Процесс оформления купли-продажи квартиры достаточно сложный и требует особого внимания. Продавец должен продумать последовательность предстоящей сделки, рассмотреть все возможные риски и тонкости, а также заранее подготовить все необходимые документы. Чтобы иметь представление о процессе совершения сделки, нужно ознакомиться с каждым ее этапом.
Варианты проведения сделки
На настоящий момент имеется несколько способов проведения сделки. У каждого есть свои плюсы и минусы, однако все они по-своему востребованы.- С помощью нотариуса
Покупатель не всегда в курсе, какие документы нужно требовать с продавца и . Нотариус об этом тоже позаботится и расскажет все возможные нюансы и риски.
- Самостоятельное оформление
- С помощью риелтора
- помощь в продаже и поиске необходимой квартиры;
- организация просмотра и показа квартиры;
- решение о сроках проведения сделки;
- организация проведения оплаты задатка или аванса;
- консультация по всем возможным вопросам, связанным с куплей-продажей;
- проверка предоставленных документов;
- организация сделки и расчета.
Необходимые документы
Чтобы грамотно и без задержек оформить куплю-продажу квартиры, понадобится собрать полный пакет документов. Без наличия какого-либо одного нужного документа сделка или затягивается, или вовсе прерывается. В таком случае продавец рискует сорвать сделку и потерять покупателя. К подготовке стоит отнестись со всей внимательностью.Документы, необходимые для оформления купли-продажи квартиры:
- Основные документы:
- Свидетельство о заключении брака (если продавец состоит в браке), если продаваемая квартира приобреталась в период брака. Данное свидетельство в обязательном порядке должно быть оформлено через нотариуса.
Как выглядит согласие супруга (пример):
Дополнительная информация. Согласие на продажу необходимо для того, чтобы в будущем у супругов не возникало конфликтов по поводу того, что супруг без ведома другого продал жилище.
- Документы для подтверждения права собственности на квартиру (таким документом может быть свидетельство о регистрации права, договор ренты или дарения).
- Технический или кадастровый паспорт жилого помещения из БТИ.
Обратите внимание! Срок такого паспорта должен быть не более 5 лет. В противном случае необходимо заказать через бюро технической документации новый.
- Разрешение органов опеки и попечительства. Если собственник квартиры (или ее доли) несовершеннолетний. Данное разрешение необходимо получить для предоставления информации о том, что права несовершеннолетнего не нарушаются.
Важно! Разрешение выдается с условием, что ребенка в ближайшее время пропишут в другую квартиру (в покупаемую или к родственникам). Ребенок обязан иметь .
- Три экземпляра договора купли-продажи. Каждая из сторон (продавец/покупатель) получает по одному экземпляру, третий предназначен для регистрационного органа.
- Доверенность и удостоверение личности продавца.
Обратите внимание! Самая распространенная мошенническая схема – это продажа квартиры якобы по доверенности. Очень часто данный документ является фальшивым. Желательно сразу проверить доверенное лицо на надежность.
- Справка об отсутствии задолженности за квартиру.
Обратите внимание! Покупатели с большим желанием идут на сделку, если у продавца уже готов полный пакет документов, а все потому, что это существенно сокращает процесс ее оформления.
- Документы, подтверждающие чистоту сделки:
- Выписка из домовой книги, полученная сроком не ранее чем за 1 месяц до совершения предполагаемой сделки. Она отражает сведения обо всех лицах, проживающих (прописанных) в продаваемой квартире. Также из выписки можно получить информацию о наличии ареста или обременения на квартиру (если таковое имеется).
- Дополнительный пакет документов:
- Предыдущий договор купли-продажи.
- Справка о дееспособности продавца. Она нужна только в том случае, если продавцом выступает пожилой человек, инвалид или подозрительно эмоциональное лицо.
Обратите внимание! Нередко бывают случаи, когда купленная квартира возвращается через суд владельцу или родственнику владельца в связи с его недееспособностью.
Например, очень часто престарелые бабушки, которые уже плохо отдают отчет своим действиям, продают свою квартиру за низкую стоимость посторонним людям. В итоге оказывается, бабушка просто находилась в это время в неадекватном состоянии. Поэтому рекомендуется всегда требовать от продавца справку о его дееспособности.
Какие документы необходимы для продажи квартиры (видео)
В видеосюжете рассказывается об основных документах, необходимых при продаже квартиры. Подробно рассмотрены нюансы сделки. Консультант – директор агентства недвижимости.
Подробнее о документах, необходимых для продажи квартиры- . Если же вас интересует перечень документов для покупки, то он .
Куда подаются документы
Оформить договор купли продажи квартиры можно в следующих местах:- В Многофункциональном центре (МФЦ).
- В Регистрационной палате.
Порядок оформления сделки
Для того чтобы в правильном порядке оформить куплю-продажу квартиры, необходимо заранее спланировать ход своих действий.- На первом этапе собираются все документы (желательно позаботиться о наличии дополнительных документов). Затем продавец должен встать на очередь в Росреестр для регистрации прав собственности.
- На втором этапе составляется и заверяется договор купли-продажи квартиры. Оформляется акт приема-передачи продаваемой квартиры покупателю.
