Определение рыночной стоимости права аренды земельных участков. Как узнать стоимость права аренды земельного участка и зачем это нужно Определение объекта оценки

Оценка стоимости права аренды арендодателя земельного участка

В случае, если земельный участок передан в аренду на определенный срок без выкупа права на заключение договора аренды, то после окончания срока аренды возможно предоставление земельного участка на условиях выкупа арендодателем права на заключение договора аренды.

Право аренды арендодателя (государства, муниципалитета) определяется текущими размерами арендной платы от заключенного договора аренды, а также от потенциального дохода от продажи права аренды после окончания срока действующего договора.

Если продажа земли в собственность будет разрешена, то вместо рыночной стоимости права заключения договора аренды используется рыночная стоимость земельного участка.

Стоимость права аренды арендодателя земельного участка соответствует рыночной стоимости земельного участка если:

  • 1. ставки арендной платы соответствуют рыночным и выкуп права аренды не может быть осуществлен, так как оно в этом случае равно нулю;
  • 2. ставки платы и стоимость выкупа права заключения договора аренды (права аренды) являются рыночными, но при условии, что выкуп осуществляется сразу, а не через какой-то промежуток времени.

Если собственником является не государство, и не муниципалитет, то полученная величина уменьшается на текущую стоимость налоговых платежей.

Оценка стоимости права аренды арендатора земельного участка

Право аренды арендатора может быть определено:

  • 1. При наличии данных о рыночной стоимости таких прав -- по их рыночной стоимости;
  • 2. При отсутствии данных о продаже прав аренды по разности между рыночной и фактической ставкой арендной платы, включая и другие издержки, связанные с пользованием земельным участком, дисконтированной на срок аренды;
  • 3. Как разница между рыночной стоимостью земельного участка и
  • 4. Издержками, связанными с приобретением такого права;

В случае нахождения земельного участка в государственной или муниципальной собственности, право аренды арендатора может быть рассчитано исходя из объема правомочий по использованию земельного участка, которые определяются условиями заключения договора, затратами на приобретение участка в собственность, рисками уменьшения доходов из-за повышения ставок арендной платы.

Данный случай выделяется в связи с тем, что согласно действующему законодательству арендатор земельного участка может выкупить его в собственность, если на нем расположены сооружения, по фиксированным ценам, кроме того, он имеет право закладывать свое право аренды и передавать его в пользование другому. То есть, данное право отличается от права собственности возможностью получения меньшего дохода, из-за выплат арендной платы; рисками его уменьшения, связанными с возможностью увеличения ставок арендной платы; и затратами на выкуп земельного участка в собственность по истечении срока аренды. Если выкуп производится раньше окончания срока аренды, то соответственно период дисконтирования уменьшается до времени предполагаемого выкупа земельного участка.

Если стоимость права аренды арендатора равна нулю или имеет отрицательное значение, при том, что сам объект имеет рыночную стоимость или приносит доходы от эксплуатации, то это означает, что величина установленных платежей за землю равна ренте либо превышает земельную ренту и формирует отрицательный поток дохода, изымая часть дохода, создаваемого улучшениями.

Аналогично можно определять стоимость земли, находящейся на других правах. В этом случае речь идет не о рыночной стоимости земли или рыночной стоимости права аренды, а о стоимости права бессрочного пользования земельным участком или, если участок застроен, о доли стоимости единого объекта недвижимости, приходящейся на землю с таким разделением прав на землю и улучшения.

Оценка стоимости права постоянного бессрочного пользования

Стоимость права постоянного бессрочного пользования определяется так же, как и право аренды арендодателя, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности. Только, вместо арендных платежей в расчетах в качестве издержек, связанных с владением земельным участком, используется земельный налог.

Стоимость права собственности и права аренды земельной доли может оцениваться описанными выше методами посредством отнесения общей стоимости к количеству земельных долей.

