В системе сделок с муниципальным недвижимым имуществом договоры аренды занимают особое место. Общим основанием для передачи недвижимости в аренду является увеличение арендной платой прибыли собственника, а как следствие - пополнение местного бюджета. Это объясняется тем, что муниципальная недвижимость является экономической основой муниципального образования, следовательно, распоряжение ей должно быть направлено на получение дополнительных денежных средств в местный бюджет.
Объекты муниципальной недвижимости могут быть переданы в аренду посредством проведения торгов. В предыдущей главе договор купли-продажи муниципального недвижимого имущества в основном рассматривался через Федеральное законодательство, однако, распоряжение муниципальной собственностью относится к компетенции органов местного самоуправления, поэтому практически во всех муниципальных образованиях приняты свои законодательные акты, регулирующие сделки с муниципальным имуществом.
Так, например, в городе Перми существует Положение "Об аренде муниципального имущества", утвержденное решением Пермской Городской Думы 28.05.2002 № 61 (в ред. От 28.06.2005 № 108), регулирующее порядок и способы совершения сделок сдачи в аренду недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности. Способами определения арендатора, при котором он приобретает право на заключение договора аренды являются - аукцион (проводится, если от арендатора не требуется выполнения никаких дополнительных условий, кроме внесения арендной платы и использования имущества в соответствии с его назначением) и конкурс (который проводится, когда использование муниципального недвижимого имущества предполагает наличие определенных условий, связанных с функциональным назначением выставленной на конкурс муниципальной недвижимости). По итогам аукциона, после внесения победителем стоимости, определенной на аукционе, а также по итогам конкурса заключается договор аренды муниципального недвижимого имущества.
Проанализировав вышеизложенное, можно дать следующее определение договору аренды муниципального недвижимого имущества, под которым понимают соглашение между собственником муниципальной недвижимости (арендодателем) и арендатором, по которому арендодатель обязуется предоставить арендатору муниципальное недвижимое имущество во временное владение и пользование либо во временное пользование за плату, определенную путем проведения торгов.
Договор аренды муниципальной недвижимости является консенсуальным, срочным, возмездным.
Сторонами договора аренды недвижимости, находящейся в муниципальной собственности, являются арендодатель и арендатор, часто в договорах аренды муниципального недвижимого имущества на стороне арендодателя выступает и "балансодержатель" - хозяйствующий субъект арендодателя. Это объясняется тем, что в качестве арендодателя выступает собственник муниципального недвижимого имущества, в частности его уполномоченный представитель - департамент имущественных отношений (как, например, в городе Пермь), комитет имущественных отношений (как пример может быть приведен город Краснокамск). Часто муниципальная недвижимость, сдаваемая в аренду, находится на балансе у муниципальных предприятий или муниципальных учреждений, которые, согласно действующему законодательству, не вправе самостоятельно распоряжаться муниципальным недвижимым имуществом, поэтому они и включаются в договор аренды как сторона арендодателя.
Арендаторами по общему правилу могут быть любые заинтересованные в получении во временное владение и пользование либо во временное пользование физические и юридические лица, которые участвовали в торгах и выиграли их.
Предметом договора может выступать любое муниципальное недвижимое имущество, которое неэффективно используется самим собственником. Однако в практике чаще встречаются лишь договоры аренды муниципальных зданий, помещений и их частей, а так же муниципальных земельных участков. Законодательством Российской Федерации установлены особенности сдачи в аренду муниципальных земельных участков, которые вытекают из их целевого назначения и рационального использования.
Предмет является одним из существенных условий договора аренды недвижимости, находящейся в муниципальной собственности, поэтому он должен быть четко определен. Для этого в договоре указывают: наименование муниципального недвижимого имущества, характеристику его качества, место нахождения и другие признаки, позволяющие точно установить соответствующий объект муниципальной недвижимости и его состояние. При отсутствии требуемых законодательством данных о предмете договора аренды, он считается не заключенным.
Форма договора аренды муниципального недвижимого имущества всегда простая письменная, так как одной из сторон договора выступает департамент имущества, комитет либо фонд управления имуществом, которые в свою очередь являются юридическими лицами. Пункт 4 Положения "Об аренде муниципального имущества", утвержденного решением Пермской Городской Думы 28.05.2002 № 61, более конкретно дает определение форме договора, устанавливая, что договор аренды муниципального недвижимого имущества заключается путем составления одного документа, подписанного сторонами и исполненного в трех экземплярах.
Нормы статьи 609 Гражданского кодекса РФ устанавливают государственную регистрацию договора, если иное не предусмотрено законом. Согласно вышеназванному Положению Пермской Городской Думы, договор аренды муниципального объекта, здания, сооружения, заключающийся на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с этого момента. Законодатель устанавливает особые правила о форме договора и его государственной регистрации для некоторых видов договоров аренды муниципального недвижимого имущества.
По общему правилу, цена аренды муниципальной недвижимости и срок не относятся к существенным условиям исследуемого договора. Если сумма арендной платы не определена в договоре, то применяется обычная арендная плата, берущаяся за аналогичное муниципальное недвижимое имущество (п. 3 ст. 424 и п. 1 ст. 614 ГК РФ). Если не определен срок, на который недвижимость, находящаяся в муниципальной собственности, передается в аренду, то считается, что договор заключен на неопределенный срок, хотя такое в практике встречается редко, срок аренды муниципальной недвижимости чаще указывается.
Законом могут быть установлены максимальные (предельные) сроки для отдельных видов аренды, так, например, Закон № 178-ФЗ, устанавливает, что при продаже муниципального здания, земельный участок, на котором расположена недвижимость, может быть передан в аренду на срок не более 49 лет. Если в договоре аренды, для которого установлен предельный срок, дата его окончания не указана, то он действует до истечения предельного срока, а при заключении договора аренды муниципальной недвижимости на срок превышающий максимально возможный, он (договор) считается заключенным на установленный законом срок.
Основной обязанностью арендодателя является предоставление муниципального недвижимого имущества арендатору, выигравшему торги, иногда эта обязанность переводится на балансодержателя муниципального имущества. Арендодатель обязан не просто предоставить муниципальную недвижимость, а в соответствующем состоянии и по назначению, предусмотренному в договоре аренды муниципальной недвижимости, а также без недостатков препятствующих использованию его по назначению.
Имущество сдается в аренду со всеми принадлежностями и документацией, если другое не установлено договором. Муниципальное имущество должно быть передано в аренду в установленный договором срок, или в разумный срок - если он не установлен.
Обязанность арендодателя (балансодержателя) обеспечить надлежащее состояние муниципального имущества не прекращается и после передачи недвижимости в аренду. Под предоставлением в надлежащем состоянии понимают передачу муниципального недвижимого имущества свободным от любых свойств, которые ухудшают качество имущества или отличаются от того состояния муниципальной недвижимости, которое требуется по заключенному договору аренды.
