Договор аренды склада образец. Договор аренды складского помещения

В последнее время в России наблюдается тенденция по росту популярности аренды холодильных складов и установок.

Связано это, в первую очередь, с расширением товарооборота – производителям и поставщикам требуются все большие и большие производственные мощности, позволяющие эффективно транспортировать и хранить продукцию, требующую заморозки.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

Однако приобретение таких складов – удовольствие не из дешевых, и поэтому оптимальным выходом становится аренда.

Особенности

Все складские помещения можно условно подразделить на две большие разновидности:

теплые;
холодные.

К первой группе относятся обычные складские помещения, в которых постоянно поддерживается стандартная (“комнатная” температура). Обычно для строительства таких объектов не требуется особых изысков – все монтажные работы осуществляются по обычному принципу.

Холодные склады – это помещения, оборудованные специальными холодильными или морозильными агрегатами. Построить такой склад не так уж и просто.

Вернее, возвести можно, но для того, что он соответствовал требованиям арендатора, нужно приложить не только много усилий, но и вложить немалые деньги.

От СССР России достался многочисленный фонд “холодной” недвижимости – старые морозильные и холодильные склады. Вероятно, купить, а уж тем более, снять такие помещения, будет гораздо дешевле.

Но не спешим радоваться – старые холодные склады уже не отвечают современным требованиям и устарели как морально, так и технически.

Ни одной современной компании, занимающейся поставкой и хранением продуктов, требующих заморозки, не подойдут указанные здания.

В связи с этим, спрос на новые, построенные по последнему слову техники холодные склады, с каждым годом все продолжает расти. Незанятых помещений попросту нет. В отдельных случаях, без помощи специализированной риэлторской компании и вовсе не обойтись.

Чаще всего холодильные склады берут в аренду следующие лица:

Каждая из вышеуказанных категорий арендаторов не просто берет в аренду первый попавшийся склад, а тщательно подбирает помещение, наиболее отвечающее текущим потребностям – по качеству отделки, типу вентиляции, мощности морозильных установок и др.

Аренда холодильного склада – недешевое удовольствие. Именно поэтому арендатор должен быть всегда уверен в том, что:

на склад будет бесперебойно подаваться электрическая энергия;
температуру всегда можно будет отрегулировать в зависимости от условий хранения определенного товара;
склад находится в хорошем техническом состоянии и способен обеспечивать заданный температурный режим.

Ну а крупные компании зачастую арендуют огромные холодильные склады, часто с разделением на температурные зоны.

Существуют помещения, в которых поддерживается определенная температура только в заданных зонах – очень удобно, если арендатору нужно хранить несколько групп товаров с различными свойствами.

Порядок оформления

Прежде чем приступать к оформлению арендного договора, следует определиться с типом холодильного склада, который требуется арендатору:

для хранения замороженных продуктов или полуфабрикатов – такой склад должен подразделяться на несколько морозильных камер большого объема;
склад для обеспечения сохранности продуктов с лояльным режимом хранения – колбасы, сыры, определенные виды лекарств, овощи, фрукты – обычно в таких холодильниках поддерживается постоянная температура около 4 градусов выше ноля;
для охлаждения и заморозки свежего мяса;
склад с более жестким температурным режимом, позволяющим производить быструю заморозку и разморозку;
обычное помещение с пониженной температурой без наличия дополнительных холодильных установок.

После того, как арендатор определился с типом склада, следует приступать непосредственно к процедуре поиска арендодателя и заключения арендного соглашения:

Шаг 1. Поиск арендодателя.

Проще всего искать в интернете или в газетах в специальных рубриках “Объявления”. Во Всемирной Сети множество специализированных ресурсов, где размещены объявления о сдаче в аренду холодильных складов.

Шаг 2. Созвониться с арендодателем и назначить дату и время встречи.

В объявлении обычно публикуется вся необходимая информация – тип склада, местоположение, цена аренды, дополнительные условия и контактный номер телефона для связи.

Не факт, что нужное помещение будет сразу найдено – возможно, придется прозвонить не один десяток различных объявлений.

Шаг 3. Осмотр холодного склада, выявление недостатков.

На данном этапе необходимо тщательно осмотреть склад на предмет:

наличия всего необходимого холодильного и морозильного оборудования;
логистического удобства – необходимо, чтобы склад был расположен в удобном месте, позволяющем производить отгрузку и погрузку товара наиболее быстро и эффективно;
нужной площади – крупным поставщикам обычно требуются большие помещения, со множеством отделений с различным температурным режимом;
недостатков у оборудования, в отделке помещения и др. – если таковые были выявлены, необходимо потребовать от арендодателя их устранения, если он отказывается устранять недостатки, лучше отказаться от заключения договора или потребовать соразмерного снижения размера арендной платы.

Шаг 4. Предварительное согласование условий будущей сделки.