- Третий этап подразумевает денежный расчет с продавцом, прохождение госрегистрации и получение ключей от квартиры.
Как оформляется договор купли-продажи квартиры
Данный договор оформляется по единому образцу. Составить его можно в печатной или письменной форме (но никак не в устной).Образец договора купли-продажи квартиры:
Перед заключением договора купли продажи квартиры обе стороны должны обсудить весь процесс сделки, обговорить все нюансы и условия будущего соглашения, а также порядок проведения расчета. Одним из основных моментов является установка точной цены на квартиру. Если продавец снижает стоимость жилья для того, чтобы «уменьшить налог», то в итоге он с легкостью сможет обмануть покупателя.
После заполнения договора купли-продажи нужно его подписать.
Важно! Рассчитываться с покупателем желательно в присутствии надежных свидетелей или при нотариусе.
Сколько стоит оформление купли-продажи квартиры
Если рассматривать оформление с участием нотариуса или риелтора, то этот процесс может стать весьма затратным, но более надежным. Рассмотрим примерную стоимость услуг в трех вариантах:- Купля-продажа у нотариуса
- С помощью риелтора
- Самостоятельное оформление купли-продажи квартиры
Список расходов:
Государственная пошлина – 2000 рублей.
- Технический паспорт квартиры – от 1000 до 1500 рублей.
- Кадастровый паспорт – 250 рублей (см. также – ).
- Справка из Росреестра – 200 рублей.
- Оформление доверенности (если это необходимо) – 500 рублей.
В данном случае продавец квартиры несильно тратится на оформление сделки, но он подвержен всевозможным рискам.
Обратите внимание! Указаны приблизительные цены, они могут немного отличаться от существующих.
Нюансы самостоятельной сделки без участия риелтора/нотариуса
Самостоятельная продажа квартиры требует особой внимательности и осторожности. Нюансов в данном случае бывает множество, главное – их изучить и запомнить:- Сумму задатка желательно не оплачивать свыше 80-110 тысяч рублей. И обязательно брать с получателя денег расписку. Как её правильно составлять читайте .
- Не рекомендуется соглашаться на просьбу продавца специально занижать цену на квартиру. Ситуация может повернуться против покупателя. И если что-то пойдет не так, то с продавца суд сможет взыскать только ту меньшую сумму. Хотя обычно до этого не доходит, и продавец идет на это для ухода от налогов.
- Если квартира приобретается у застройщика, то следует очень тщательно проверить все документы и информацию:
Учредительные документы застройщика (свидетельство о госрегистрации, устав).
- Бухгалтерскую отчетность за все периоды.
- Проектную декларацию.
- Разрешение на строительство, на землю. - Если квартира приобретается в ипотеку, то очень важно сначала решить финансовый вопрос с банком. Иногда случается так, что процесс купли продажи уже начался, а банк резко отказывает в займе. В итоге все срывается.
- Во время приема-передачи задатка желательно , в нем указывают штрафные санкции, которые нужно будет выплатить, если будут нарушены условия договора.
Если продавец/покупатель внимательно изучил все пункты оформления купли-продажи квартиры, подготовил все необходимые бумаги, то он наверняка избежит множества сложностей. Ведь такой трудоемкий процесс может таить в себе и подводные камни.
Возможные риски при покупке квартиры (видео)
Интересная и полезная информация о рисках при покупке жилья, описаны случаи, на которые стоит обратить внимание. Все о нечистой сделке, заниженной стоимости и подделке документов.Особенности оформления купли-продажи доли в квартире
Если хозяин владеет определенной долей в квартире, то продажа этой доли весьма отличается от продажи целой квартиры. Регулируется этот процесс некоторыми правилами и обязанностями:- Собственник должен иметь документ, подтверждающий владение долей в квартире.
- Необходимо оформить выделенный счет по оплате коммунальных услуг.
- Перед совершением сделки владелец обязан уведомить о своем решении остальных жильцов данной квартиры и предложить им выкупить его долю.
- Обязательно оформить письменное уведомление гражданам, проживающим в квартире, о своем решении продать долю. Желательно, чтобы оно было заверено нотариусом.
Обратите внимание! Только после отказа других жильцов квартиры выкупить долю, продавец имеет право продавать ее другим лицам.
Купля-продажа с участием родственников
Оформление сделки между родными людьми происходит по тому же порядку, который рассмотрен выше (см. «Порядок оформления сделки»). Нет никакой разницы, кто будет покупателем, будь то внук или муж. Обычно к такому виду сделки прибегают семьи в качестве альтернативы договору дарения или , считая куплю-продажу более надежной и неоспоримой. Подобные сделки можно даже считать фиктивными, так как чаще всего никакие денежные средства не передаются между ее участниками.Новые правила продажи квартиры
С каждым годом законодательные власти вносят изменения в правила продажи квартиры с целью упростить процедуру и уменьшить спекулятивные операции на рынке недвижимости.Изменения условий продажи:
- Продажу доли в квартире теперь обязательно нужно регистрировать у нотариуса.