Арендодатель обязан отвечать за любые недостатки переданного в аренду муниципального имущества, исключения составляют случаи прямо указанные в законодательстве. Так же при заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить о правах третьих лиц на сдаваемую в аренду муниципальную недвижимость.
Гражданское законодательство к обязанностям арендодателя относит работы, связанные с капитальным ремонтом, если другое не предусмотрено договором аренды. В практике встречаются договоры аренды муниципальной недвижимости, в которых обязанность проведения капитального ремонта возложена не арендатора. Под капитальным ремонтом понимается восстановление основных частей (конструктивных элементов), без которых муниципальное недвижимое имущество нельзя использовать по назначению, срок (периодичность) проведения ремонта оговаривается в договоре или проводится по мере необходимости.
Арендодатель обязан возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений, если они совершены с его согласия.
Подводя итог по обязанностям арендодателя, следует отметить, что обязанности по предоставлению муниципального недвижимого имущества в надлежащем состоянии и предупреждение арендатора о правах третьих лиц являются императивными, а остальные - диспозититвны.
Обязанности арендатора.
Арендатор обязан использовать арендованное муниципальное имущество только в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением недвижимого имущества (п.1 ст.615 ГК РФ). Пользоваться недвижимостью арендатор обязан сам, иначе у арендодателя появится право требовать досрочного расторжения договора и возмещения убытков.
Одной из основных обязанностей арендатора является своевременная плата за пользование муниципальным недвижимым имуществом, размер, порядок, условия и сроки внесения, которых определяются договором.
По истечению срока договора арендатор обязан вернуть собственнику муниципальное недвижимое имущество в том состоянии, в котором он его получил с учетом нормального износа, также вместе с имуществом должны быть возвращены все принадлежности и документы.
Во время использования муниципальной недвижимости арендатор обязан поддерживать его в исправном состоянии, то есть производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества.
Арендатор не вправе без согласия собственника недвижимости сдавать ее в субаренду.
Обязанности арендатора по использованию муниципального недвижимого имущества в соответствии с его назначением и условиями договора, своевременная оплата имущества и возврат его в надлежащем состоянии носят императивный характер.
Таким образом, обобщая вышеизложенное, можно сделать вывод, что договор аренды муниципального недвижимого имущества является возмездным, срочным, консенсуальным. Сторонами в договоре выступают арендодатель (собственник муниципального недвижимого имущества) и арендатор (любое физическое или юридическое лицо, выигравшее торги). Муниципальная недвижимость является предметом договора, а предмет - существенным условием.
В законодательстве намечается переход от договоров аренды к договорам концессии. Однако разработка концессионного законодательства в нашей стране неоправданно затянулась. Основное отличие передачи имущества по договору концессии от аренды состоит в том, что концессионеру передается право осуществления деятельности или предоставления услуг, отнесенных Конституцией РФ, федеральными законами к функциям местного самоуправления. А уже для обеспечения этой деятельности концессионеру передается в пользование муниципальное имущество. В истории нашей страны концессия - явление далеко не новое, однако, в настоящее время в России практика закрепления договоров концессии не применяется, что связано с отсутствием необходимой правовой основы, хотя законопроект о концессионном соглашении (договоре) в данный момент и находится в стадии разработки.
Гражданское законодательство выделяет некоторые виды договоров аренды недвижимости из общей массы договоров, которые регулируются с учетом особенностей, предусмотренных в специальных параграфах главы 34 Гражданского кодекса РФ.
Так, параграф 4 регулирует договоры аренды зданий и сооружений, аналогичные требования предъявляются и к договорам аренды муниципальных зданий и сооружений. Положение "Об аренде муниципального имущества", утвержденное решением Пермской Городской Думы 28.05.2002 № 61 (в ред. От 28.06.2005 № 108), также базируется при регулировании договоров аренды муниципальных зданий, сооружений на нормах вышеуказанного параграфа Гражданского законодательства.
По договору аренды муниципальных зданий, сооружений арендодатель (собственник муниципального недвижимого имущества) обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору, выигравшему торги, муниципальное здание, сооружение. Этот вид договора аренды муниципальной недвижимости выделен законодателем отдельно из-за особенностей его предмета.
Предметом рассматриваемого договора являются муниципальные здания или сооружения, а также их части. Особенность вытекает из присущих им качеств недвижимости и назначения объекта. Так муниципальные здания предназначены для постоянного нахождения в них людей с целью проживания или работы, а сооружения служат для технических целей, люди в них находятся временно.
Положение Пермской городской Думы дает следующее определение предмета договора аренды: здания - это объекты недвижимого имущества, заключающие в себе внутреннее пространство, предназначенное и приспособленное для различных видов человеческой деятельности. В зависимости от функционального назначения здания его внутреннее пространство делится на помещения. Помещение - это огражденное со всех сторон пространство внутри здания. Инженерные сооружения (далее - Сооружения) - это объекты недвижимого имущества, представляющие собой постройку, состоящую из одной или нескольких частей, составляющих единое целое, и невозможную к перемещению с занимаемого земельного участка без нанесения значительного ущерба.
Состав сторон аналогичен составу в обычном договоре аренды муниципального недвижимого имущества - арендатор и арендодатель.
Форма договора является простой письменной, обязательно составление единого документа, подписанного сторонами, несоблюдение формы влечет недействительность договора аренды муниципального здания (сооружения).
Существенным отличием из общего правила обязательной регистрации договоров аренды муниципальной недвижимости, является то, что договор аренды муниципальных зданий (сооружений), заключенный сроком менее одного года, не требует государственной регистрации в регистрационной палате.
Особенностью исследуемого вида договора аренды является совокупность его существенных условий, к которым помимо предмета добавилась еще и цена (арендная плата). Определение начальной цены и цены арендной платы за муниципальные здания (сооружения) в городе Перми регулируется Методикой определения размера арендной платы за недвижимое муниципальное имущество, утвержденной решением Пермской городской Думой № 61. Согласно этому решению, арендная плата за переданное в аренду имущество устанавливается в денежной форме, включает плату за долю земельного участка, расчетно приходящуюся на арендуемый Объект, Сооружение, не включает налог на добавленную стоимость.
В сфере управления муниципальной недвижимостью арендная плата определяется на основании нормативно-методического расчета. Однако с 2003 года на федеральном уровне начат переход на определение ставок арендной платы на основе независимой оценки. Так, переход на рыночные ставки арендной платы применяется в Москве с 01.10.2002 года, и дал положительный результат, скорее всего муниципалитеты так же в скором времени начнут высчитывать арендную плату за муниципальное недвижимое имущество на основе рыночной оценки.