Если существенных недостатков выявлено не было, следует обговорить условия будущей сделки. К аренде холодильного склада применяются все те же положения , что и к аренде нежилых помещений.

То есть существенными являются следующие условия:

Наименование сторон – для физических лиц указываются паспортные данные и прописка, для юридических – полное название компании и организационно-правовая форма.
Описательная характеристика объекта аренды.
Указание на документ, свидетельствующий о нахождении склада в собственности у арендодателя.
Правила пользования имуществом.
Срок договора.
Условия досрочного расторжения.
Порядок разрешения споров – досудебный и судебный.
Правила улучшения арендованного имущества.
Ответственность сторон в случае неисполнения обязательств.
Реквизиты и адреса.

Помните, что холодильный склад, как правило, является отдельно стоящим зданием, а значит, к договору аренды дополнительно применяются нормативные положения Параграфа 4 Главы 34 ГК РФ:

Необходимые документы

Чтобы заключить арендное соглашение, сторонам потребуются следующие документы:

паспорт (для физических лиц), учредительная документация (для юридических лиц);

комплект правоустанавливающей документации на объект имущества (согласно ГК РФ, арендодатель должен быть собственником сдаваемого в аренду помещения);

документы на участок земли (не обязательно, хотя и желательно, чтобы собственник склада владел еще и земельным участком).

Что требуется предоставить арендатору? Список документов для него устанавливает сам арендодатель. Если последний пожелает убедиться в платежеспособности контрагента, он может потребовать предоставления справки с места работы о занятости и доходах.

Срок и стоимость

Срок аренды холодильных складов отдельно не установлен в законодательстве. Таким образом, применяются общие положения касаемо сроков аренды нежилых строений.

Важные моменты

Аренда холодных складов – ответственная процедура, при осуществлении которой нужно учитывать некоторые нюансы:

При аренде холодного склада нужно учитывать его местоположение. Самые востребованные помещения находятся либо в черте города, либо за его пределами. Конечно, чем дальше от крупного города, тем дешевле обойдется аренда. Но низкая цена определяется не только удаленностью от города, но и более низким качеством предоставляемых услуг.
Следует обратить внимание, были ли соблюдены все необходимые условия при строительстве склада. Поскольку там постоянно царят низкие температуры, это накладывает определенные требования на структуру и используемые материалы. Например, важна установка специальных незамерзающих полов, а также датчиков, предотвращающих замерзание. Важно предусмотреть и возможность смены температурного режима.
Как правило, в большинстве холодных складов уже есть все необходимое оборудование, что освобождает арендатора от дополнительных расходов.

В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Особенности аренды склада

Отношения между арендатором и арендодателем с момента заключения договора аренды складского помещения до его исполнения сторонами регулируются общими нормами § 1 главы 34 ГК РФ с учетом особенностей передаваемого в пользование объекта. При этом для арендатора имеет существенное значение целый ряд условий, связанных с предметом сделки.

возможные цели использования склада (например, опасные легковоспламеняющиеся объекты можно хранить только в помещении с определенной охранной зоной);
удобство расположения и доступность (если это существенно для арендатора, то следует указать в характеристиках склада наличие подъездных путей, погрузочно-разгрузочной инфраструктуры и т. п.);
наличие охраны и частоту обслуживания (в частности, уборки);
наличие инфраструктуры (электрических мощностей, водоснабжения, водоотведения, отопления и пр.);
страхование помещение и бремя расходов на него;
возможность передачи в субаренду;
урегулирование вопроса неотделимых улучшений;
распределение затрат на содержание.

Учитывая цели использования склада (хозяйственные, предпринимательские), такой договор в силу ст. 161 ГК РФ должен совершаться в простой письменной форме. Кроме того, на основании ст. 609, 651 ГК РФ он подлежит государственной регистрации в случае, если заключен на 12 месяцев и более.

Содержание договора аренды склада между юридическими лицами и аналогичного соглашения с физическим лицом, образец

Указанный договор должен быть составлен с учетом положений § 1 главы 34 ГК РФ и практики гражданско-правовых отношений. В частности, в нем должны быть отражены следующие моменты:

наименование сделки;
дата и место ее совершения;
наименование и идентифицирующие данные сторон (ИНН, ОГРН и др.), сведения об их руководителях и документах, на основании которых они действуют;
описание предмета аренды, позволяющее его максимально идентифицировать и закрепить его характеристики;
порядок передачи склада арендатору и обратно;
срок действия договора;
права и обязанности каждой стороны;
размер арендной платы и порядок ее внесения;
ответственность арендатора и арендодателя за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязанностей по сделке;
порядок внесения изменений в договор (подробно о правилах заключения дополнительного соглашения рассказано ) и его досрочного расторжения;
реквизиты и подписи сторон;
перечень прилагаемых документов.