- При разделе имущества в браке необходимо заверять у нотариуса все подтверждающие этот процесс документы ( и соглашение о разделе имущества).
- Если продаваемая квартира находится в собственности менее 5 лет, то она обременена обязательным налогом 13%. Ранее срок составлял только 3 года. Есть и исключения: налоговыми сборами (спустя 3 года) не будут облагаться квартиры, унаследованные при дарении (см. также – ), ренте и приватизации (см. также – ).
Из следующей статьи вы узнаете, .
Приобретение недвижимости – серьезный шаг, который влечет за собой большие затраты средств и усилий. Причины для покупки квартиры могут быть самые разные: увеличение жилплощади, съезд, отделение подросших детей от родителей, уменьшение жилья, извлечение дохода от перепродажи. Общее, что объединяет все случаи – желание снизить затраты и увеличить выгоду от оформления сделки. Следуя пошаговой инструкции, как купить квартиру без риэлтора, любой покупатель может с высокой степенью безопасности самостоятельно подобрать жилье и оформить сделку.
Преимущества самостоятельной покупки
Затраты на услуги посредника, как правило, варьируют от 1% до 3%. Так как речь идет о крупных суммах сделок, расходы могут быть весьма ощутимы. В то же время, закон не запрещает заключать сделки самостоятельно, основываясь на свой опыт и свои индивидуальные потребности.
Чтобы покупка принесла выгоду, необходимо знать тонкости подбора квартиры и оформления документов накануне и во время сделки. Прежде чем приступить к поиску квартиры, необходимо ознакомиться с правилами работы на рынке недвижимости и детально изучить текущую ситуацию с жильем с интересующем регионе или районе.
Приняв решение купить собственность, каждый покупатель определяет следующий круг вопросов:
- Обращаться ли к профессиональным риэлторам или покупать квартиру самостоятельно.
- Какой бюджет имеется в распоряжении на покупку.
- Каким требованиям должно отвечать жилье.
У покупателя есть выбор, искать самому квартиру или довериться специалисту. Так как в отдельных случаях оплата за услуги достигает 7% от общей стоимости квартиры, многие покупатели принимают решение действовать самостоятельно.
Причины, которыми руководствуются самостоятельные покупатели, следующие:
- бюджет на покупку не позволяет тратить дополнительные суммы на помощь посредника;
- самостоятельная покупка позволяет сэкономить средства;
- среди риэлторов, как и среди продавцов, также попадаются мошенники, обманным способом завладевающие средствами покупателей, либо реализующими квартиры, на которые имеются претензии третьей стороны (сервитуты, незаявленные ранее наследники и т.д.);
- покупатель лучше всего знает свои собственные предпочтения и потребности, поэтому на его выбор не повлияют посторонние люди.
Между тем, самостоятельная покупка также небезопасна, если не соблюдать меры предосторожности и не знать всех особенностей оформления недвижимости.
Пошаговая инструкция
Процесс самостоятельной покупки происходит в следующей последовательности:
- Определение требуемых параметров квартиры.
- Выбор объекта из предложений на текущем рынке. Рекомендуется изучить всю имеющуюся базу и составить список адресов из наиболее подходящих квартир.
- Осмотр жилья и проверка его технического состояния. Покупатель может договориться об осмотре жилья сразу по несколько адресов в день, чтобы была возможность сравнить потенциальные варианты покупки.
- Предварительные переговоры с продавцами. Рекомендуется уточнить условия сделки, которые устроили бы продавца, а также проверить основные документы собственника и на недвижимость: техпаспорт, квитанции об оплате ЖКХ, свидетельство о праве собственности, справка о зарегистрированных на жилплощади лицах.
- Оценка соответствия ожиданий реальной ситуации: степень развития инфраструктуры, состояние дома, проверка на наличие дефектов квартиры и всего здания, оценка криминогенной обстановки и т.д.
- После того, как объект собственности найден, оформляется задаток или аванс с фиксированием предварительных условий сделки – стоимости, даты регистрации, расчета и передачи квартиры. Предварительный договор о купле-продаже позволит с большей долей уверенности готовиться к предстоящей сделке обеим сторонам.
- Оформление сделки. Если квартира покупается с использованием заемных средств, договор подписывается в присутствии банковского служащего, в иных случаях – привлекают нотариуса.
- Проведение окончательного расчета с продавцом и получение расписки о передаче денежных средств в счет оплаты за квартиру, либо организация перечисления средств безналичным способом.
- Внесение новой записи о переходе права собственности новому владельцу через подачу пакета документов в Росреестр.
Подготовка к сделке
В процессе подготовки к заключению основного договора продавец собирает перечень документов, которые затем понадобятся для оформления перехода права собственности:
- Справка БТИ с планом объекта недвижимости и описанием основных характеристик жилья.
- Выписка из домовой книги, свидетельствующая что все жильцы из отчуждаемой квартиры выписаны.
- Правоустанавливающий документ.
- Документ, подтверждающий основание, на котором продавец получил данную квартиру (купчая, дарственная и т.д.)
- Выписка из ЕГРП позволит убедиться в отсутствии обременений и ограничений.
- Если собственником жилья является несовершеннолетний, необходимо предоставить разрешение органов опеки на продажу недвижимости.