Факторы, влияющие на стоимость права аренды земельного участка

Оценка прав аренды земли проводится на основании анализа цен заключенных сделок на продажу прав аренды аналогичных земельных участков. Основными факторами, влияющими на рыночную стоимость прав аренды земель, являются:

  • 1. Местоположение земельного участка;
  • 2. Целевое назначение земельного участка;
  • 3. Разрешенное использование земельного участка;
  • 4. Правомочий арендатора;
  • 5. Срока действия договора аренды;
  • 6. Обременений права аренды;
  • 7. Транспортная доступность;
  • 8. Удобство подъездных путей;
  • 9. Наличие инфраструктуры;
  • 10. Условия пролонгации (возможность продления срока действия договора аренды земельного участка);
  • 11. Обеспеченность инженерными системами (при наличии на земельном участке здания или сооружения);
  • 12. Обеспеченность коммуникациями (Электричество, газ, водопровод и канализация);
  • 13. Условия пролонгации (возможность продления срока действия договора аренды земельного участка);
  • 14. Ожидаемая величина, продолжительность и вероятность получения дохода от права аренды земельного участка за определенный период времени при самом эффективном использовании земельного участка (принцип ожидания);
  • 15. Прав иных лиц на оцениваемый объект;

Условия оплаты также определяют рыночную стоимость права аренды и влияют на методы его оценки. К этим условиям можно отнести:

  • 1. Сумма, сроки и порядок внесения платежей;
  • 2. Зачет иных расходов в арендную плату;

Практикующий оценщик, канд. техн. наук,
г. Москва

В соответствии с законодательством собственник земельного участка обладает в отношении него вещными правами: владения, пользования, распоряжения. При передаче земельного участка в аренду, собственник передает арендатору на срок, определяемый договором аренды, права пользования или владения и пользования, оставляя за собой право распоряжения земельным участком . Арендатор в свою очередь на период действия договора аренды приобретает право распоряжения переданными ему правами владения и пользования. В частности, он может переуступить свои права, передать их в залог, если это напрямую не запрещено договором аренды.

Стоимость прав, переданных арендатору (здесь и далее будем рассматривать только эти права и называть их правом аренды) обычно определяется исходя из возможности извлечения им дохода из переданного в аренду земельного участка (ЗУ). В простейшем варианте рассматривается возможность сдачи этого участка в субаренду и извлечение дохода в размре разности между доходом от субаренды и арендной платой, предаваемой собственнику . В более сложном случае предполагается, что с использованием арендованного участка создается бизнес, который не возможен при отсутствии этого участка, и часть дохода арендатора от бизнеса приписывается этому ЗУ. В обоих случаях стоимость права аренды определяется как капитализированный доход арендатора, отнесенный к ЗУ.

Все сказанное выше в полной мере относится к свободному (не застроенному) земельному участку. В случае, если на арендованном участке построено здание, принадлежащее другому собственнику, то ситуация несколько меняется. Собственник земельного участка не может по своему усмотрению прекратить аренду ЗУ по окончании договора аренды (исключение составляет предусмотренный законом выкуп земли для федеральных и муниципальных нужд). Он вынужден продлевать закончившийся договор аренды или продать ЗУ собственнику здания. В свою очередь арендатор ЗУ не имеет возможности сдать его в субаренду или организовать на нем бизнес, кроме как путем сдачи здания или его части в аренду. Следовательно, втечение периода пока на ЗУ располагается здание, этот участок имеет особый статус, то есть он неотделим от этого здания и образует единый объект недвижимости.

Обычно для определения стоимости права аренды в этом случае рекомендуется использовать методы остатка или выделения . Однако точность этих методов крайне низка. Во-первых, из-за увеличения относительной погрешности. При выполнении математической операции вычитания абсолютные погрешности составляющих складываются, а база, относительно которой определяется относительная погрешность, уменьшается. Во вторых в стоимость здания включается прибыль предпринимателя, которая в свою очередь зависит от местоположения ЗУ и ее величина определяется с высокой погрешностью. Кроме того, в этом случае затратный подход к оценке недвижимости теряет свою независимость от доходного или сравнительного подходов (в зависимости от использованного метода расчета стоимости права аренды земли). Следует также отметить, что полученная стоимость оторвана от рынка земли, поскольку при ее определении используются только данные рынка аналогичных объектов недвижимости и рынка стройиндустрии. Сходные проблемы возникают и при использовании метода распределения.