Образец договора аренды склада между юридическими лицами представлен на нашем сайте. Если же вас интересует образец договора аренды склада с физическим лицом, то он практически идентичен, за тем лишь исключением, что в качестве идентификационных признаков одной из сторон будут указаны Ф. И. О. гражданина, его дата рождения, паспортные данные и адрес прописки.

Договор аренды части нежилого помещения под склад

Согласно положениям п. 1 ст. 130 ГК РФ объектами гражданских правоотношений, в том числе и арендных сделок, выступают как нежилые помещения, здания и сооружения, так и их части, если их границы описаны в порядке, определенном законодательством о кадастровом учете.

В связи с этим возникает вполне логичный вопрос: может ли часть помещения, которая не зарегистрирована как отдельный объект недвижимости, быть предметом арендной сделки.

Не знаете свои права?

Сложившаяся в последние годы правоприменительная и судебная практика дает положительный ответ на данный вопрос. Более того, в п. 9 постановления Пленума ВС РФ «Об отдельных…» от 17.11.2011 № 73 прямо говорится о том, что нормы ГК РФ не ограничивают стороны договора аренды на передачу части помещения во владение и пользование, а также только в пользование арендатору.

Таким образом, предметом аренды может быть как фактически обособленное (отдельное) помещение, так и часть площади большого складского помещения.

Исходя из п. 9 постановления Пленума ВС РФ № 73 к аренде части помещения применяются те же требования, что и к аренде всего помещения в целом, с государственной регистрацией обременения прав собственности арендодателя в Росреестре (если срок, на который заключена сделка, превышает 12 месяцев).

Как грамотно обособить часть склада

При составлении договора аренды части складского помещения уделяйте внимание вопросу грамотного описания границ предмета аренды. Особенно это касается случаев аренды части площади одного помещения, которая никак не обозначена в кадастровых документах.

Соответственно, необходимо самостоятельно графически выделить на плане часть сдаваемого помещения, привязать его местоположение к обозначенным в техпаспорте объектам, обозначить площадь и указать иные существенные характеристики.

Подобная необходимость вытекает из требований п. 3 ст. 607 ГК РФ, который указывает, что в договоре аренды четко должен быть обозначен предмет, описаны его существенные характеристики. В том же случае, если в ходе исполнения сделки возникнет спор между сторонами относительно границ части помещения, либо из содержания сделки не будет ясно, о какой части помещения идет речь, то условие о предмете сделки будет считаться несогласованным, а сам договор — незаключенным.

Таким образом, договор аренды склада подчиняется общим положениям законодательства об аренде, однако сторонам надлежит максимально подробно описать характеристики помещения, служащего предметом сделки. Представленный по ссылке выше образец письменного оформления соглашения поможет составить документ максимально оперативно и правильно.

склада для хранения строительных материалов в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Арендодатель », с одной стороны, и в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Арендатор », с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор », о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ, СРОК ДОГОВОРА И ОБЩИЕ УСЛОВИЯ

1.1. Арендодатель обязуется в срок до «»2019 года по Акту передачи передать в аренду Арендатору склад, находящийся на земельном участке по адресу: (ниже, соответственно – Склад и Участок). Склад представляет собой временное сооружение площадью кв.м., на размещение которого получено разрешение .

1.2. Склад передается Арендатору для складирования и торговли гипсокартоном и другими строительными материалами на основе гипса, металлическим профилем, сухими смесями, кирпичом.

1.3. Арендатор не имеет права сдавать Склад в субаренду или другими способами предоставлять какие-либо права на Склад третьим лицам без письменного разрешения Арендодателя.

1.4. Договор действует до «»2019 года.

1.5. При переходе права собственности на Склад в период действия Договора права и обязанности Арендодателя в полном объеме переходят к новому собственнику. Такой переход прав не является основанием для изменения или прекращения Договора.

2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

2.1. Арендодатель обязан :

2.1.1. До подписания Договора предупредить Арендатора обо всех правах третьих лиц на Участок и Склад, ознакомить Арендатора с правилами пользования Участком и Складом, ликвидировать все связанные с Участком и Складом задолженности по обязательным платежам третьим лицам.

2.1.2. До «»2019 года за свой счет обеспечить подключение на Складе телефонной линии и обеспечить ее функционирование до прекращения Договора.

2.1.3. По устному согласованию с Арендатором и за счет последнего обеспечить подведение к Участку электрического кабеля с напряжением В и обеспечить подачу указанного напряжения на Участок до прекращения Договора, а также – обеспечить возможность потребления на Участке мощности Квт.

2.1.4. В рабочие и нерабочие дни обеспечить возможность доступа на Участок и Склад работников и посетителей Арендатора, а также – возможность подъезда к Складу автотранспорта по устному согласованию с Арендатором.

2.1.5. До устройства на Участке туалета и водоснабжения обеспечить доступ работников Арендатора в здание по адресу: .

2.2. Арендатор обязан :

2.2.1. Использовать Склад по назначению и в соответствии с Договором.