- Справка из наркодиспансера и психоневрологического диспансера о том, что собственник не состоит на учете и является дееспособным.
Следует заранее договориться с продавцом, кто понесет расходы на переоформление собственности.
Оформление купли-продажи
Продавец обязан предоставить исчерпывающий список документов, т.к. без них регистрация недвижимости на нового собственника будет невозможна.
Покупатель должен проверить, чтобы все справки и свидетельства были предоставлены в подлиннике.
Если продавец имеет супругу, необходимо получить нотариально заверенное письменное согласие второй половины на продажу квартиры.
Накануне сделки покупателю нужно проверить ситуацию с оплатой коммунальных платежей. В противном случае, не исключено, что квартира достанется с долгами, которые лягут на плечи нового собственника.
Накануне заключения договора купли-продажи следует удостовериться в личности собственника, а также проверить правильность заполнения всех реквизитов сделки: ФИО, паспортных данных сторон, точного адреса и характеристик объекта. В тексте договора указывают точную цену сделки и условия ее проведения.
Сама сделка проводится с учетом следующих рекомендаций:
- заключение сделки невозможно, если одна из сторон отсутствует, либо у представителя продавца или покупателя нет нотариальной доверенности;
- удостоверить личность может только гражданский паспорт собственника;
- легитимность сделки гарантируется, благодаря присутствию нотариуса.
Подписав договор купли-продажи, требуется пройти процедуру регистрации прав нового собственника в регистрирующем органе – Росреестре. Для этого потребуется подать полный перечень документов по сделке и на саму квартиру. Взамен регистратор выдаст расписку в получении, а к обозначенному Росреестром сроку покупатель сможет получить новые правоустанавливающие документы.
Полезная информация для покупателя
Действуя самостоятельно, покупателю будет полезно знать некоторые нюансы по приобретению собственности.
Выбор жилья
Следующие советы помогут покупателю подобрать оптимальное жилье:
- Информацию о жильцах и историю самой квартиры могут знать консьержи, если таковые имеются в доме.
- Срочная продажа требует тщательного изучения документов. Необходимо проверить, будет ли сделка признана законной и все ли документы в порядке.
- Собирая средства, чтобы расплатиться с продавцом, следует держать информацию в конфиденциальности – чем меньше людей знают о наличии большой суммы наличных, тем лучше.
- Объявления о квартирах, реализуемых по цене существенно ниже среднерыночной, скорее всего окажутся недостоверными и публикуются риэлторами в качестве дополнительной рекламы собственных услуг.
Оформление задатка
Не менее важно, чем сама сделка, правильно оформить предварительную договоренность с продавцом. Покупатель может зафиксировать условия будущего договора в предварительном ДКП.
Оформление задатка является гарантией и для продавца, и для покупателя в том, что сделка состоится на оговоренных условиях. В случае разрыва договора, продавец обязан вернуть сумму, вдвое больше самого задатка. Если покупатель нашел более подходящее жилье, задаток остается продавцу.
Обеспечение безопасности сделки
Условия договора должны быть зафиксированы заранее, чтобы продавец и покупатель могли спокойно заниматься подготовкой к сделке. Более того, условия предварительного договора должны быть в обязательно порядке аналогичными, как и в самой купчей.
Составляя договор, необходимо уделить внимание срокам: в какой срок хозяин недвижимости обязуется подготовиться к сделке, в какой срок квартира будет освобождена и т.д.
Следует с осторожность относиться к сделкам, если предварительно покупатель не видел собственника лично. Иногда мошенники реализуют квартиры, оставшиеся после смерти владельца. Прежде чем передавать задаток, необходимо убедиться, что собственник жив и здоров.
Встречаются неприятные ситуации, когда покупателю предъявляет претензии гражданин, имеющий на право использования доли в квартире. К таким ситуациям относятся сделки по квартирам, в которых проживали лица, отбывающие срок наказания.
На видео о подборе квартиры
Один из наиболее ответственных этапов – передача средств в счет платы за квартиру. Безопасность сделки гарантируется использованием банковской ячейки. Следуя простым рекомендациям, и придерживаясь определенной последовательности, граждане могут самостоятельно выгодно купить оптимально подходящее жилье, не привлекая при этом риэлтора.
Как продать квартиру? Можно воспользоваться помощью риэлторов или решиться на столь ответственный шаг в одиночку. Если не привлекать профессионалов, есть шанс получить неплохую денежную выгоду. Однако на самостоятельные действия могут уйти месяцы. Риск, время и нервы — пожалуй, главное, чего может опасаться самостоятельный продавец.
Для тех, кто все же намерен продать квартиру без посредников, подготовил пошаговую инструкцию. Она поможет избежать распространенных ошибок.
Шаг 1. Оценка стоимости квартиры
Первое, что нужно сделать, задавшись вопросом, как продать квартиру, — это оценить ее стоимость.