Наблюдение показывает, что динамика рынка земли и динамика указанных выше рынков в отдельные периоды времени могут значительно различаться. Поэтому при оценке стоимости права аренды ЗУ важное значение приобретает увязка ее с изменениями на рынке земли. Для того, что бы увязать стоимость права аренды с рынком земли воспользуемся методом соотнесения. Рассмотрим два расположенных по соседству объекта коммерческой недвижимости, у которых все одинаково, за исключением прав на ЗУ. Одно здание построено на собственной земле, а другое на арендованной. Поскольку здания одинаковы, то и в аренду их помещения должны сдаваться по одинаковой ставке. Следовательно, потенциальный и действительный валовые доходы у собственников зданий тоже одинаковы. Операционные расходы отличаются только на различие в плате за земельный участок. Собственник здания, построенного на собственной земле, платит земельный налог, а собственник здания, построенного на арендованной земле, платит арендную плату, которая превышает налог на землю. Для обоих случаев можно записать следующие соотношения:

С зус — рыночная стоимость права собственности на земельный участок;
С зуа — рыночная стоимость права аренды земельного участка;
С зд — рыночная стоимость здания;
ДВД — действительный валовый доход от объекта недвижимости;
ОР бзу — операционные расходы без учета расходов по содержанию ЗУ;
Н зу — налог на землю;
А зу — арендная плата за ЗУ;
R — коэффициент капитализации для объекта недвижимости.

где
Y — ставка доходности для объекта недвижимости;
1, 2,…, n, n+1 — номера прогнозных и постпрогнозного периодов.
Следует отметить, что вывод рассмотренных выше зависимостей основан на одинаковом использовании ЗУ. Поскольку право аренды застроенного ЗУ предполагает определение стоимости этого права в текущем использовании, то и стоимость права собственности на земельный участок должна определяться исходя из аналогичного использования.

Другая особенность состоит в том, что стоимость права собственности на ЗУ представляет собой рыночную стоимость ЗУ (для текущего использования), а стоимость права аренды зависит от величины арендной платы и в общем случае не соответствует рыночной величине.
Если разделить обе части уравнений (3) и (4) на площадь ЗУ, то получим зависимости для расчета удельной стоимости права аренды от удельной стоимости права собственности и удельной ставки налога на землю (руб. / кв. м).

Так как существует практика сдачи жилья в аренду, то полученные зависимости, по-видимому, могут быть распространены и на объекты жилой недвижимости.
Зависимости (3) и (4) могут использоваться при расчете стоимости права аренды (прав владения и пользования ЗУ переданных арендатору) застроенного земельного участка с учетом назначенной арендной платы. Эти же зависимости могут быть использованы для обоснования компенсационной выплаты за земельный участок при принудительном выкупе застроенного арендованного земельного участка, поскольку имеют место не рыночные условия сделки с земельным участком обладающим определенной ценностью для конкретного арендатора.

Поскольку ставка налога на землю обычно пропорциональна кадастровой стоимости земли, то разделив обе части уравнений (3) и (4), приведенные к удельным стоимостям, на удельную стоимость права собственности, можно получить зависимости относительной величины рыночной стоимости права аренды ЗУ от относительной величины кадастровой стоимости. Зависимость принимает вид:

где
* — верхний индекс, обозначающий удельную величину стоимости;
С* кад — кадастровая стоимость ЗУ;
К н — ставка земельного налога (процент от кадастровой стоимости).

Результаты расчета по зависимости (5) при К н = 1,5% и R = 15% приведены на
Рис. 1.

Рис. 1 Зависимость относительной величины стоимости права аренды ЗУ от относительной величины кадастровой стоимости при ставке земельного налога 1,5% и коэффициенте капитализации для объекта недвижимости 15%.

Анализ зависимостей приведенных на Рис. 1 позволяет сделать следующие выводы. При сдаче в аренду ЗУ по ставке равной ставке земельного налога, стоимости права аренды и права собственности совпадают.
Принципиально существует ставка аренды ЗУ, при которой стоимость права его аренды равна нулю (при фиксированной относительной кадастровой стоимости). Это соответствует условию, при которых собственник земли изымает у арендатора все доходы, которые относятся к земельному участку. По видимому, эту величину ставки аренды ЗУ следует рассматривать, как теоретический предел деловой активности девелопера. Превышение этого предела приводит к тому, что стоимость строительства здания превышает капитализированную стоимость доходов, отнесенных к зданию.
Действительно из зависимости (2) при С зуа = 0 следует:

где
А зу0 — арендная плата за ЗУ, соответствующая нулевой стоимости права его аренды.

