торгов могут несколько отличаться. Как мы уже отметили выше, если речь идет о проведении конкурса, то публичным остается только состав участников. Если мероприятие проходит в формате аукциона - открыта вся информация об участниках и выдвигаемых ими предложениях.
Муниципалитетом, который владеет имуществом, создается специальная комиссия. Ее основные функции: работа с конвертами, в которых содержатся предложения от конкурсантов, установление круга лиц, имеющих доступ к информации о мероприятии, исследование конкурентных преимуществ и иных особенностей каждой заявки, определение победивших конкурсантов или участников аукциона.
Предоставление в аренду муниципального имущества возможно в пользу не только юридических лиц, но и граждан и индивидуальных предпринимателей. То есть субъекты правоотношений в любом из этих правовых статусов могут участвовать в конкурсах и аукционах, о которых идет речь.
Рассмотрение заявок
Изучим аспект, касающийся рассмотрения заявок участников торгов. Основные положения, регулирующие соответствующую процедуру, определяются на уровне законодательства муниципалитетов. Однако достаточно типичными можно считать следующие формулировки.
Рассмотрение поступивших заявок муниципалитеты осуществляют, как правило, в течение месяца с момента, когда соответствующий документ был прислан конкурсантом.
Заявки изучаются, только если вместе с ними были направлены предусмотренные регламентом проведения конкурса документы. Как правило, они представляют собой следующий перечень:
- письменное заявление на имя руководителя органа власти;
- учредительные документы участника, свидетельства о регистрации юрлица, а также источники, подтверждающие статус человека, который будет подписывать договор аренды, если фирма пройдет конкурс;
- банковские реквизиты участника торгов;
- документы, отражающие цифры бухгалтерского баланса на предприятии.
При этом орган власти, ответственный за проведение конкурса, может затребовать иные документы от участника, если это предусмотрено законодательством.
Основной критерий определения победителя конкурса - лучшие условия исполнения соответствующего контракта. В свою очередь, выигравшей аукцион признается организация, которая предложила самую высокую стоимость договора для муниципалитета. Сдача муниципального имущества в аренду возможна только в пользу победителей торгов.
Преференции
Интересные положения содержатся в 18-й статье ФЗ №209. Там сказано, что малые и средние предприятия вправе рассчитывать на некоторые меры поддержки со стороны муниципалитетов в виде безвозмездной или подразумевающей льготные условия передачи собственности во временное пользование. При этом перечни имущества, которые могут быть отданы в аренду в рамках соответствующих мер поддержки, должны быть доступны широкой публике - в СМИ или на официальных сайтах органов власти. Аренда муниципального имущества в льготном формате возможна на срок не менее 5 лет. Однако он может быть уменьшен, если субъект бизнеса подаст соответствующее заявление.
Аренда муниципальной собственности и НДС
Важный аспект - исчисление НДС при аренде муниципального имущества. Субъектом уплаты соответствующего налога будет считаться предприятие, которое взяло указанную собственность в аренду.
Величина налоговой базы определяется посредством суммирования размера арендной платы по каждому объекту недвижимости. Арендатор должен сформировать счет-фактуру в течение 5 дней с момента оплаты. Также его обязанность - предоставить декларацию по НДС в срок до 20 числа месяца, который следует за налоговым периодом.
Куда направляется выручка от аренды?
Куда направляет средства, которые получены благодаря предоставлению имущества в аренду, муниципалитет? Как правило, выручка идет на обновление и поддержание материально-технической базы органа власти. Денежные средства поступают на специальный бюджетный счет, с которого затем переводятся на счет самого учреждения в пределах предусмотренных законодательством лимитов.
У многих предпринимателей самой емкой статьей расходов является аренда помещения под магазин (офис, склад). Поэтому в целях экономии продумываются все варианты съема помещений, имеющих низкую стоимость. Один из них – аренда муниципального имущества. Стоимость съема муниципальной площади в некоторых случаях не отличается от аренды по коммерческим предложениям. Однако большинство вариантов имеет смысл рассмотреть, хотя заключение договоров аренды такого типа – трудоемкий и затратный процесс.