Сделать это точно сегодня можно и без помощи профессиональных оценщиков. Специально для этих целей аналитики нижегородского портала разработали удобный аналитический инструмент . Уникальный алгоритм системы позволяет рассчитать стоимость квартир более чем в девяти тысячах домов. При этом обрабатываются реальные цены нескольких сотен тысяч объявлений, учитывается тип каждого дома, его месторасположение, индивидуальные характеристики. В результатах расчета отражается не только цена квартиры, максимально точно приближенная к текущему состоянию рынка недвижимости, но и динамика средневзвешенной стоимости квадратного метра в доме.
— Очень много внешних факторов влияют на цену продажи квартиры: сезонные, политические, экономические и т. д. При оценке квартиры я бы рекомендовала самостоятельно проанализировать рыночную стоимость жилья путем отслеживания аналогичных объявлений о продаже, а также обратиться за консультацией к квалифицированному риэлтору.
Шаг 2. Предпродажная подготовка квартиры
Перед тем как подавать объявление о продаже, стоит привести квартиру в надлежащий вид, поскольку покупатели могут прийти на «смотрины» в любой момент.
Смысла делать капитальный ремонт нет, а вот генеральная уборка, замена обветшавших обоев и текстиля на недорогие материалы вполне оправданны. Чистая и «свежая» квартира существенно повышает шанс скорейшей ее продажи.
Вынесите по возможности все лишние вещи из комнат: незаставленная квартира выглядит просторнее. Это же касается балкона и прихожей — захламленные, они выглядят не так презентабельно. Кроме того, присутствие большого количества мебели может навести потенциального покупателя на мысль, что от него что-то пытаются скрыть.
Шаг 3. Поиск покупателей
Как быстро продать квартиру? Ведите активную рекламную кампанию! Необходимо сделать так, чтобы о продаже узнало как можно больше потенциальных покупателей.
Сегодня существует несколько специализированных печатных изданий и интернет-порталов, где можно подать объявление о продаже недвижимости (такую возможность, в частности, предлагает сайт — ). Большей популярностью в последнее время пользуется интернет. Разместить объявление на сайте значительно быстрее, чем в печатном издании, и обновить информацию намного проще. Кроме того, на сайтах обычно используются специальные фильтры, с помощью которых покупатель ищет интересующую его недвижимость, задав определенные параметры. Таким образом, объявление о продаже вашей квартиры не затеряется среди массы ему подобных.
Шаг 4. Сбор документов
Как правило, это процесс, идущий параллельно с предпродажной подготовкой квартиры и поиском покупателей.
Подготовка документов для сделки — процедура трудоемкая и требующая немалого времени. Далеко не все покупатели согласятся ждать несколько недель, пока продавец соберет необходимый пакет, поэтому заняться этим лучше заранее.
Правильно составленная документация имеет чрезвычайно важное значение в решении проблемы, как быстро продать квартиру. Неправильно оформленный документ может стать причиной отказа в регистрации сделки купли-продажи и в конечном итоге существенно увеличит время продажи квартиры.
Нередко складывается ситуация, когда продавец, считая, что имеет на руках достаточные для сделки документы, берет задаток под четко оговоренные сроки оформления, а выдержать их не в состоянии. Например, выясняется, что после смерти одного из собственников наследство не открывалось, поскольку предполагалось, что это не нужно. В результате продать квартиру нельзя до тех пор, пока не преодолены все юридические препятствия.
Для совершения сделки нужно подготовить следующие документы:
— свидетельство о государственной регистрации права собственности продавца на жилье. К этому свидетельству должны прилагаться бумаги, указанные в свидетельстве в качестве обоснования права собственности (договор купли-продажи, договор дарения и т. п.). Если квартира приобреталась до 1998 года, то для регистрации сделки предоставляются только документы-основания.
— кадастровый паспорт на квартиру. Обязательно потребуется оформление новых документов в том случае, если в квартире осуществлялась перепланировка. По закону, собственнику квартиры, прежде чем приступить к процедуре перепланировки, следует получить разрешение в соответствующих органах. Однако на практике многие этим пренебрегают.
— выписка из домовой книги, отражающая сведения обо всех лицах, прописанных в квартире (покупатель требует ее для проверки юридической чистоты квартиры).
Срок действия выписки ограничен.
Особенно важно продавцу решить вопрос с гражданами, сохраняющими право пользования квартирой после ее продажи. К ним относятся:
- лица, которые в момент приватизации имели равные права пользования жилым помещением с человеком, его приватизировавшим, но сами в процессе не участвовали;
- лица, обладающие правом пожизненного пользования жилым помещением в порядке завещательного отказа;
- получатели ренты по договору пожизненного содержания с иждивением.
— выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Данная выписка нужна для того, чтобы покупатель смог удостовериться, что в отношении недвижимости отсутствуют судебные споры, квартира не находится под арестом, в залоге и т. д. Отличие расширенной выписки от обычной заключается в том, что в ней содержится конкретная информация о правообладателях недвижимого имущества.
Заказать выписку можно несколькими способами:
- непосредственно в территориальных органах Росреестра;
- через многофункциональный центр (МФЦ);
- на официальном сайте Росреестра ;
- через единый портал государственных услуг ;
- почтой.
Заказать расширенную выписку онлайн на сайте Росреестра можно последовательно заполнив все необходимые поля запроса; после чего на указанный адрес электронной почты придет код для оплаты.