2.2.2. Уплачивать арендную плату и другие предусмотренные Договором платежи в соответствии с Договором.

2.2.3. Заботиться о сохранности и исправности Склада и его оборудования, соблюдать установленные правила и нормы при пользовании Складом, в частности, соответствующие санитарные, технические и противопожарные нормы.

2.2.4. Не позднее чем через дней после прекращения Договора по любым основаниям вернуть Арендодателю Склад и все его принадлежности, включая произведенные за период аренды неотделимые улучшения, по Акту возврата, в исправном состоянии, с учетом нормального износа.

3. АРЕНДНАЯ ПЛАТА И ДРУГИЕ ПЛАТЕЖИ ЗА ПОЛЬЗОВАНИЕ СКЛАДОМ И ЕГО ОБОРУДОВАНИЕМ

3.1. За один месяц пользования Складом и его оборудованием Арендатор должен уплачивать Арендодателю рублей.

3.2. Дополнительно к арендной плате и на основании представленных Арендодателем счетов Арендатор возмещает лишь расходы по оплате электроэнергии, потребленной при использовании Склада в период аренды.

3.3. Арендная плата начисляется со дня передачи Склада Арендатору.

3.4. Арендная плата уплачивается авансом, помесячно, не позднее числа первого месяца периода, подлежащего оплате.

3.5. В течение дней после прекращения Договора по любым основаниям Арендодатель должен вернуть Арендатору аванс за неиспользованный период аренды за вычетом обусловленных Договором долгов Арендатора.

3.6. Размер платы за пользование Складом и его оборудованием может быть изменен только письменным соглашением Сторон.

3.7. Если по заключению независимого оценщика будет установлено, что рыночная арендная плата за пользование Складом изменилась более чем на % по отношению к действующей (установленной Договором) арендной плате, то та Сторона, для которой исполнение Договора при действующей арендной плате будет невыгодным, приобретет право требовать от другой Стороны изменения действующей арендной платы до рыночной арендной платы, установленной независимым оценщиком.

4. ДОСРОЧНОЕ ПРЕКРАЩЕНИЕ ДОГОВОРА

4.1. Каждая Сторона имеет право досрочно отказаться от Договора после письменного предупреждения другой Стороны не менее чем за месяца до отказа.

4.2. Если Договор прекращается по требованию Арендодателя в течение первого года аренды при надлежащем исполнении Договора Арендатором, то Арендодатель выплачивает Арендатору отступное рублей, для возмещения расходов Арендатора по электрификации, внутренней отделке, ремонту крыши и ворот, покраске фасада Склада и обустройству наружной рекламы.

4.3. Арендодатель имеет право отказаться от Договора в одностороннем порядке, если Арендатор просрочил выплату арендной платы более чем на месяц.

5. ПОЛЬЗОВАНИЕ УЧАСТКОМ

5.1. Одновременно с правами владения и пользования Складом Арендатору передаются права на ту часть Участка, которая занята Складом, а также – на прилегающую к Складу территорию, границы которой устно согласовываются Арендатором, Арендодателем и пользователями других сооружений на Участке (ниже – Прилегающая территория).

5.2. Арендатор по устным согласованиям с Арендодателем имеет право разместить на Прилегающей территории туалет, устроить парковку автотранспорта и произвести иное необходимое для нормальной деятельности Арендатора обустройство Прилегающей территории.

5.3. Арендодатель обязуется не передавать другие сооружения на Участке третьим коммерческим организациям, занимающимся торговлей гипсокартоном и другими строительными материалами на основе гипса, металлическим профилем, сухими смесями или кирпичом.

5.4. Если в соответствии с действующим законодательством или по требованию госорганов для исполнения Договора (для аренды Склада) станет необходимым заключение договора субаренды Участка или его части, то Стороны будут обязаны заключить такой договор, установить ставку платы за субаренду, равную ставке арендной платы по Договору аренды Участка, а также – будут обязаны подписать дополнительное соглашение к Договору, по которому действующая ставка арендной платы за пользование Складом уменьшится на величину ставки субарендной платы по указанному договору субаренды земли. В любом случае, расходы Арендатора по использованию Склада и соответствующей части Участка не должны увеличиться в связи с заключением Сторонами указанного договора субаренды земли.

6. ДРУГИЕ УСЛОВИЯ

6.1. Арендатор имеет право провести ремонт и дооборудование Склада по устному согласованию с Арендодателем.

6.2. В том случае, если для действительности подписанного Сторонами Договора в соответствии с действующим законодательством или по требованию госорганов потребуется совершение дополнительных действий (регистрация Договора и т.п.), то Стороны будут обязаны такие действия совершить.

6.3. Любые изменения (дополнения и т.п.) Договора совершаются только в письменной форме.

6.4. К отношениям Сторон, не урегулированным Договором, применяется действующее законодательство РФ.

6.5. Договор составлен в двух экземплярах – по одному для каждой Стороны.