Содержание договора аренды муниципальных зданий и сооружений (по сравнению с содержанием обычных договоров аренды муниципальной недвижимости) не подвергся серьезным изменениям, сохранился основной набор обязанностей сторон, конкретизировались лишь некоторые способы их исполнения. Так при передаче муниципального здания (сооружения) в аренду арендатору передается и право на земельный участок, занимаемый этим зданием. Согласно Положению "Об аренде муниципального имущества", в соответствии с заключенным договором аренды Департамент передает муниципальное имущество арендатору во временное владение и пользование или во временное пользование по передаточному акту, возврат арендованного имущества собственнику оформляется так же.
Обобщая вышесказанное по договору аренды муниципальных зданий и сооружений, следует отметить, что данный вид договоров имеет особенности, которые заключаются в предмете договора, составе существенных условий, а так же в способах исполнения сторонами обязанностей.
При исследовании договоров аренды муниципального недвижимого имущества, следует особое внимание уделить и такому виду договора как аренда муниципального жилого фонда.
Под арендой муниципального жилья обычно понимают отношения, которые устанавливаются между собственником муниципального жилого фонда и юридическими лицами по поводу предоставления юридическим лицам жилых помещений из муниципального жилого фонда, без ограничения размеров, временное владение и пользование или во временное пользование на основании договора аренды для проживания граждан.
Договор аренды - соглашение, по которому арендодатель предоставляет арендатору и членам его семьи недвижимость в муниципальной жилищной сфере, включая жилые помещения, без ограничения размеров за договорную плату во временное владение и пользование либо пользование, а арендатор обязуется использовать ее в соответствии с договором и своевременно вносить арендную плату.
Особенность данного вида договора аренды муниципальной недвижимости заключается в составе сторон, на стороне арендодателя выступают собственники муниципального жилья через уполномоченные органы, которыми являются службы заказчика. Круг арендаторов существенно сужен, так как к ним относятся лишь юридические лица, зарегистрированные в соответствующем муниципальном образовании или имеющие на его территории свои филиалы либо представительства, или специально созданные для решения жилищных проблем ее участников организации в форме некоммерческих структур.
Предметом рассматриваемого договора является муниципальный жилой фонд, к которому относят квартиры, дома, жилые помещения в фактически сданных домах - новостройках, строительство которых проводилось с привлечением средств местного бюджета, а так же в домах после капитального ремонта и реконструкции.
Гражданским законодательством для договора аренды муниципального жилого фонда по общему правилу предусмотрена простая письменная форма, государственная регистрация.
Содержание договора. Основная обязанность арендодателя передать муниципальное жилое помещение в надлежащем состоянии пригодном для проживания граждан, согласно условиям договора. Процесс передачи муниципального жилья регулируется гражданским и жилищным законодательством. Основными обязанностями арендатора является принятие жилья, своевременное внесение арендной платы, использование жилого помещения в соответствии с целевым назначением - проживанием граждан.
Оплата жилья и коммунальных услуг по договору аренды устанавливается договором между арендатором и собственником либо уполномоченным собственником лицом (органом). Если оплата жилья и коммунальных услуг по договору аренды не производится в течение шести месяцев, то договор аренды расторгается в судебном порядке, и гражданин подлежит выселению.
Исследование договора аренды муниципального жилого фонда показало, что договоры являются возмездными, срочными, консенсуальными. Сторонами являются собственник муниципальной недвижимости или его уполномоченный представитель и юридическое лицо, зарегистрированное в данном муниципальном образовании. Предметом выступают муниципальные жилые помещения, отвечающие требованиям законодательства. Форма и содержание договора аренды муниципального жилого фонда существенно не отличается от формы и содержания обычного договора аренды муниципальной недвижимости.
Формирование регионального бюджета совершается из нескольких источников, которых является аренда недвижимого имущества, которое находится в собственности у муниципалитета.
Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .
Это быстро и БЕСПЛАТНО !
К такой недвижимости относятся разные объекты – квартиры, дома, дачи, участки земли. Если человек арендует муниципальное имущество, то составляется соответственное соглашение аренды.
Общие моменты
Очень важным условием при осуществлении аренды муниципального (государственного) имущества является составление договора.
Но также следует сказать, что договор, можно заключить только после того, как были проведены торги на имущество.
Органы государственной власти могут покупать имущество, распоряжаться им. Органы местного самоуправления также могут покупать имущество, распоряжаться им от имени муниципальных образований.
Первоначальные понятия
Таким образом, органы местных управлений пополняют казну средствами, которые перечисляются в качестве арендной платы.
В данном случае составляется договор аренды муниципального имущества с проведением торгов.
Много плательщиков ЕНДВ хотят экономить на аренде помещения, а арендовать муниципальные помещения больше всего подходит.
На сегодняшний день достаточно высоко выросли цены на имущество, и аренда соответственно так же поднялась, не только на частные владения, но и на государственное имущество.
Имущество, выставляемое на аренду, можно подобрать себе на аукционе, где государство выставляется свое имущество.
Также нужно понимать, что если аренда помещения происходит для ведения предпринимательской деятельности, то прибыль от деятельности имеет только арендатор.
Арендатор проводит оплату арендодателю только за арендуемое помещение, а доход от бизнеса имеет только арендатор.
Назначение документа
Договор аренды составляется, когда происходит передача имущества на какой-то определенный период, и под вознаграждение.
Договор составляется для того, чтобы обе стороны были защищены от непредвиденных ситуаций.
А также он должен на законных основаниях зафиксировать обязанности обеих сторон при передаче имущества в аренду.
Договор может быть заключен и без заверения нотариуса, юридическую силу они имеют одинаковую.
Действующие нормативы
| Гражданский Кодекс и ФЗ, ЗК | Регулирует вопрос о передачи имущества в аренду, а так же гражданские обязательства друг перед другом сторон процесса |
| ФЗ №108 «Об аренде муниципального имущества» | Регулирует процесс и порядок передачи муниципального имущества в аренду |
| ФЗ №135 от 26.07.2006 | Говорит о том, что муниципальное имущество разрешено передавать в аренду только после проведения торгов |
| Ст.448 п.2 ГК РФ | Дает полный перечень лиц, которые могут участвовать в торгах муниципальных имуществ, и каким требованиям должен соответствовать каждый участник |
Как правильно заключить договор аренды муниципального имущества
Сумму платы могут установить в виде:
- Ежемесячная сумма платежей.
- Проведение ремонтного процесса в счет стоимости аренды.
Происходят несколько этапов, когда сдача аренды происходит в результате торгов:
- Рассылается оповещение о проведение торгов.
- Подготавливаются все документы, касательно сдаваемого имущества.
- Ознакомление с присылаемыми заявками.
- Процесс самих торгов.
- Заключение соглашения с арендатором по результатам аукциона.
Закон не предоставляет стандартный образец договора, но должен быть заключен без пропуска важных пунктов, без которых договор признается недействительным.