Какое имущество относится к муниципальному
Аренда государственного и муниципального имущества в последнее время пользуется небывалой популярностью. Причиной тому – совершенствование законодательных требований и высокая стабильность договоров по сравнению с аналогичными сделками, проведенными с коммерческими структурами.
Как взять его в аренду
В соответствии с Законом № 135-ФЗ, ст. 17.1 , при сдаче в аренду муниципального или государственного помещения в обязательном порядке заключается договор. Осуществить данную сделку возможно только после проведения (конкурса, аукциона). Без торгов в аренду предоставляется собственность:
- Для расположения на объектах сетей связи, почты.
- Палат торгово-промышленного назначения.
- На замену снесенного (реконструированного) сооружения.
- Нотариальных или адвокатских контор.
- Организациям, специализирующимся в направлении услуг образования.
- Медицинским компаниям.
- По международным договорам.
- Политическим партиям, общественным движениям.
- На срок до 30 суток в течение 6 следующих месяцев.
Чтобы арендовать имущество, принадлежащее государству, предпринимателю нужно обратиться в учреждение, за которым закреплен объект, или в управляющую компанию, курирующую данное помещение. Часто перечень площадей, предназначенных для предоставления в аренду, размещаются на сайтах государственных структур. Если интересующей информации нет, необходимо обратиться в соответствующий орган для подачи заявления лично.
У предпринимателя, неукоснительно выполнявшего свои обязанности на протяжении действия аренды, есть возможность заключить договор на новый срок с арендодателем без торгов.
Действуем по порядку
Предоставление площади муниципального назначения имеет установленный порядок и совершается после проведения торгов. Они могут проходить в электронном режиме или как официальное мероприятие. Форма проведения определяется ст. 448 ГК РФ и состоит из следующих пунктов:
- Оповещение о проведении торгов.
- Разработка документации.
- Прием заявок от участников.
- Проведение основного этапа торгов.
- Завершающий тур торгов, определяющий победителя.
- Оформление соглашения с выбранным лицом.
В соответствии с п. 2 вышеуказанной статьи участник должен отвечать требованиям, выдвинутым законодательством. Им может являться и юридическое, и физическое лицо, а также ИП, в интересах которого – выиграть торги и взять в аренду муниципальное (государственное) имущество.
Оформление договора
После проведения торгов победитель подписывает с организатором протокол о результатах (он имеет юридическую силу договора) и оформляет типовой договор. Правила заключения документа регламентированы ст. 447 ГК РФ. Образец документа можно посмотреть .
Продление договора аренды возможно только в результате проведения нового конкурса (аукциона, торгов) на право заключения договора аренды муниципальной недвижимости (ст. 17.1 № 135-ФЗ). Однако у предпринимателя, неукоснительно выполнявшего свои обязанности на протяжении действия аренды, есть возможность заключить договор на новый срок с арендодателем без торгов, если будут соблюдены следующие требования:
- Срок действия нового договора составляет не менее 3 лет. Он может быть уменьшен по заявлению арендатора.
- Размер регулярной платы за аренду определяется после оценивания рыночной цены объекта, а оценка проведена по всем правилам законодательства, регулирующего оценочные мероприятия в РФ.
Так как договоры об аренде муниципального имущества подлежат обязательной регистрации (если заключены на срок более 1 года), соглашение о завершении аренды площади также необходимо официально зарегистрировать. Кроме этого, обе стороны должны направить в орган, совершающий регистрацию прав на имущество, заявление, подтверждающее добровольное согласие об окончании арендных отношений. Если один из партнеров не согласен и уклоняется от расторжения, другая сторона обращается в суд с требованием об официальной регистрации данного соглашения.
Зная все тонкости этой задачи и выиграв торги, предприниматель может заключить договор об аренде муниципального имущества. Такой вариант считается выгодным, так как такие площади можно арендовать за приемлемую стоимость. Добросовестно выполняя все пункты договора и не нарушая условия аренды, пользоваться муниципальными помещениями можно в течение долгого срока.