Подставляя это соотношение в зависимость (1), и переходя к удельным значениям получаем:

Однако на практике (в рыночных условиях) предел деловой активности должен наступить несколько раньше (при меньшей величине арендной платы), поскольку для перехода от права аренды ЗУ к праву собственности обычно назначается стоимость выкупа. Поэтому практическое соотношение имеет вид:

Зависимость (6) по сути отражает рыночные условия, при которых собственник ЗУ имеет возможность назначить максимальную стоимость арендной платы за землю, с которой арендатор (девелопер) должны согласиться. Таким образом, рыночная ставка арендной платы для застроенного ЗУ определяется как:

В свою очередь, собственник, передав арендатору права владения и пользование, может продать застроенный ЗУ (реализовать оставшееся у него право распоряжения) в любое время. Однако наличие долгосрочного арендатора обычно при совершении сделки купли-продажи рассматривается как обременение, поэтому по рыночной стоимости собственник ЗУ может его продать лишь после окончания срока жизни здания. Поэтому рыночная (обоснованная) величина стоимости выкупа может быть определена, как дисконтированная на дату оценки стоимость реверсии ЗУ с учетом возможных затрат на рекультивацию земли. Расчетная зависимость в удельных единицах имеет вид:

где
С* вык_р — удельная рыночная стоимость выкупа ЗУ арендатором;
С* рев — удельная стоимость реверсии ЗУ;
С* рвк — удельная стоимость рекультивации ЗУ;
Y зу — ставка доходности для ЗУ.
Стоимость реверсии может быть определена путем капитализации арендной платы за ЗУ в последний год жизни здания с учетом добавления годового темпа ее роста, либо путем прямого прогноза текущей стоимость права собственности на ЗУ с учетом темпов ее роста.

Заключение

Предложены зависимости, позволяющие на основе данных регионального рынка земли определить стоимость права аренды (прав владения и пользования ЗУ переданных арендатору) застроенного земельного участка с учетом назначенной арендной платы. Приведено обоснование метода расчета рыночной ставки арендной платы и рыночной выкупной стоимости застроенного земельного участка для арендатора. Полученные зависимости могут быть использованы при практической оценке объектов недвижимости и для назначения обоснованной арендной платы за земельный участок. Полученные зависимости могут быть так же использованы для обоснования компенсационной выплаты за земельный участок при принудительном выкупе застроенного арендованного земельного участка.

Литература

1. Гражданский кодекс Российской Федерации. Гл. 34. М.: Издательство НОРМА, 2000
2. Право на заключение договора аренды земельного участка. Материалы дискуссии на сайте www.appraiser.ru
3. Д. Фридман, Н. Ордуэй. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. М.: Дело, 1995
4. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков. Утверждены распоряжением Минимущества России от 10.04.2003 №1102-р
5. Налоговый кодекс РФ . Ст. 390, 394. М.: ЭЛИТ издательство, 2007

В соответствии со статьей 607 Гражданского кодекса РФ собственник (или иной законный правообладатель) вправе сдать свое имущество в аренду, заключив с арендатором договор аренды.

Объектом аренды могут быть любые "непотребляемые" вещи и предметы. К "непотребляемым" вещам закон относит:

"...земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования" .

Сразу следует отметить, что свойство "непотребляемости" не учитывает постепенную утрату потребительских качеств объекта аренды из-за физического износа (потери стоимости объекта в результате действия времени и факторов внешней среды). Действительно, у зданий и сооружений физический износ происходит в течение очень длительного времени (иногда более 50-100 лет) и этот процесс в корне отличается от использования (потребления) бензина, электроэнергии, продуктов питания и т.п.