Договор должен иметь в себе такие важные пункты:
| Начальная информация должна быть о городе | В котором заключается договор, и дата проведения |
| Стороны договора | Указывается сторона арендодателя, которой выступает в роди муниципалитета, и сторона арендатора, в роли которой может выступать физические и юридические лица |
| Указывается предмет договора | А это объект недвижимости |
| Указываются даты срока действия договора | — |
| Прописывается, каким образом будет происходить оплата | А так же возможность изменения суммы аренды в одностороннем порядке |
| В двух отдельных пунктах | Прописываются права Арендатора, и права Арендодателя |
| Ответственность сторон | При несоблюдении обязанностей |
| Способы коммуникации | За период аренды помещения |
| Если были рассмотрены другие дополнительные условия | То так же прописываются в договоре |
| Указываются условия при досрочном расторжении договора | И на каких основаниях это может произойти |
В конце договора указываются реквизиты обеих сторон, платежные реквизиты, после чего стороны ставят подписи, при наличии и печать.
Если есть желание у обеих сторон процесса, то договор можно зарегистрировать в региональной палате.
Существенные условия
Законодательство предусматривает то, что в договоре аренды муниципального имущества обязательно должны быть прописаны существенные условия.
В Гражданском Кодексе прописывается пункт о существенных условиях. Самыми важными условиями является:
- Сдаваемый объект.
- Сумма вознаграждения.
- Срок договора.
Так же стороны могут предусмотреть и другие не менее важные вопросы, относящие к аренде муниципального имущества.
Необходимые документы
Для оформления договора аренды нужно предоставить такие документы:
Если без проведения торгов (образец)
Законодательство России располагает заключение договора аренды без проведения торгов. Такое сотрудничество возможно только при определенных условиях.
При этом расторжение такого договора будет не возможно, если будут соблюдены все нормы. А именно рассматривается такой вид проведения (без торгов) если:
Нужно сказать, что договор должен иметь в себе информацию не только о сторонах процесса, но и данные объекта недвижимости, целевое использование, сумма вознаграждения, а так же срок аренды.
А так же торги не проводятся, если в передачу аренды переходят любые культовые сооружения, или объекты другой собственности, или ценности религиозных организаций, на безвозмездной основе.
Так же без торгов могут передать в аренду имущество внебюджетным фондам.
Стороны сделки
Существуют две стороны при заключении договора аренды муниципального имущество, ими являют арендодатель и арендатор. Это общепринятые понятия обеих сторон сделки.
Любые субъекты гражданского права имеют право вступать в такую сделку, это могут быть как физические лица, так и юридические.
Видео: преимущественное право выкупа муниципального имущества
Со стороны юридического лица могут быть коммерческие и некоммерческие фирмы, а еще государство, муниципальные организации, а так же административно – территориальные обществ.
С физическим лицом
Оформив ИП, владелец может передавать право аренды также физ. лицу. В данной ситуации потребуется поменять определенные параметры вводной части и пунктов соглашения.
Если арендатор недвижимого имущества юр. лицо, ему необходимо предъявить дополнительно выдержку из Единого госреестра юр. лиц с внесением реквизитов и юридического адреса в соглашение.
Срок действия (пролонгация)
Если другое не предусматривается законом, либо соглашением аренды, арендатор по окончанию периода соглашения может заключить соглашение аренды на новый период.
Арендатор должен письменно сообщить другую сторону о желании подписать такое соглашение в период, прописанный в соглашении аренды.
Если в соглашении данный период не прописан, в разумный период до конца действия соглашения. При этом условия соглашения могут изменяться по договоренности сторон.
Могут ли признать ничтожным
Причинами для отправления иска о признании арендного соглашения оспоримым есть:
- несоблюдение правового документа;
- заключение договора с лицами, которые не имеют компетенции на данные действия;
- факт подписания соглашения по принуждению либо по заблуждению. При обращении в суд нужно приготовить:
- Копию соглашения аренды.
- Правоустанавливающие бумаги на недвижимое имущество.
- Квитанции о выплате проживания.
- Заявление с написанием причин для признания договора недействительным.
- Другие документы.
В ходе суда также могут применяться показания свидетелей, удостоверяющие факт нарушения другим участником своих обязательств.
Для признания договора ничтожным необязательно обращаться в суд. Сделка будет признаваться недействительной, если условия соглашения нарушают права третьих лиц.
Расторжение соглашения
Каждый индивидуальный предприниматель малого (среднего) бизнеса имеет возможность заключить договорное соглашение с муниципальным органом РФ на аренду помещения. Сдача муниципального имущества, госимущества в аренду отличается некоторыми особенностями. При заключении такого арендного договора действует ряд ограничений.
Заключение соглашения может производиться в соответствии с ФЗ () двумя способами:
- по итогам торгов на право оформления арендного договора муниципальных имущественных средств;
- без организации торгов.
Какие виды имущества, сдача которого в аренду не допускается госучреждением или ограничивается, особенности процедуры заключения арендного договорного соглашения муниципального имущества (госимущества) разъяснены извещением ФАС №ЦА/16309/14.
В этой статье
Правила, исключения
Правила оформления договорных соглашений на аренду госимущества установлены ФЗ №135 (статья №17/1). Согласно данному положению автономные муниципальные организации, госучреждения имеют право предоставлять в аренду недвижимость, которая за ними числится в качестве оперативного управления, лишь по итогам аукционов на право подписания арендных соглашений данного типа. При этом ФЗ №135 (статья №17/1) предусмотрены исключения, которые одновременно распространяются на АУ.
Без аукционов муниципальным организациям можно предоставлять в аренду недвижимость в следующих ситуациях:
- соглашение заключается на период менее 30 дней календаря на протяжении 6 крайних месяцев календаря;
- на подписание арендного соглашения претендует прочая муниципальная организация, госучреждение, некоммерческая структура (также ориентированная социально), медучреждение, структура, занимающаяся деятельностью в сфере образования;
- передаваемая недвижимость, подлежащая налогообложению, считается частью площади, составляющей менее 20 м 2 , и правами 10 процентов площади этого здания (помещения) обладает особа, передающая соответствующие недвижимые средства;
- договорное соглашение подписывается с особой, единственно предоставившей заявку на конкурсное участие, на торги (при этом, если это лицо отвечает установленным нормам), являющейся единственным участником аукциона.
Обязанность подписания арендного договорного соглашения перед автономной госорганизацией возникает только в крайнем из перечисленных случаев (соглашение с единственным участником организованных торгов, конкурса).
В прочих ситуациях, когда сдача имущества в аренду предоставляется без аукционов, правообладатель не обязан подписывать договорное соглашение, претендент не имеет право выдвигать требования на подобные площади.