— нотариально заверенное согласие супруга продавца на совершение сделки купли-продажи.
— нотариальная доверенность (если продавец планирует осуществлять сделку не самостоятельно, а с участием его представителя).
— согласие остальных владельцев жилья (если они имеются).
— разрешение органов опеки и попечительства (если одним из собственников является несовершеннолетний).
— копии финансово-лицевых счетов. Перед продажей квартиры продавцу предстоит погасить все задолженности по продаваемой недвижимости (коммунальные платежи, налоги).
Срок действия справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам ограничен.
Шаг 5. Показ квартиры
Как продать квартиру, когда клиент уже пришел ее смотреть? Демонстрируйте преимущества!
После публикации объявлений нужно быть готовым к приему заявок на посещение квартиры и приходу посторонних людей, которых могут заинтересовать мельчайшие подробности.
Необходимо договориться о точном времени показа, поскольку покупателей может быть несколько. В случае изменения планов предупредите посетителей заблаговременно. Ценные вещи и также документы с видных мест лучше убрать.
Рассказывая о квартире, учитывайте индивидуальные особенности потенциальных покупателей. Молодым родителям будут важны близость детского сада, школы, поликлиники. Юношей и девушек, скорее всего, заинтересуют места для развлечений. Сведения о соседях, проведении в доме ремонтных работ также важны.
Торг при продаже квартиры неизбежен. Однако незамедлительное снижение суммы в качестве уступки отнюдь не сыграет вам на руку.
Шаг 6. Получение задатка
После того как достигнута первичная договоренность сторон о сделке, заключается . Без соблюдения этой формальности рискуют как продавец, так и покупатель. Хозяин квартиры, убежденный в том, что сделка состоится, снимает объявления о продаже и может зря потратить время в том случае, если недобросовестный покупатель, несмотря на соглашение, продолжит рассматривать другие варианты. Для покупателя также может возникнуть опасность, если собственник квартиры получит более выгодное предложение со стороны третьего лица.
Обязательным на данном этапе является согласование даты, когда собственник и члены его семьи должны освободить квартиру, как в юридическом плане (оформив выписку с данной жилплощади), так и в фактическом (перевезти из квартиры личные вещи и предметы интерьера).
Шаг 7. Оформление сделки
Вот мы и подошли к самому ответственному этапу нашей инструкции «Как продать квартиру».
Где и как производить взаиморасчеты? Наиболее популярный и безопасный для обеих сторон вариант — аренда банковской ячейки. После проверки суммы продавец, покупатель и сотрудник банка закладывают деньги депозитарную ячейку, ключ от которой хранится в банке. Выемка происходит после того, как прошел регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии (Росреестр).
Чаще всего договор купли-продажи составляется в простой письменной форме, а затем, после подписания, вместе с другими документами (правоустанавливающие документы на отчуждаемый объект, документы, удостоверяющие личность участников сделки, квитанция об оплате госпошлины, кадастровый паспорт, доверенность, согласие супруга) сдается для их государственной регистрации в Росреестр или МФЦ. С 2015 года подать документы на регистрацию права собственности можно онлайн на официальном сайте Росреестра.
Государственная регистрация прав и сделок с недвижимостью осуществляется в течение 10 рабочих дней со дня приема заявления и других документов, необходимых для предоставления данной услуги.
— Одна из сторон может в процессе регистрации отозвать документы, что приостановит регистрацию. Это опасно в случае, если уже переданы деньги. Осуществлять переход права придется в судебном порядке.
Кроме того, рекомендуем надлежащим образом закреплять факт получения-передачи денежных средств за квартиру. При наличной форме расчетов таким подтверждением является расписка, в которой обязательно должны быть указаны паспортные данные сторон, основания передачи денег и отсутствие претензий сторон друг к другу.
Шаг 8. Передача квартиры
Теперь мы знаем, как продать квартиру. Осталось выяснить, как ее передать новому собственнику.
Когда Свидетельство о государственной регистрации прав наконец получено, вам предстоит юридическое и физическое освобождение квартиры. Для того чтобы выписаться, нужно посетить паспортный стол по месту жительства или подать соответствующее заявление в МФЦ.
Фактическое исполнение обязательства об освобождении квартиры подтверждается (как правило, одновременно с передачей ключей и квитанций о погашении задолженностей). Суть документа сводится к тому, что покупатель получил объект в надлежащем виде и на условиях, предусмотренных основным договором купли-продажи.
Самостоятельная продажа квартиры - для кого покажется делом трудоемким и рискованным. Однако не стоит этого бояться, тем более что агентства все равно не несут ответственности за покупателя. Вы сможете сами видеть все этапы продажи недвижимости и сэкономите приличную сумму денег.
Статья поможет разобраться в юридической стороне вопроса и даст подсказки, каких подводных камней стоит остерегаться, какие документы нужно собрать, как найти покупателя и к какому юристу лучше обратиться.
Чтобы быть юридически подкованным в этом вопросе, не помешает прочесть законы об этой сделки. (Федеральный закон 122-ФЗ, статьи Гражданского кодекса РФ №№ 550, 555, 554, 420, 421 и прочие).