7. ЮРИДИЧЕСКИЕ АДРЕСА И БАНКОВСКИЕ РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

Арендодатель

Арендатор Юр. адрес: Почтовый адрес: ИНН: КПП: Банк: Рас./счёт: Корр./счёт: БИК:

8. ПОДПИСИ СТОРОН

Арендодатель _________________

Арендатор _________________

Обратите внимание, что договор аренды составлен и проверен юристами и является примерным, он может быть доработан с учетом конкретных условий сделки. Администрация Сайта не несет ответственности за действительность данного договора, а также за его соответствие требованиям законодательства Российской Федерации.

По итогам предыдущего года доля свободных складских площадей в классе А в московском регионе составила менее 1%, а в классе B - всего 3%. Качественная складская недвижимость сейчас востребована арендаторами самого разного типа как ни когда прежде. Поэтому в условиях жесткого дефицита качественных помещений для хранения, очень важно не только найти складские площади с подходящими арендатору необходимыми характеристиками, но и правильно заключить договор аренды, чтобы затем не было мучительно больно и обидно за бесцельно потраченные деньги и время.

Тонкость первая — доверяй, но проверяй

Прежде всего, убедитесь, что ваш контрагент действительно имеет право предлагать данный склад в аренду, поэтому обязательно поинтересуйтесь возможными обременениями. Например, объект может быть под залогом или являться предметом спора.

Познакомьтесь поближе с объектом: оцените территорию с точки зрения удобства подъезда и парковки автотранспорта, погрузки-разгрузки, узнайте о частоте уборки, качестве охраны. Выясните, как реализуется логистика складирования, продумана ли она. Ну и, конечно, надо поинтересоваться выделенной электрической мощностью, наличием водопровода и канализации. Иногда критичным становится качество приема сигнала мобильной связи. Обязательно уточните величину арендной платы. Часто федеральные государственные унитарные предприятия, владеющие государственным имуществом на правах хозяйственного ведения или оперативного управления, не могут устанавливать арендные ставки самостоятельно, потому практикуют разделение арендной платы на официальную и «неофициальную». При этом «неофициальная часть», как правило, гораздо больше.

Тонкость вторая — что хранить будем

Главное отличие договора аренды склада от договора аренды любого другого нежилого помещения в том, что в договоре необходимо указывать, для чего конкретно можно использовать арендуемые площади. Если вы арендовали склад для хранения, например, обуви, то не имеете права использовать его под медикаменты или лакокрасочные материалы. Более того, ограничения могут существовать, даже если вид товара не оговорен. Предположим, что арендуемое под склад помещение является промышленным холодильником, а в договоре нет уточнения товара, который будет на нем храниться. Размещение на таком складе лакокрасочных материалов будет противоправным действием уже в силу закона.

Тонкость третья — кому оплачивать страховку

Обязанность по страхованию склада в законе не прописана, стороны сами решают, кто берет на себя эти затраты. Чаще всего, это падает на плечи арендатора. Но не обольщайтесь, если арендодатель застраховал склад самостоятельно: скорее всего эти затраты будут включены в сумму арендной платы. Выгодоприобретателем при наступлении страхового случая, безусловно, будет являться собственник недвижимости. Не забывайте, что хранение на складе пожароопасных или повышающих риск наступления страхового случая товаров существенно удорожает страховку.

Кстати, страхование самого склада и страхование товара, находящегося на нем, - две разные сделки.

Не менее значимым в арендных отношениях является вопрос, какая из сторон будет оплачивать штрафы, налагаемые инспектирующими органами, такими как СЭС или ГОиЧС. Обычно необходимые разрешения и согласования получает арендодатель, а арендатор поддерживает склад в надлежащем виде.

Тонкость четвертая — это сладкое слово субаренда

Право арендатора сдавать склад в субаренду, а также распоряжаться арендными правами иным образом (например, отдавать их в залог либо вносить в качестве вклада в уставный капитал) ограничивается обязательным требованием закона о получении на это согласия арендодателя. Более того, ответственность за арендуемое имущество несет арендатор. Дело в том, что договор субаренды - лишь производный от основного, его срок не может превышать срок договора аренды. И уж конечно, при его заключении субарендатор не может получить прав больше, чем имеет арендатор.

Тонкость пятая — распределение затрат на содержание арендуемого склада

Гражданский кодекс распределяет обязанности следующим образом: капитальный ремонт обязан производить арендодатель (собственник имущества), а текущий - арендатор. Кроме того, арендатор также несет расходы на содержание имущества (коммунальные платежи и пр.). Норма эта - диспозитивная, т.е. ее можно менять по договоренности. Хотя в большинстве сделок стороны придерживаются именно этой схемы. Срок, в течение которого необходимо произвести капитальный ремонт, целесообразно обговорить в договоре. Кстати, в критической ситуации (нарушение целостности несущих конструкций и т.п.) арендодатель обязан провести капитальный ремонт без промедления.