Организация аукциона на аренду недвижимости допускается по отношению претендентов-льготников. Если таких субъектов на один недвижимый гособъект более одного, тогда автономное госучреждение имеете право отказать в аренде недвижимости на льготных основаниях и организовывает торги между ними. Это по мнению антимонопольной организации не является нарушением интересов заявителей данной категории.
Но осторожность при решении организации аукционов на аренду имущественных ценностей АУ, закрепленных за ними в качестве оперативного управления, необходимо проявлять как владельцам данного имущества. Соглашаясь на сдачу в аренду жилья, определенной площади организации, учредитель обязан руководствоваться требованиями ФЗ №135/2 .
Подписание договорных соглашений на аренду госимущества без организации аукционов
Законом предусмотрено несколько исключений, когда автономное госучреждение имеет право предоставлять в аренду площади без аукционов.
Арендатор - образовательное, медицинское учреждение
Какие конкретно подразумеваются образовательные, медицинские организации (бюджетные учреждения), указано в разъяснениях ФАС (глава 5-6). В данной ситуации руководствоваться необходимо положениями законодательства отраслевой деятельности.
Согласно ФЗ (статья №2/11) к медучреждениям относятся юрлица в независимости от используемой организационно-правовой формы, предпринимательство которых связано в первую очередь с областью медицины, при наличии соответствующей лицензии.
Также медицинскими организациями считаются индивидуальные предприниматели (ИП), деятельность которых связана с медициной.
Краткосрочное арендное соглашение на недвижимость, подписанное не в результате аукционов, на новый период не продлевается без организации торгов. В данном случае действует установленная норма, которая ограничивает период действия данного соглашения на аренду помещения.
Образовательные (бюджетные) учреждения - структуры, основная деятельность которых связана со сферой образования, а также учреждения, занимающиеся непосредственно обучением. К таким организациям согласно ФЗ №273 () дополнительно относятся ИП, занимающиеся образовательной деятельностью.
Итог: арендовать площадь недвижимого объекта автономной муниципальной организации (госучреждения) без участия в аукционах имеют возможность юридические лица, индивидуальные предприниматели, основная деятельность которых связана со сферой образования или медицины, но при наличии соответствующих лицензий.
Аренда на краткосрочный период
Согласно ФЗ №135 (статья №17.1/11/1) муниципальным организациям, госучреждениям разрешается предоставлять в аренду недвижимые объекты на краткосрочный период без организации конкурсов, аукционов. При этом запрещается предоставление такой услуги одному лицу больше 30 дней календаря, на протяжении 6 месяцев, идущих подряд без организации торгов, конкурсов.
А вот согласно российскому Государственному кодексу (статья №610/3) соглашение на сдачу муниципального имущества (госимущества) в аренду, подписанное на срок, превышающий максимально возможный период, определенный действующим законодательством, считается оформленным на предельный срок.
Это означает, что арендные соглашения на имущественные ценности, закрепленные за муниципалитетом (российским государством) и подписанные на краткосрочный период без проведения аукциона, не продлеваются (ФЗ №135 (статья №17.1/9), ГК ()). Подобная позиция и в Разъяснениях ФАС (глава 10).
Аренда части площади помещения
Ранее уже было отмечено, что возможно предоставление аренды части площади здания (квартиры) без предварительного аукциона, но при соблюдении следующих требований:
- площадь, передаваемая в аренду, не должна быть больше 20 м 2 и 10 процентов площади объекта собственности, к которому она относится.
- при установлении такой доли не нужно брать в учет площади недвижимого объекта, право пользования, владения которыми были переданы до вхождения в силу ФЗ №135 (статья №17.1), на основе прочих исключений, определенных ФЗ №135 (статья №17.1), по итогам торгов.
Арендатор - подрядчик учреждения
Необходимо отдельно отметить такое исключение из правил аренды муниципальной недвижимости (госимущества), которое на АУ не распространяется (как минимум на автономные госучреждения, осуществляющие закупки, полагаясь на ФЗ №223). В данном случае имеется в виду подписание без проведения торгов арендного договорного соглашения с лицом, заключившим контракт с муниципальной (государственной) организацией по итогам аукциона (на конкурсной основе), организованного согласно Федеральному закону №44. При этом предоставленные права были предусмотрены документально проведенными торгами (конкурсом) с целью исполнения обязательств этого контракта (ФЗ №135, статья №17.1/10/1).
Согласно Разъяснениям ФАС (глава 9) гражданско-правовые соглашения, оформленные в пределах ФЗ №223, не считаются муниципальными (государственными) договорами. В связи с этим положения ФЗ №135 (статья №17.1/1/10) не распространяются на подобные случаи. То есть, когда автономное госучреждение, ссылаясь на нормы ФЗ №223, понесло расходы на закупку определенных работ либо услуг, исполнение или предоставление которых предусматривает обязательное присутствие на площади организации подрядчика (например, театр приобрел услуги ремонта, пошива сценических костюмов), предоставить в аренду соответствующие площади возможно исключительно на организованных аукционах.
Важно! В подобных ситуациях, как описана выше, закупка услуг, аукцион на право оформления арендного договорного соглашения - это два самостоятельных процесса.
Пролонгация договора
Действующие арендные договорные соглашения на муниципальную недвижимость (госимущество), имущественные ценности, переданные госоргану в оперативное управление согласно ФЗ №135 (статья №17.1/9-11) подлежат продлению.
В том случае, если физлицо собственные обязанности согласно данному соглашению выполнял подобающе, подписывается контракт на новый период без организации аукциона (если договорным соглашением не предусмотрено прочее и период действия такого контракта не ограничен положениями действующего российского законодательства).
В данной ситуации должны быть выполнены два обязательных условия:
- минимальный период переоформления арендного договорного соглашения должен быть от 3 лет (возможен меньший период, но исключительно при написании арендатором соответствующего заявления);
- размер платы, на основании которого ведется учет доходов за аренду помещения, определяется по итогам оценки недвижимости в соответствии с рыночными расценками.
В случае соблюдения всех условий, арендодатель в лице автономного госучреждения согласно ФЗ №135 (статья №17.1/10) не имеет права отказать в пролонгации договорного соглашения арендатору.
Отказ возможен в случае наличия у физлица долгов на момент завершения контракта аренды или если есть решение распоряжения соответствующей недвижимости в прочем порядке.
Антимонопольная организация сделала на основании этого следующие выводы:
- Т ак как есть возможность арендатору не предоставлять пролонгацию арендного договорного соглашения на основании принятия нового решения по порядку распоряжения недвижимостью, арендодателю нужно получить согласие от владельца соответствующей недвижимости на перезаключение контракта аренды.
- Проводка пролонгации арендного соглашения согласно ФЗ №135 (статья №17.1/9) может выполняться неограниченное число раз согласно аналогичным основаниям. При этом важно соблюдение требований при каждой новой пролонгации документа.