Сдача в аренду недвижимости является общепринятой практикой коммерческого использования объектов недвижимого имущества. Аренда позволяет эффективно использовать капитал, вложенный в недвижимость, и осуществлять экономическую деятельность, удовлетворяя потребность физических лиц предприятий и организаций в полезных площадях.

Заключая договор аренды объекта недвижимости, арендатор приобретает права пользования и владения объектом, а иногда арендатор получает только право пользования (в зависимости от условий конкретного договора аренды).

Право аренды, точнее совокупность прав, полученных арендатором по договору аренды, может быть передано другому лицу в любой законной форме гражданского оборота. В частности, право аренды может быть продано. Но для продажи (или иных форм отчуждения) права аренды необходимо установить стоимость этого права. Это предусмотрено "Законом об оценочной деятельности в РФ" 135ФЗ, который прямо разрешает проводить оценку стоимости не только вещей, но и отдельных прав.

На чем строится оценка права аренды недвижимости? В первую очередь, такая оценка строится на анализе тех преимуществ, которые дает оцениваемый договор аренды арендатору и за обладание которыми покупатель готов заплатить деньги. Действительно, нет никакого экономического смысла покупать у кого-то право аренды и платить за это дополнительные деньги, если совокупность прав по этому договору не дает преимуществ, по сравнению с договором, который можно заключить непосредственно с арендодателем на общих рыночных условиях. Зачем нести дополнительные расходы, если это ничего не дает?

То есть, при проведении анализа арендного договора необходимо обратить внимание на условия, которые дают преимущества арендатору по сравнению с общей рыночной ситуацией.

Для выявления этих преимуществ при анализе договора необходимо четко выделить следующие условия договора:

  • условия оплаты (сумма, сроки и порядок платежей, возможность зачета иных расходов арендатора в арендную плату, порядок начисления штрафов и пени);
  • характеристики объекта аренды (площадь, этаж и этажность, качественные характеристики конструктивных элементов и отделки, местоположение, удобство подъезда, инфраструктура района и прилегающей территории);
  • срок действия договора аренды, условия расторжения и пролонгации;
  • дополнительные права арендатора - например, право выкупа объекта аренды, право проведения перепланировки или иных изменений.

Фактически, оценка стоимости прав аренды – это перевод значимых положений договора аренды, описанных языком юридических формулировок и интерпретируемых заинтересованными сторонами как преимущества или недостатки, в количественные (денежные) показатели, определяющие стоимость этой совокупности прав.

Но как перевести качественные характеристики арендного договора в количественные? Рассмотрим основные возможные преимущества арендного договора и покажем, как их можно измерить в денежном эквиваленте.

Самое распространенное преимущество – это преимущество в величине арендной ставки. Действительно, если договором аренды предусмотрена ставка аренды ниже рыночной, то это явное преимущество может быть выражено в терминах стоимости. Сделать это достаточно просто - нужно рассчитать сумму экономии за период аренды и дисконтировать ее по правилам расчета текущей стоимости будущих доходов – таким образом мы получим текущую стоимость (то есть стоимость на дату оценки) данного преимущества. Если это преимущество единственное и договор аренды не содержит условий, ухудшающих положение арендатора по сравнению с обычными договорами аренды, то эта стоимость и будет равна рыночной стоимости права аренды данного объекта недвижимости.

Могут существовать более сложные условия договора аренды, которые можно считать преимуществами - например, право выкупа объекта аренды. Здесь нужно анализировать стоимость выкупа и сроки, когда этот выкуп можно произвести, условия выкупа и величину необходимых затрат на выполнение этих условий. Сам расчет может быть проведен в рамках метода дисконтирования денежных потоков, что является стандартной процедурой в таких случаях.

Еще одним преимуществом договора аренды, увеличивающим стоимость права аренды, может быть право зачета затрат арендатора, произведенных на ремонт, перепланировку или реконструкцию объекта аренды, в стоимость арендных платежей. Действительно, в результате разумно проведенного ремонта или реконструкции можно получить объект с лучшими потребительскими свойствами, но арендная плата за него будет ниже, поскольку договор аренды заключался, когда объект был в плохом состоянии. Эта ситуация часто встречается при сдаче в аренду недвижимости, находящейся в престижных районах, но находящейся в неудовлетворительном техническом состоянии.