Необходимость проводить текущий ремонт связана с обязанностью арендатора поддерживать склад в исправном состоянии. Во избежание споров и разногласий все работы в рамках текущего ремонта лучше прописать заранее в договоре. Например, «Арендатор обязан содержать помещения, включая все механические (отопление и вентиляция) и электрические части, указанные в Акте разграничения эксплуатационной ответственности (исключая спринклерные системы, противопожарное оборудование и системы пожаротушения, но включая все остальные коммуникации, приборы и оборудование, находящиеся в помещениях) в надлежащем состоянии и осуществлять надлежащий текущий ремонт помещений». Также, «Арендатор обязуется провести косметический ремонт во всех внутренних частях помещений по взаимному согласию».

Тонкость шестая — выселение арендатора

В договоре, как правило, прописывается множество пунктов, в соответствии с которыми его можно расторгнуть по инициативе арендодателя. С учетом этого избавиться от недобросовестного арендатора довольно просто. Вот такой пример. Договор аренды помещения был заключен на 11 мес. До окончания срока действия договора, арендодатель нашёл на эти же помещения нового арендатора по более высокой ставке и на долгосрочных условиях. В связи с тем, что действующий арендатор задерживал сроки оплат арендных платежей более двух раз подряд, - это послужило формальным поводом для одностороннего досрочного расторжения договора аренды. В случае своевременной оплаты аренды, арендодателю пришлось бы ждать окончания срока действия краткосрочного договора, и только после этого оформить отношения с новым арендатором на более выгодных для себя условиях.

Тонкость седьмая — продажа складского помещения

В данной ситуации закон защищает арендатора - все договоренности сохраняют свою силу и с новым владельцем. Собственно говоря, в начале 90-х годов множество бизнесов были разрушены после того, как занимаемые ими производственно-складские помещения продавались, а новый собственник более не собирался сдавать их в аренду. Теперь, если ваш арендодатель решит продать принадлежащие ему складские площади , на заключенный договор аренды это никоим образом не повлияет. В случае краткосрочной аренды единственной формальностью будет заключение договора об уступке прав и обязанностей по договору аренды между прежним и новым владельцами с обязательным уведомлением арендатора. При долгосрочной аренде придется приложить куда больше усилий, поскольку потребуется пройти процедуру государственной регистрации договора уступки.

Тонкость восьмая — компенсация «неотделимых улучшений»

По-хорошему, этот вопрос лучше обговорить заранее и прописать в арендном договоре. Если же там такого пункта нет, то вопрос урегулируется так. Если неотделимые улучшения были произведены за счет средств Арендатора и с согласия Арендодателя, то после прекращения договора аренды Арендатор имеет право на возмещение стоимости этих улучшений. Если без согласия Арендодателя, то стоимость неотделимых улучшений возмещению не подлежит.

Есть один бухгалтерский нюанс - любые улучшения арендованного имущества (как отделимые, так и неотделимые), произведенные за счет амортизационных отчислений, по закону являются собственностью арендодателя. Амортизационные отчисления входят составной частью в арендную плату и расходуются арендодателем на восстановление относящегося к основным фондам имущества.

Полезные советы

Во избежание двоякого толкования, не забудьте дать в договоре толкование всем встречающимся терминам. Например: «МОП» (места общего пользования) означает проезды, входные фойе, лестницы, коридоры, контрольно-пропускные пункты, любые подъездные пути, соединяющие Комплекс с общественными дорогами, любые другие дороги, тротуары, дворы, станции техобслуживания, благоустроенные территории и любые другие площади Здания, Комплекса и Земельного участка, которые могут быть предназначены Арендодателем для общего использования более чем одним из Арендаторов, иных владельцев и посетителей Здания или Комплекса.

Пункт 3 статьи 607 ГК РФ определяет одно из существенных условий аренды: имущество должно быть подробно описано. Поэтому не забудьте указать: точный адрес объекта, этаж (если это помещение внутри здания), номера комнат (если они есть); площадь, в соответствии с измерениями БТИ; кадастровый номер объекта (если это отдельно стоящее здание); любую другую дополнительную информацию, которая может помочь идентифицировать ваш склад .

Налоговое законодательство разрешает включать платежи за арендуемое имущество в состав расходов. Это значит, что налогооблагаемую прибыль можно уменьшить на сумму арендной платы. Только не следует забывать, что, согласно статье 252 НК РФ, все затраты должны быть экономически оправданными и документально подтвержденными. То есть предприятию потребуется доказать, что оно использует арендуемое помещение в деятельности, направленной на получение дохода.