Субаренда
Согласно ФЗ №135 (статья №17.1/1/16) возможно предоставление в субаренду муниципального имущества (госимущества) без аукциона в таких случаях:
- право на подписание арендного соглашения арендатору предоставлено на основе муниципального (государственного) соглашения;
- госучреждение заключило арендный контракт по итогам аукциона, на основании несостоявшегося аукциона.
При соблюдении этих требований предоставляться в субаренду может недвижимость любой площади (ФЗ №135 в данном плане не предусматривает каких-либо ограничений). В противоположной ситуации соответствующие площади предоставляются в субаренду на общих основаниях, определенных ФЗ №135 (статья №17.1) с организацией аукциона, без него, но уже по другим исключениям.
Договор аренды заключается на определенный сторонами срок. По его окончании арендатор обязан возвратить имущество арендодателю (ст. 622 Гражданского кодекса РФ). Но если арендатор продолжает пользоваться объектом аренды и арендодатель против этого не возражает, договор считается продленным на согласованных в нем условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса РФ). В то же время многие объекты недвижимого имущества, находящиеся в муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам только на основании торгов. Например, такой порядок установлен для земельных участков, находящихся в муниципальной собственности (ч. 1 ст. 39.3 Земельного кодекса РФ).
Высший судебный орган также признал конкурсный порядок единственным законным способом продлить договор аренды на новый срок. ВАС РФ указал, что договор аренды муниципального земельного участка, заключенный на новый срок без торгов, ничтожен (ст. 168 Гражданского кодекса РФ) как и соглашение о продлении такого договора. На основании постановления ВАС сформировалась судебная практика. Суды признавали договоры аренды муниципального имущества, продленные без торгов, ничтожными, а дополнительные соглашения о продлении таких договоров недействительными. Примеры – постановление Арбитражного суда Московского округа от 2 сентября 2015 г. № Ф05-11373/2015, постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 апреля 2013 г. по делу № А65-18635/2012.
Антимонопольные органы с судьями соглашаются. Заключение договоров аренды муниципального имущества допускается на торгах (ст. 17.1 Федерального закона от 26 июля 2006 г. № 135-ФЗ). Нарушение этого правила ФАС рассматривает как ограничение конкуренции. Таким ограничением она считает в том числе продление договора аренды муниципального имущества на неопределенный срок. Орган местного самоуправления либо главу местной администрации могут привлечь к административной ответственности по части 1 статьи 14.49 КоАП РФ, выдать предписания об устранении нарушений требований закона (решение Владимирского областного суда от 2 сентября 2014 г. № 11-291/2014).
Когда мунипалитет может продлить договор аренды
Чтобы понять, можно ли продлить договорные отношения с арендатором без торгов и избежать негативных последствий, обратите внимание на дату заключения основного договора аренды. ВАС РФ в постановлении № 73 указал, что продление договоров аренды на неопределенный срок без проведения торгов допустимо, если основной договор стороны заключили до вступления в силу норм об обязательном заключении договоров в отношении публичного имущества на торгах Закона № 135-ФЗ. Эти нормы были установлены статьей 17.1 Закона № 135-ФЗ. Она введена Федеральным законом от 30 июня 2008 г. № 108-ФЗ, который вступил в силу с 2 июля 2008 года.
Позицию ВАС РФ поддерживают и суды общей юрисдикции.
Пример 1. Антимонопольная служба привлекла орган местного самоуправления к административной ответственности. Орган местного самоуправления продлил договор аренды муниципального имущества (нежилого помещения) на неопределенный срок без торгов. По мнению ФАС, тем самым местные власти предоставили арендатору незаконную преференцию. Это противоречит статье 15 Закона № 135-ФЗ.
Муниципалитет не согласился с вынесенным постановлением о привлечении к административной ответственности и обратился в суд. Суды установили, что договор аренды был заключен до 2 июля 2008 года. Поэтому положения статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ к спорным правоотношениям неприменимы. Суд удовлетворил требования муниципалитета и признал незаконным постановление ФАС.
Порядок заключения договоров аренды муниципального имущества и признание его ничтожным
Договор аренды может быть признан ничтожным и расторгнут, если он заключен после вступления в силу положений Закона № 135-ФЗ об обязательном заключении таких договоров на торгах. Это правило действует, даже если арендатор продолжает пользоваться объектом аренды после истечения срока его действия и ни одна из сторон не заявила о желании прекратить договорные отношения.
Полезно знать
Чтобы заявить о намерении прекратить договорные отношения и потребовать возврата имущества, направьте арендатору письменное уведомление
Пример 2. Муниципалитет потребовал, чтобы компания вернула ранее переданное в аренду имущество по акту приема-передачи. Арендатор отказался. Аргумент: срок действия ранее заключенного договора аренды истек и ни одна из сторон не заявила о намерении прекратить договорные отношения. В связи с этим договор должен быть продлен на неопределенный срок.
Суды первой и апелляционной инстанций отказали органу местной власти в иске. Но кассация судебные акты отменила и поддержала требования муниципалитета. Договор в установленном порядке не продлевался и прекратил свое действие в связи с истечением срока, на который он был заключен (постановление Арбитражного суда Уральского округа от 15 августа 2016 г. № Ф09-7143/16 по делу № А71-6860/2015).
Договор аренды и безвозмездного пользования муниципального имущества может быть продлен на неопределенный срок
Если стороны заключили договор безвозмездного пользования (ссуды), то на ссудополучателя возлагается обязанность содержать полученное имущество (ст. 695 Гражданского кодекса РФ). В отношении договора ссуды муниципального имущества допускается его продление на неопределенный срок. Судебная практика это подтверждает.
Пример 3. Орган местного самоуправления до вступления в силу Закона № 135-ФЗ заключил договор безвозмездного пользования недвижимым имуществом. Когда срок действия договора истек, муниципалитет продлил его без проведения конкурса. Это произошло после 2 июля 2008 года. Но орган местного самоуправления руководствовался пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ.
ФАС усмотрела в действиях муниципалитета нарушение федерального законодательства о защите конкуренции и обратилась в суд. Она потребовала признать дополнительное соглашение недействительной сделкой и возвратить имущество в казну муниципального образования. Часть требований суд удовлетворил. Он признал дополнительное соглашение недействительной сделкой. Судьи указали, что положения статьи 621 Гражданского кодекса РФ нельзя истолковать как создающие возможность обхода правил об обязательности торгов в установленных законом случаях. Это выводило бы определенный круг хозяйствующих субъектов из сферы действия антимонопольного законодательства, создавая неравные условия хозяйствования, и не отвечало бы целям Закона № 135-ФЗ. Но в требовании о возврате муниципального имущества в казну муниципального образования судьи отказали. Ссудополучатель продолжает пользоваться имуществом, и требования о его возврате заявлены не были. Поэтому основной договор ссуды считается пролонгированным на неопределенный срок. Президиум ВАС РФ поддержал нижестоящие суды (постановление от 28 декабря 2010 г. № 9143/10).