Основные шаги:
- Сбор всей документации;
- Поиск покупателя;
- Оформление договора купли-продажи (предварительного);
- Сделка по передаче денег;
- Составление окончательного договора;
- Регистрация прав собственности в Росреестре.
Сбор документов
Это самый ответственный момент. Он влияет на быстроту продажи и юридическую чистоту купли-продажи.
В регистрирующем центре выясните все требования по заполнению бланков документа. Чтобы не пришлось в последний момент переписывать документ, и терять время или даже покупателя.
Если сомневаетесь в своих силах – получите консультацию у юриста. Специалисты составят вам полный список нужных документов.
Перечень документов:
- Документ, подтверждающий, что вы являетесь владельцем жилья. Это может быть свидетельство о регистрации права на недвижимость;
- Паспорта всех собственников квартиры. В случае если есть несовершеннолетние собственники – свидетельство о рождении;
- Технический или . Его можно взять в БТИ. Срок действия 5 лет, поэтому если он у вас просрочен, то необходимо заранее позаботиться о вызове инспектора БТИ. Если в помещении есть неузаконенные перепланировки, их необходимо оформить. Помните, что обновление паспорта занимает 2 недели минимум;
- Свидетельство о браке;
- Согласие мужа (жены) на продажу, заверенное у нотариуса. Но если по решению суда недвижимость – не совместно нажитое имущество, то согласие не нужно. Оно также не требуется, если имущество перешло одному из супругов по наследству;
- Если собственник квартиры не достиг совершеннолетия, то необходимо разрешение от органов опеки и попечительства;
- . В ней должны быть сведения обо всех прописанных людях. Не берите её заранее, так как она имеет срок действия 1 месяц. Начать её оформлять можно, когда уже есть покупатель и имеются все другие необходимые документы;
- Справка, подтверждающая отсутствие долгов по коммунальным платежам;
- Если квартира была в долевой собственности, то потребуется отказ совладельцев.
Хорошо проверяйте правильность и достоверность документов. Сведения в документации должны быть написаны разборчиво, не допускаются вычеркивания, помарки, повторный обвод букв.
Продажа доли
Даже опытные риелторы называют сделку по продаже доли в квартире самой сложной процедурой. Но давайте разберемся в этом вопросе по порядку.
Это та же самая продажа недвижимости, только речь идет о части квартиры. Трудности возникают из-за того, что не всегда можно установить точные границы где начинается доля того или иного владельца.
Как найти покупателя
Перед подачей объявления необходимо самостоятельно оценить стоимость недвижимости. Для этого нужно изучить рынок недвижимости в своем регионе.
В современный век информатизации нахождения покупателя не составит труда. Есть множество сайтов в интернете, где можно поместить объявление о продаже без посредников.
Предварительно сделайте несколько качественных фотографий (чем больше, тем лучше). Сфотографируйте все комнаты, туалет и ванную. Сделайте снимки не только внутри, но и снаружи здания. Покупателям нравится, когда все показано как на ладони. Это значит, что вы ничего не скрываете.
Подробно опишите не только квартиру, но и инфраструктуру (сады, школы, остановки, парки, места парковки).
Следите за объявлениями, чтобы они не затерялись во множестве других. Обновляйте его по мере необходимости. Если имеются платные услуги по выделению объявления из прочих, не жадничайте и пользуйтесь ими. Это ускорит поиск покупателя.
Позаботьтесь о приобретении новой сим-карты специально для объявлений. Дело в том, что как только вы заявите о продаже недвижимости, агенты начнут одолевать вас своими звонками в любое время дня и ночи.
Способы расчета
Расчеты за квартиру можно осуществлять непосредственно наличными деньгами или с помощью перевода средств на расчетный счет в банк.
Наличный расчет
Передача наличных денег довольно небезопасна .
Во-первых, потому что сумма достаточно велика и пачки денег будут наверняка больших размеров, даже купюрами по 5000 рублей.
Во-вторых, где гарантия того, что покупатель кристально чистый человек и не передал информацию о передаче суммы злоумышленникам.
Банковская ячейка
Меньше риска при использовании банковской депозитной ячейки.
Эта процедура гарантирует, что продавец получит денежные средства за продажу квартиры, а покупатель осуществит право собственности на недвижимость.
Продавец сможет открыть ячейку после окончательно оформленного договора купли-продажи и регистрации прав в Росреестре нового владельца.
Плюсы данного метода расчета:
- В банке имеется охрана с оружием и камеры видеонаблюдения;
- Продавец может когда угодно забрать сумму денег, после подписания договора;
- Можно в этом же банке открыть счет, и перевести средства из ячейки на него;
- В ячейке можно хранить неограниченное количество денег.
- В документах об аренде ячейки банка – нет конкретной суммы находящихся в ней денег. В суде при возникновении споров, эти документы не будут являться доказательством;
- Для получения возможности открыть ячейку нужны определенные документы, но сотрудники банка не несут ответственности за подлинность этих документов .
Аккредитив
Можно воспользоваться аккредитивом. Это перевод денег на счет.