Отметим, что не только право зачета расходов на ремонт в арендный платеж является преимуществом, но и само право проведения ремонта, перепланировки или реконструкции может являться значимым преимуществом, даже без зачета расходов. Здесь все зависит от величины арендной платы - если она изначально была предусмотрена на низком уровне и даже небольшие инвестиции в ремонт резко повышают качество объекта, то такие затраты могут быть эффективными даже без их зачета в стоимость арендных платежей.

Таким образом, при расчете стоимости права аренды, необходимо сначала выявить все преимущества, которые дает арендатору данный арендный договор, а затем посчитать суммарный денежный эквивалент стоимости всех выявленных преимуществ. Конечно, здесь рассмотрены только наиболее часто встречающиеся в практике оценки недвижимости преимущества арендных договоров, но общий подход при оценке права аренды остается тем же самым.

При необходимости дополнительной консультации независимого оценщика по вопросам оценки права аренды, обращаетесь к нашим специалистам по телефону +7 495 7268674 по рабочим дням с 10.00 до 18.00 .

© . Копирование запрещено.

Председателем Правительства Дмитрием Медведевым 05 мая 2017 г. утверждены изменения, вносимые в постановление Правительства России от 16 июля 2009 г. № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации».

Изменения вступают в силу в силу по истечении трех месяцев со дня его официального опубликования (текст был опубликован 12 мая 2017 г.).

Поправки вводят новый принцип определения арендной платы за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, следующего содержания:

  • «принцип учета наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют».

Поправки предусматривают, что размер арендной платы при аренде земельных участков может определяться на основании рыночной стоимости права аренды земельных участков , определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

При заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана по результатам оценки рыночной стоимости права аренды земельного участка, федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости права аренды земельного участка, но не чаще одного раза в 5 лет.

При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы.

Также постановление Правительства поручает Министерству экономического развития Российской Федерации разработать и утвердить до 1 января 2018 г. методические рекомендации по применению утвержденных настоящим постановлением основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

НП «АРМО» подготовило текст постановления с учетом утвержденных изменений.

Постановление Правительства РФ от 16 июля 2009 г. N 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации»

В соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации Правительство Российской Федерации постановляет:

1. Утвердить прилагаемые:

основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности;

Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации (далее - Правила).

2. Министерству экономического развития Российской Федерации по согласованию с федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в соответствующих отраслях экономики, в течение 1 года утвердить ставки арендной платы или методические указания по ее расчету, касающиеся указанных в пункте 5 Правил земельных участков.

3. Установить, что до утверждения Министерством экономического развития Российской Федерации ставок арендной платы либо методических указаний по ее расчету, предусмотренных пунктом 2 настоящего постановления, арендная плата определяется в соответствии с пунктами 3 и 6 Правил.

4. Министерству экономического развития Российской Федерации разработать и утвердить до 1 января 2018 г. методические рекомендации по применению утвержденных настоящим постановлением основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Основные принципы

определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности

С изменениями и дополнениями от:

Арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется исходя из следующих основных принципов:

принцип экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке;

принцип предсказуемости расчета размера арендной платы, в соответствии с которым в нормативных правовых актах органов государственной власти и органов местного самоуправления определяются порядок расчета арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя;

принцип предельно допустимой простоты расчета арендной платы, в соответствии с которым предусматривается возможность определения арендной платы на основании кадастровой стоимости;

принцип недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев при переоформлении ими прав на земельные участки, в соответствии с которым размер арендной платы, устанавливаемый в связи с переоформлением прав на земельные участки, не должен превышать более чем в 2 раза размер земельного налога в отношении таких земельных участков;

принцип учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности посредством установления размера арендной платы в пределах, не превышающих размер земельного налога, а также защиты интересов лиц, освобожденных от уплаты земельного налога;

принцип запрета необоснованных предпочтений, в соответствии с которым порядок расчета размера арендной платы за земельные участки, принадлежащие соответствующему публично-правовому образованию и отнесенные к одной категории земель, используемые или предназначенные для одних и тех же видов деятельности и предоставляемые по одним и тем же основаниям, не должен различаться;

принцип учета наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации (утв. постановлением Правительства РФ от 16 июля 2009 г. N 582)

С изменениями и дополнениями от:

20 июня, 19 августа, 26 октября 2011 г., 14 января, 22 февраля, 30 октября 2014 г., 5 мая 2017 г.