Евгений Христич, заместитель генерального директора «Эспро-Менеджмент»

Именуемый далее Арендодатель, в лице генерального директора _________________________, который действует на основании _____________, с одной стороны и

Именуемый далее Арендодатель, в лице генерального директора _________________________, который действует на основании _____________, с другой стороны, вместе именуемые Стороны, заключили настоящий Договор о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду недвижимое имущество, расположенное по адресу: ____________________________________________________________:

Помещение склада № ___ лит. __, общей площадью ____ кв. м., именуемое далее Объект аренды.

1.2. Объект аренды будет использоваться для осуществления хозяйственной деятельности (хранение продукции).

2. ПОРЯДОК ПЕРЕДАЧИ И ВОЗВРАТА АРЕНДОВАННОГО ИМУЩЕСТВА

2.1. Арендатор вступает в срочное платное пользование Объектом аренды на срок, указанный в договоре.

2.2. Передача имущества в аренду не влечет передачи Арендатору права собственности на это имущество, Арендатор владеет и пользуется им в течение срока аренды.

2.3. Объект аренды остается на балансе Арендодателя и оплачивается Арендатором в сумме, согласованной сторонами на расчетный счет Арендодателя ежемесячно. Амортизационные отчисления на арендованное имущество начисляются Арендодателем.

2.4. Прием-передача Объекта в аренду осуществляется комиссией, состоящей из представителей Арендодателя и Арендатора. Стороны обязаны определить своих представителей по приему-передаче Объекта аренды и приступить к передаче Объекта аренды на протяжении трех дней с момента подписания настоящего Договора. Объект аренды должен быть передан Арендодателем и принят Арендатором на протяжении трех дней с момента начала работы комиссии. Акт приема-передачи объекта с указанием фактического состояния элементов Объекта аренды является неотъемлемой частью настоящего Договора (Приложение №1).

2.5. Вступление Арендатора в пользование Объектом наступает одновременно с подписанием сторонами акта приема-передачи имущества.

2.6. Возврат Арендатором арендованного имущества осуществляется в течение семи дней после окончания Договора. Имущество должно быть возвращено в исправном состоянии, не худшем чем в момент передачи его в аренду, с учетом фактического износа. Прием-передача Объекта аренды после окончания действия Договора осуществляется комиссией, состоящей из представителей Арендодателя и Арендатора. Передача имущества Арендатором и прием его Арендодателем удостоверяется актом приема-передачи, которые подписываются представителями сторон. Имущество считается возвращенным Арендодателю с момента подписания сторонами акта приема-передачи Объекта аренды.

2.7. Все улучшения Объекта аренды, отделимые без вреда Объекту, являются собственностью Арендатора. Стоимость улучшения Объекта аренды, произведенных Арендатором за счет собственных средств, с согласия Арендодателя и которые не могут быть отделены от Объекта аренды без нанесения ущерба Объекту, зачисляется в счет платы за пользование Объектом аренды на условиях и в порядке, предусмотренных настоящим Договором.

3. АРЕНДНАЯ ПЛАТА

3.1. Размер арендной платы составляет _____________________________________ в т.ч. НДС в месяц и перечисляется на расчетный счет Арендодателя ежемесячно в течении десяти дней с даты выставления счета Арендодателем.

3.2. Арендатор имеет право требовать уменьшения арендной платы, если по обстоятельствам, не зависящим от Арендатора, возможность пользоваться Объектом аренды существенно уменьшилась.

Арендатор освобождается от арендной платы за все время, на протяжении которого имущество не могло быть использовано им по обстоятельствам, не зависящим от него.

3.3. Арендная плата вносится в полном объеме не зависимо от результатов хозяйственной деятельности Арендатора.

4. ОБЯЗАННОСТИ АРЕНДОДАТЕЛЯ И АРЕНДАТОРА

Арендодатель обязуется:

4.1. Передать Объект аренды Арендатору на условиях раздела 2 настоящего Договора.

4.2. Не совершать действий, которые бы препятствовали Арендатору пользоваться Объектом аренды на условиях настоящего Договора.

4.3. В случае реорганизации Арендатора до прекращения действия настоящего Договора, перезаключить этот Договор на таких же условиях с одним из правопреемников, если последний согласен стать Арендатором.

4.4. Самостоятельно, за счет собственных средств, производить необходимый капитальный ремонт Объекта или поручить его проведение Арендатору.

4.5. Возместить Арендатору стоимость сделанных улучшений, согласно п.2.7. настоящего Договора, на сумму увеличенной стоимости арендованного имущества, в результате таких улучшений, а также стоимость капитального и текущего ремонтов, произведенных Арендатором, путем зачисления названных сумм в счет будущих арендных платежей или иным путем. При этом зачет производится ежемесячно не более 50 % месячной ставки арендной платы до полного погашения.

4.6. Арендодатель несет риск случайного уничтожения или случайного повреждения Объекта аренды.

4.7. При заключении Договора сроком на год или более, совместно с Арендатором произвести нотариальное удостоверение и государственную регистрацию настоящего Договора в сроки, установленные действующим законодательством.