Он стоит гораздо дороже, к тому же времени на оформления требует больше, чем ячейка.
Безопасно и менее рискованно оформить получение денег после подписания договора. Не откладывайте этот процесс на потом, после регистрации прав нового жильца. Часто возникают такие ситуации, когда покупатели с документами о регистрации исчезают в неизвестном направлении. И тогда продавцу приходится приложить массу времени и сил по розыску мошенников.
Составление предварительного документа купли-продажи
Покупателю недвижимости нужен этот договор для бронирования жилплощади за собой.
Бывают следующие предварительные документы купли-продажи:
- Предварительный договор;
- Соглашение о задатке;
- Соглашение об авансе.
Эти документы нужны, чтобы отразить все особенности и пункты основного договора сделки.
Соглашение об авансе
Аванс – это некое количество денег, которое покупатель передает продавцу, до подписания основного договора .
Исходя из ст. 380 ГК РФ любые заранее переданные денежные средства признаются авансом, если эти средства ранее не числились как задаток.
Если произошел факт срыва договора любой стороной, то продавец возвращает аванс.
Соглашение о задатке
Статья 380 ГК РФ указывает на то, что задаток деньги, которые одна сторона сделки передает другой в счет причитающихся с нее платежей по основному договору.
Задаток является гарантом выполнения основного договора.
Если покупатель срывает сделку с продавцом недвижимости, то ему задаток не возвращается .
Если виновником расторжения сделки выступает продавец, то он должен выплатить покупателю сумму, равную двойному размеру суммы задатка .
Предварительный договор купли-продажи квартиры
Самый проверенный метод, гарантирующий выполнение договора.
Если ознакомиться со статьёй 429 ГК РФ, то станет понятно, что предварительный договор возлагает обязательства на стороны. Они обязаны заключить в будущем основной договор.
Если кто-то из участников сделки не желает заключать основной договор, то другая сторона обращается в суд с исковым требованием принудить сторону заключить его. При этом виновник оплачивает затраты на судебные тяжбы.
Заключение основного договора
Когда все документы на руках и дополнительные соглашения подписаны, нужно приступать к основному договору между сторонами.
Документ дает право собственности на имущество. Его обязательно необходимо заверить у нотариуса.
В регистрационной палате нужно пройти регистрацию и получить номер для договора.
Договор купли-продажи состоит из условий продажи, обязанностей, прав сторон.
Присутствие юриста при заключении необязательно, но желательно . Он поможет в дальнейшем избежать споров и конфликтов.
В договоре указываются следующие моменты:
- Место, дата;
- Паспортные данные сторон договора;
- Адрес, продаваемой недвижимости;
- Описание жилья (этаж, площадь);
- Документы на право собственности и их регистрационные данные;
- Вид собственности (единоличная, долевая);
- Стоимость и порядок передачи средств за жилье;
- Срок и порядок передачи недвижимости покупателю;
- Оплата пошлины;
- Прописанные граждане в жилом помещении на момент продажи и срок их снятия с регистрации;
- Участники сделки полностью пишут свои фамилию имя отчество и ставят подписи.
Регистрация прав покупателя на квартиру
Продавец и покупатель обращаются в Росреестр или любой его орган. Там они пишут заявление о том, чтобы этот орган зарегистрировал переход прав собственности. На основании паспортов они заполняют бланки собственноручно под присмотром специалиста.
Если кто-то из них не может явиться по уважительной причине, это заявление могут написать доверенные лица, которые доведут дело до конца. Они пишут его на основании доверенности, удостоверенной нотариусом.
Если покупатель или продавец не достиг возраста 14 лет, то за него пишет заявление родители или опекуны. Доверенность в этом случае не нужна.
23. 07. 2013 г. закон № 250-ФЗ внес изменения, которые дают дополнительную безопасность, каждой стороне сделки. Можно написать заявление в Росреестр, о том, чтобы документы по имуществу принимали только от него (а не от доверенных лиц).
Передача квартиры покупателю
Для окончательной передачи квартиры необходимо оформить акт приема – передачи.
Правила оформления могут быть разными, но содержание документа в основном одинаковое. Он содержит следующую информацию:
- Дата, место;
- Ф.И.О. сторон акта;
- Описание недвижимости;
- Местонахождение квартиры, дома;
- Площадь помещения;
- Состояние квартиры.
Дополнительно акт содержит пункт о том, что у покупателя нет претензий к продавцу.
Если претензии имеются , а акт необходимо подписать, то они прописываются отдельно в документе. Там же указываются сроки исправления недочетов.
Консультация юриста
Вы решили обратиться к опытному юристу? Найдите независимого, не заинтересованного в результате предстоящей сделки, специалиста.
Агентства недвижимости имеют своих юристов, которые не будут разбираться во всех аспектах сделки, им важно быстро заключить договор.
Независимый юрист предоставит следующую информацию:
- Перечень документов необходимых для сделки;
- Рекомендации, в случае особых обстоятельств;
- Этапы сделки.
Помощь профессионального юриста трудно оценить. Он даст консультацию по любому вопросу. Поможет избежать неприятных ситуаций, предусмотрит все нюансы оформления документов.