1. Настоящие Правила определяют способы расчета размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Российской Федерации и расположенные на территории Российской Федерации.

Арендная плата за пользование земельными участками, находящимися в собственности Российской Федерации и расположенными за пределами территории Российской Федерации, взимается исходя из рыночной стоимости этих земельных участков, с учетом права страны, где такие земельные участки находятся, если международными договорами не установлено иное. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за указанные земельные участки определяются договором аренды таких земельных участков без учета положений настоящих Правил.

2. Размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и расположенных на территории Российской Федерации (далее - земельные участки), в расчете на год (далее - арендная плата) определяется федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими в отношении таких земельных участков полномочия собственника (далее - федеральные органы исполнительной власти), если иное не установлено федеральными законами, одним из следующих способов:

а) на основании кадастровой стоимости земельных участков;

б) по результатам торгов, проводимых в форме аукциона (далее - торги);

в) в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Министерством экономического развития Российской Федерации;

г) на основании рыночной стоимости права аренды земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

3. В случае предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов для целей, указанных в настоящем пункте, арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в размере:

а) 0,01 процента в отношении:

земельного участка, предоставленного физическому или юридическому лицу, имеющему право на освобождение от уплаты земельного налога в соответствии с законодательством о налогах и сборах;

земельного участка, предоставленного физическому лицу, имеющему право на уменьшение налоговой базы при уплате земельного налога в соответствии с законодательством о налогах и сборах, в случае, если налоговая база в результате уменьшения на не облагаемую налогом сумму принимается равной нулю;

земельного участка, предоставленного физическому лицу, имеющему право на уменьшение налоговой базы при уплате земельного налога в соответствии с законодательством о налогах и сборах, в случае, если размер налогового вычета меньше размера налоговой базы. При этом ставка 0,01 процента устанавливается в отношении арендной платы, равной размеру такого вычета;

земельного участка, изъятого из оборота, если земельный участок в случаях, установленных федеральными законами, может быть передан в аренду;

земельного участка, загрязненного опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшегося загрязнению, заражению и деградации, за исключением случаев консервации земель с изъятием их из оборота;

земельного участка, предоставленного для размещения дипломатических представительств иностранных государств и консульских учреждений в Российской Федерации, если иное не установлено международными договорами;

в) 0,6 процента в отношении:

земельного участка, предоставленного гражданину для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, дачного хозяйства, сенокошения или выпаса сельскохозяйственных животных;

земельного участка, предоставленного крестьянскому (фермерскому) хозяйству для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности;

земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства;

г) 1,5 процента в отношении:

земельного участка в случае заключения договора аренды в соответствии с пунктом 5 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, но не выше размера земельного налога, рассчитанного в отношении такого земельного участка;

земельного участка в случаях, не указанных в подпунктах "а" - "в" пункта 3 и пункте 5 настоящих Правил, предоставленного собственнику зданий, сооружений, право которого на приобретение в собственность земельного участка ограничено законодательством Российской Федерации, но не выше размера земельного налога, установленного в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют;

д) 2 процентов в отношении:

земельного участка, предоставленного недропользователю для проведения работ, связанных с пользованием недрами;

земельного участка, предоставленного без проведения торгов, на котором отсутствуют здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в подпунктах "а"-"г" настоящего пункта и пункте 5 настоящих Правил.

4. В случае заключения договора аренды земельного участка на торгах на право заключения договора аренды земельного участка ежегодный размер арендной платы за земельный участок или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этих торгов.