Арендатор обязуется:

4.8. Принять Объект аренды у Арендодателя и пользоваться Объектом аренды в соответствии с его назначении, согласно условиям настоящего Договора, для осуществления хозяйственной деятельности.

4.9. Своевременно вносить арендную плату, а также осуществлять другие платежи, связанные с пользованием Объекта аренды, в том числе оплату услуг, предоставляемых предприятиями коммунальной сферы.

4.10. Соблюдать меры противопожарной безопасности и нести ответственность за соблюдения мер противопожарной безопасности Объекта аренды.

4.11. Своими силами и за свой счет производить текущий ремонт Объекта аренды, профилактические осмотры и восстановительные ремонты инженерного оборудования Объекта аренды, обеспечивающего жизнедеятельность Объекта. В случае аварии на Объекте аренды принимать меры к устранению последствий аварий.

4.12. Беспрепятственно по согласованному уведомлению допускать на арендуемый объект представителей Арендодателя с целью проверки его использования в соответствии с условиями настоящего Договора.

4.13. Возвратить арендованное имущество при прекращении действии настоящего Договора в надлежащем состоянии с учетом износа.

4.14. При заключении Договора сроком на год или более, совместно с Арендатором произвести нотариальное удостоверение и государственную регистрацию настоящего Договора в сроки, установленные действующим законодательством.

5. ПРАВА АРЕНДОДАТЕЛЯ И АРЕНДАТОРА

Арендодатель имеет право:

5.1. Контролировать наличие, состояние, направление и эффективность использования имущества, сданного в аренду.

5.2. Арендодатель не отвечает по обязательствам Арендатора.

Арендатор имеет право:

5.3. Самостоятельно осуществлять собственную деятельность, самостоятельно распределять доходы, полученные в результате использования арендованного имущества.

5.4. С согласия Арендодателя производить реконструкцию, техническое переоборудование Объекта аренды.

5.5. С предварительного согласия Арендодателя передавать третьим лицам принадлежащие ему право аренды и другие права (полностью или в определенной части), вытекающие из этого Договора, а также сдавать Объект аренды в субаренду.

5.6. Требовать от Арендодателя зачисления стоимости улучшений, произведенных согласно п.2.7. настоящего Договора и стоимости капитального, текущего ремонта и реконструкции, в счет будущих арендных платежей в порядке и размере предусмотренных п.4.5. настоящего Договора.

5.7. Если Арендодатель не произвел капитальный ремонт Объекта аренды либо его реконструкцию, что препятствует его использованию, Арендатор имеет право отремонтировать Объект аренды за свой счет, зачислив стоимость ремонта в счет платы за пользование Объектом аренды.

5.8. Имеет преимущественное право на пролонгацию Договора на тех же условиях и на тот же срок.

5.9. Арендатор не отвечает по обязательствам Арендодателя.

6. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

6.1. За невыполнение или ненадлежащее выполнение обязательств по Договору аренды, стороны несут ответственность, предусмотренную законодательством Украины.

6.2. Споры, возникающие в ходе выполнения Договора аренды, разрешаются по согласию сторон. Если согласие не было достигнуто, спор передается на рассмотрение хозяйственного суда.

7. СРОК ДЕЙСТВИЯ И УСЛОВИЯ ИЗМЕНЕНИЯ, РАСТОРЖЕНИЯ ИЛИ ПРОЛОНГАЦИИ ДОГОВОРА

7.1. Этот Договор заключен сроком на ___________ и действует с момента подписания акта приемки-передачи.

7.2. Изменение или расторжение Договора может иметь место по соглашению сторон. Вносимые изменения и дополнения рассматриваются сторонами в месячный срок. Односторонний отказ от выполнения Договора или внесение в него изменений не допускается.

7.3. В случае отсутствия заявлений одной из сторон о прекращении или изменении этого Договора после окончания срока его действия в течении одного месяца, Договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, которые были предусмотрены этим Договором.

7.4. Договор может быть расторгнут по решению суда в случае невыполнения существенных условий Договора и по другим основаниям, предусмотренным действующим законодательством Украины.

7.5. реорганизация Арендодателя или Арендатора не является основанием для изменения условий или прекращения действия настоящего Договора.

7.6. Действие Договора прекращается в следствии:

Окончания срока, на который он был заключен,

Досрочно по соглашению сторон или по решению хозяйственного суда о расторжении Договора аренды,

Гибели Объекта аренды,

Приватизации Объекта аренды,

Банкротства Арендатора.

7.7. Взаимоотношения сторон, не урегулированные настоящим Договором, регламентируются действующим законодательством Украины.

7.8. Договор аренды считается заключенным с момента достижения договоренности по всем существенным условиям Договора и подписание его сторонами.

7.9. Договор составлен в двух экземплярах, каждый из которых имеет одинаковую силу.

8. ЮРИДИЧЕСКИЕ АДРЕСА СТОРОН