Выводы
- Не подписывайте дополнительные соглашения о продлении срока действия договора, который вы заключили до 2 июля 2008 года. Контролеры признают это нарушением федерального законодательства о защите конкуренции. Регистрирующий орган может отказать в регистрации дополнительных соглашений (постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 марта 2015 г. № 13АП-1619/2015).
- Если необходимо сохранить отношения с действующим арендатором или ссудополучателем, а основной договор был заключен до вступления в силу Закона № 135-ФЗ, тактика умолчания сработает. Не нужно совершать никаких действий, чтобы продлить срок договора. Он будет считаться продленным на неопределенный срок на основании пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ. Любая из сторон вправе отказаться от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, исходя из положений пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса РФ.
- Если договор был заключен после 2 июля 2008 года, пролонгировать его на определенный или на неопределенный срок в обход конкурентных процедур нельзя. Орган местного самоуправления, должностное лицо местного самоуправления, допустившие такое нарушение, могут быть привлечены к административной ответственности.
Приложение
к решению Собрания
Невельского городского
от «07 » июля 2011г. № 198
ПРИМЕРНЫЙ ДОГОВОР АРЕНДЫ №
НЕДВИЖИМОГО МУНИЦИПАЛЬНОГО ИМУЩЕСТВА
г. Невельск "____" ______________ 200__ г.
Администрация Невельского городского округа , действующая, ___________________, действующей на основании Устава муниципального образования «Невельский городской округ», Положения о Комитете, именуемая в дальнейшем АРЕНДОДАТЕЛЬ, с одной стороны,
Арендатор: _________________________ (ИНН _____________, свидетельство о внесении записи в ЕГРЮЛ ______________________________ от ____________ серия N ________), в лице ____________________, действующего на основании _______________, с другой стороны, заключили договор о нижеследующем:
1. Предмет договора
1.1. Арендодатель предоставляет во временное владение и пользование Арендатору объект недвижимого муниципального имущества (далее - Объект).
1.2. Арендуемый Объект представляет собой _________________________:
общей площадью __________;
расположен по адресу: __________________.
Указанный Объект недвижимости принадлежит Невельскому городскому округу на праве собственности, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права, серия 65АА № о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним "11" февраля 2002 г. сделана запись регистрации N 65-01/05-1/, условный номер 65:07:00:573-1:82.
1.3. Арендуемый Объект предназначается для ________________________________.
2. Срок аренды, порядок передачи Объекта в аренду
2.1. Настоящий договор заключен на _______ лет с ________ и вступает в силу с момента государственной регистрации в установленном законом порядке.
Положения настоящего договора применяются к отношениям по фактическому использованию имущества, являющегося предметом настоящего договора, возникшим с момента передачи имущества до момента государственной регистрации договора.
2.2. Обязательство по передаче объекта в аренду считается исполненным с момента подписания акта приема-передачи (Приложение).
2.3. Сдача Объекта в аренду не влечет передачу права собственности на него.
2.4. Объект подлежит страхованию со стороны Арендатора в пользу Арендодателя.
3. Права и обязанности сторон
3.1.Арендодатель имеет право в любое время осуществлять проверку порядка использования Арендатором Объекта в соответствии с условиями настоящего договора.
3.2.Арендодатель обязуется:
Не препятствовать Арендатору в пользовании Объектом в соответствии с определенными настоящим договором условиями;
По окончании срока настоящего договора принять от Арендатора Объект в течение 3-х дней.
3.3. Арендатор имеет право самостоятельно оборудовать Объект, не затрагивая несущие конструкции и не производя перепланировки Объекта.
3.4. Арендатор обязуется:
3.4.1. Использовать Объект исключительно по назначению в соответствии с п.1.3 и условиями настоящего договора.
3.4.2. Своевременно производить арендные платежи в размере и порядке, определяемыми настоящим договором и последующими изменениями.
3.4.4. Самостоятельно и за свой счет, без возмещения Арендодателем произведенных Арендатором затрат, производить текущий и капитальный ремонты Объекта в течение срока аренды, а также принимать участие в ремонте соответствующей части фасада здания.
3.4.5. В течение 10-ти дней с момента подписания сторонами настоящего договора:
Самостоятельно и от своего имени заключить договоры на тепло-, водо-, электроснабжение, водоотведение, сбор и вывоз мусора и иные услуги со специализированными организациями, предоставляющими указанные услуги, а также с балансодержателем на долевое участие в содержании жилищного фонда, текущий и капитальный ремонт мест общего пользования;
Своевременно производить оплату услуг по заключенным договорам.
3.4.6. Беспрепятственно допускать на арендуемый Объект и создавать условия для его проверок представителям Арендодателя и других организаций, контролирующих соблюдение законов и норм, касающихся порядка использования арендуемого Объекта, и в установленные ими сроки устранять отмеченные нарушения.
3.4.7. Не сдавать в субаренду, не передавать свои права и обязанности по настоящему договору другому лицу, не предоставлять Объект в безвозмездное пользование, не отдавать арендные права в залог и не вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, а также распоряжаться иным способом, без письменного согласия Арендодателя.
3.4.8. Не осуществлять перестройку, достройку и перепланировку Объекта, а также фрагментов его фасада без письменного согласия Арендодателя.
3.4.9. Письменно извещать Арендодателя, не позднее чем за 60 дней, о предстоящем освобождении арендуемого Объекта.
3.4.10. По окончании срока действия настоящего договора аренды в течение 3-х дней передать ранее арендуемый Объект Арендодателю в том же состоянии, в котором он был передан в аренду, с учетом износа, по акту приема-передачи.
3.4.11. В течение 60-ти дней с даты подписания настоящего договора заключить в установленном порядке договор аренды земельного участка под арендуемым Объектом.
3.4.12. Исполнять функции заказчика за свой счет, без возмещения затрат Арендодателем, на период проведения с письменного согласия Арендодателя любого ремонта, в т. ч. перепланировки или реконструкции Объекта до момента сдачи его в эксплуатацию, а также по изменению инвентарного дела.
3.4.13. Зарегистрировать настоящий договор в органе, уполномоченном в области государственной регистрации прав, и оплатить расходы, связанные с регистрацией настоящего договора, а также все последующие соглашения к нему.
Несоблюдение Арендатором установленного порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним влечет наложение административного штрафа в размере, определенном законодательством РФ.
3.4.14. Застраховать взятый в аренду Объект в 10-дневный срок с момента заключения договора. Условия страхования должны быть согласованы с Арендодателем. Арендодателю предоставляется копия страхового полиса.