5. Арендная плата рассчитывается в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Министерством экономического развития Российской Федерации, в отношении земельных участков, которые предоставлены без проведения торгов для размещения:

автомобильных дорог, в том числе их конструктивных элементов и дорожных сооружений, производственных объектов (сооружений, используемых при капитальном ремонте, ремонте и содержании автомобильных дорог);

инфраструктуры железнодорожного транспорта общего и необщего пользования;

линий метрополитена;

линий электропередачи, линий связи, в том числе линейно-кабельных сооружений;

трубопроводов и иных объектов, используемых в сфере тепло-, водоснабжения, водоотведения и очистки сточных вод;

объектов, непосредственно используемых для утилизации (захоронения) твердых бытовых отходов;

объектов Единой системы газоснабжения, нефтепроводов, газопроводов и иных трубопроводов аналогичного назначения, их конструктивных элементов и сооружений, являющихся неотъемлемой технологической частью указанных объектов;

гидроэлектростанций, тепловых станций и других электростанций, обслуживающих их сооружений и объектов, объектов электросетевого хозяйства и иных определенных законодательством Российской Федерации об электроэнергетике объектов электроэнергетики;

объектов космической инфраструктуры;

объектов, расположенных в пределах территории особой экономической зоны;

аэродромов, вертодромов и посадочных площадок, аэропортов, объектов единой системы организации воздушного движения;

инфраструктуры морских и речных портов, перегрузочных комплексов (терминалов), гидротехнических сооружений, пунктов отстоя судов и объектов, обеспечивающих безопасность судоходства;

сети связи и объектов инженерной инфраструктуры, обеспечивающих эфирную наземную трансляцию общероссийских обязательных общедоступных телеканалов и радиоканалов;

объектов спорта;

объектов, строительство, реконструкция и капитальный ремонт которых произведены в соответствии с Программой строительства олимпийских объектов и развития города Сочи как горноклиматического курорта (далее - Программа строительства), объектов капитального строительства, включенных в перечень олимпийских объектов и связанных с их строительством мероприятий, не включенных в Программу строительства, утвержденный наблюдательным советом Государственной корпорации по строительству олимпийских объектов и развитию города Сочи как горноклиматического курорта.

5.1. В случае если в отношении земельного участка, предоставленного собственнику зданий, сооружений, право которого на приобретение в собственность земельного участка ограничено законодательством Российской Федерации, размер арендной платы, рассчитанный в соответствии с пунктом 5 настоящих Правил, превышает размер земельного налога, установленного в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют, размер арендной платы определяется в размере земельного налога.

6. Ежегодный размер арендной платы за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 3 - 5 настоящих Правил, определяется как частное, полученное в результате деления рыночной стоимости права аренды, рассчитанной за весь срок аренды земельного участка и определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, на общий срок договора аренды земельного участка.

7. В случае если по истечении 3 лет со дня предоставления в аренду земельного участка для жилищного строительства, за исключением случаев предоставления земельных участков для индивидуального жилищного строительства, не введен в эксплуатацию построенный на земельном участке объект недвижимости, арендная плата за земельный участок устанавливается в размере не менее 2-кратной налоговой ставки земельного налога на соответствующий земельный участок, если иное не установлено земельным законодательством Российской Федерации.

8. При заключении договора аренды земельного участка федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре случаи и периодичность изменения арендной платы за пользование земельным участком. При этом арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды.

В случае уточнения предусмотренных пунктами 3, и 6 настоящих Правил условий, в соответствии с которыми определяется размер арендной платы за земельный участок, арендная плата подлежит перерасчету, но не чаще одного раза в год.

9. При заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании кадастровой стоимости земельного участка, федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости. В этом случае индексация арендной платы с учетом размера уровня инфляции, указанного в пункте 8 настоящих Правил, не проводится.

10. При заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана по результатам оценки рыночной стоимости права аренды земельного участка, федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости права аренды земельного участка, но не чаще одного раза в 5 лет . При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы.

В случае изменения рыночной стоимости права аренды размер уровня инфляции, указанный в пункте 8 настоящих Правил, не применяется.

11. В случае если на стороне арендатора выступают несколько лиц, арендная плата для каждого из них определяется пропорционально их доле в праве на арендованное имущество в соответствии с договором аренды земельного участка.

12. При заключении договора аренды земельного участка федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре, что арендная плата перечисляется не реже 1 раза в полгода в безналичной форме на счета территориальных органов Федерального казначейства для ее распределения указанными территориальными органами в соответствии с бюджетным законодательством Российской Федерации.