5.2. Указанные денежные средства не вносятся в залог и не являются задатком, на них не начисляются проценты. По истечении срока договора аренды названные денежные средства, если они не были направлены на погашение задолженности по арендным платежам, возвращаются Арендатору. В случае продления договора возврат не осуществляется, денежные средства обеспечивают исполнение обязательств Арендатора в порядке, установленном настоящим разделом.
5.3. Денежные средства, предназначенные для обеспечения исполнения обязательств по уплате арендной платы, перечисляются Арендатором в течение 10-ти дней после заключения договора на расчетный счет, указанный в 4.4 настоящего договора.
В случае изменения размера арендной платы в сторону ее увеличения Арендатор обязан внести в местный бюджет для обеспечения исполнения обязательств по уплате арендной платы сумму, на которую был увеличен размер арендной платы, в 10-дневный срок после изменения арендной платы.
6. Ответственность сторон
6.1. Арендодатель, в случае просрочки по передаче Объекта Арендатору, уплачивает неустойку в размере 0,05% от суммы годовой арендной платы за каждый день просрочки.
6.2. Арендатор, в случае невнесения арендной платы в размере и сроки, установленные настоящим договором, уплачивает неустойку в размере 0,1% от суммы долга за каждый день просрочки.
6.3. За невыполнение обязательств, предусмотренных настоящим договором, Арендатор уплачивает штраф в размере 5% годовой арендной платы, исчисленной исходя из размера ежемесячной арендной платы, действующей на день установления нарушения, если договором не предусмотрен иной размер ответственности.
6.4. Уплата штрафа, неустойки не освобождает стороны от выполнения лежащих на них обязанностей или устранения нарушений.
7. Расторжение, изменение и продление договора
7.1. Настоящий договор может быть расторгнут, изменен и дополнен по соглашению сторон, если договором не предусмотрено иное. Предложения рассматриваются сторонами в течение 10-ти дней.
7.2. Арендодатель вправе в одностороннем порядке полностью отказаться от исполнения договора и расторгнуть его во внесудебном порядке (п.3 ст.450 Гражданского кодекса Российской Федерации) в следующих случаях:
При неисполнении Арендатором обеспечения исполнения обязательств по уплате арендной платы;
При использовании Объекта не в соответствии с его назначением и/или особыми условиями;
При нарушении или несоблюдении Арендатором своих обязанностей по настоящему договору;
При возникновении задолженности по арендной плате за один месяц;
При ликвидации Арендатора;
При отводе земельного участка под арендуемым объектом для нового строительства;
При проведении Арендатором перепланировки или реконструкции арендуемого Объекта либо его части без согласия Арендодателя и соответствующего решения межведомственной комиссии, полученного в установленном порядке;
При принятии Арендодателем решения о проведении капитального ремонта, реконструкции или сноса арендуемого Объекта;
При возникновении у Арендодателя производственной или иной необходимости в Объекте, сданном в аренду.
7.3. В случае принятия решения Арендодателем о досрочном расторжении договора аренды в одностороннем порядке Арендодатель направляет Арендатору соответствующее письменное уведомление. Договор аренды считается расторгнутым по истечении 30-ти дней с даты отправления соответствующего уведомления.
7.4. Арендатор, надлежащим образом выполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет, при прочих равных условиях, преимущественное перед другими лицами право на заключение (продление) договора на новый срок. При этом Арендодатель вправе предложить иные условия договора.
7.5. Арендатор вправе полностью отказаться от настоящего договора, предупредив о своем намерении Арендодателя не менее чем за 60 дней, при этом уплаченная вперед арендная плата Арендатору не возвращается.
8. Особые условия
8.1. Объект сдается для адаптации под социальный магазин хозяйственно-бытовых товаров. Объект аренды должен быть приведен в соответствии с требованиями, указанными в постановлении администрации Невельского муниципального района от 01.01.2001 г. № 000 “О социальных магазинах, расположенных на территории МО “Невельский муниципальный район” в течении 6 месяцев с момента заключения настоящего договора. В случае невыполнения указанного условия и неполучения статуса “социального магазина” настоящий договор подлежит расторжению в 10-дневный срок.
8.2. Капитальный ремонт должен производиться Арендатором не реже 1 раза в 3 года со дня заключения договора в соответствии с Российским законодательством и нормативными правовыми актами органов местного самоуправления Невельского городского округа.
По решению Собрания Невельского городского округа, с предварительного согласия управления ФАС по Сахалинской области, Арендатор может быть частично или полностью освобожден от начисления и уплаты арендной платы на сумму затрат на произведенный капитальный ремонт.
8.3. Произведенные Арендатором за свой счет отделимые улучшения арендованного Объекта являются собственностью Арендатора.
После прекращения настоящего договора, а также при его досрочном расторжении по любым основаниям стоимость всех произведенных Арендатором за счет собственных средств неотделимых без вреда для Объекта улучшений Арендодателем не возмещается.
8.4. Реорганизация Арендодателя, а также смена собственника, не являются основанием для изменения или расторжения договора.
Правопреемство оформляется дополнительным соглашением к настоящему договору.
8.5. Стороны обязаны извещать друг друга об изменениях своих юридических адресов , номеров телефонов, банковских и иных реквизитов не позднее 3-х дней с момента изменений.
8.6. После заключения настоящего договора вся предшествующая переписка и документы по вопросам, являющимся его предметом, теряют силу.
9. Прочие положения
9.1. Взаимоотношения сторон, не урегулированные настоящим договором, регламентируются действующим законодательством РФ и нормативными правовыми актами Невельского городского округа.
9.2. Договор составлен в _______ экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу.
9.3. К договору в качестве его неотъемлемой части прилагаются:
Акт приема-передачи в аренду Объекта недвижимого муниципального имущества (приложение 2).
Расчет арендной платы (приложение № 1);
9.4. Юридические адреса и подписи сторон:
Арендодатель: Арендатор:
_____________________________ ____________________________
/наименование/ /наименование/
/адрес/ /адрес/
Руководитель Руководитель
______________________________ ____________________________
М. П. /Ф. И.О./ М. П. /Ф. И.О./
Приложение
к договору аренды недвижимого
муниципального имущества
от « » _______ 20____г. № ____
РАСЧЕТ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ
А= (Б х Пк) х S, где
Б – базовая ставка расчета годовой арендной платы
S – общая площадь объекта, переданного в аренду
Пк – произведение поправочных коэффициентов К1, К2, К3, К4
К1 – коэффициент предназначения сдаваемого в аренду объекта для коммерческих организаций
К2 – коэффициент вида строительного материала
К3 – коэффициент расположения объекта
К4 – коэффициент деловой активности территорий, устанавливаемый по описанию их границ
А= (Б х Пк) х S=.
А мес. = А:12 = руб.
Приложение
к договору аренды недвижимого
муниципального имущества
от « » _______ 20___г. № ____